TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M. [D] [P]

Le 08 novembre 2024

à M. [U] et Mme [U]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04066 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5E4Z

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [D]

né le 24 Février 1947 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

Représenté par Madame [O] [F] épouse [D], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [S] [U]

né le 19 Octobre 1986, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [R] [G] [N] épouse [U]

née le 27 Octobre 1991, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 janvier 2022, Monsieur [P] [D] a donné à bail à Monsieur [S] [U] et Madame [R] [G] [N] épouse [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], dans le troisième [Localité 5] pour un loyer de 600 euros et une provision sur charge de 100 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [S] [U] et Madame [R] [G] [N] épouse [U] le 26 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6.659,80 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, Monsieur [P] [D], représenté par la société MGV Immo, a, par l’intermédiaire de la SCP Synergie Huissiers, fait assigner en référé Monsieur [S] [U] et Madame [R] [G] [N] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et expulsion et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 8.797,75 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charges en sus, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Les parties, comparant en personne, ont été entendues à l’audience du 12 septembre 2024.

Monsieur [P] [D], représenté par son épouse, a réitéré les termes de son assignation. Il a actualisé le montant de sa créance à la somme de 11.025,70 euros.

Il fait valoir sa bonne foi en ce qu’il laisse un long délai aux locataires pour apurer leur dette.

Monsieur [S] [U] et Madame [R] [G] [N] épouse [U], comparant en personne, ont opposé une exception d’inexécution de leur obligation de payer le loyer en raison de graves désordres. Il conteste toute faute dans l’exécution du contrat. Il se prévaut de l’état neuf de l’appartement lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Il avance les diligences de sa mandataire, ayant constaté sur place l’absence d’aération des pièces et leur encombrement. Il ajoute que le syndic mandate un artisan. Il précise que Monsieur [S] [U] et Madame [R] [G] [N] épouse [U] signalent tardivement les désordres à leur assureur, à savoir le mois dernier et à sa demande.

Ils soutiennent que l’appartement est insalubre, notamment au regard de l’apparition de moisissures deux mois après leur entrée dans les lieux. Ils font état de problèmes d’insécurité du fait d’une forte délinquance et de difficultés avec le syndic. Ils évoquent une déclaration de sinistre faite à leur assurance suite à des infiltrations d’eau, le constat ayant été envoyé en vain au bailleur aux fins d’expertise amiable. Ils indiquent un signalement à la Mairie remontant à cinq mois, la visite de l’inspecteur de salubrité n’ayant pas encore eu lieu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Le requérant justifie de la dénonce de l’assignation du 24 juin 2024 au Préfet par voie électronique le 27 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1219 du code civil, l’indécence du logement peut fonder une exception d’inexécution de payer le loyer s’il le logement est inhabitable.

En l’espèce, le bail conclu le 10 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 10 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 6.659,80 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Monsieur [S] [U] et Madame [R] [G] [N] épouse [U] versent au débat des photocopies couleur présentées comme relatives à l’appartement dont il ressort que les murs sont couverts de moisissures. Ils joignent des échanges de textos échangés avec la mandataire de Monsieur [P] [D] à ce sujet, celle-ci faisant état de son intention d’adresser un recommandé au syndic afin qu’il visite les lieux.

Monsieur [P] [D] verse au débat un courrier adressé le 16 janvier 2024 à Monsieur [S] [U] et Madame [R] [G] [N] épouse [U] au sujet de ces désordres, en lien avec un pont thermique.

Tenant les explications fournies par Monsieur [S] [U] et Madame [R] [G] [N] épouse [U] à l’audience, visiblement durablement éprouvés par les désordres avancés, il en résulte une contestation sérieuse.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Monsieur [P] [D] succombant, il sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA PRÉSIDENTE LE GREFFIER