TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e SOPHIE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à M^e JAHIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00990 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4RKO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. RESIDIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michel HARROCH, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M^e Aurélie SOPHIE, avocat au barreau de MARSEILLE postulant

DEFENDEUR

Monsieur [U] [S]

né le 21 Janvier 1980

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 décembre 2015, Monsieur [U] [S] a souscrit auprès de la société par actions simplifiée (SAS) Residis un contrat d’hébergement de logements meublés de un à trois mois situé au [Adresse 2], dans le quatorzième [Localité 4] pour un loyer de 392 euros.

Le 21 mars 2018, les parties ont signé un plan d’apurement de la dette locative d’un montant de 4.925,06 euros.

Selon acte sous seing privé du 8 février 2022, Monsieur [U] [S] a souscrit auprès de la SAS à associé unique (SASU) Residis, représentée par son manager de résidence, un contrat de location de logement meublé à usage de résidence principale dans une résidence avec services para-hôteliers pour un loyer de 460 euros portant sur le même logement.

Le 13 juillet 2023, la SAS Residis a fait signifier à Monsieur [U] [S] un commandement de payer la somme en principal de 5.067,10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SAS Residis, représentée par ses représentants légaux, a fait assigner Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion,

— condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.067,10 euros au titre des loyers impayés, suivant le commandement de payer délivré,

— condamnation à titre provisionnel au paiement d’une majoration de 10 % sur les sommes dues à titre de dédommagement du préjudice subi,

— condamnation à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter du 13 juillet 2023 jusqu’à expulsion,

— condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris le coût des commandements de payer.

A l’audience du 10 octobre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réponse, la SAS Residis réitère ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que plusieurs contrats ont été signés avec Monsieur [U] [S]. Elle fait état d’impayés depuis le début de l’année 2018, de la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative et de l’arrêt par Monsieur [U] [S] de tout versement depuis le mois d’avril 2023.

S’agissant des fins de non-recevoir invoquées en défense, sur sa qualité pour agir, elle se prévaut d’un bail commercial souscrit auprès des propriétaires du logement. Elle ajoute qu’elle justifie de la dénonce de l’assignation à la Préfecture et de la dénonce du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Sur la qualification du contrat, elle relève l’absence de preuve par Monsieur [U] [S] de la dépréciation des meubles.

Sur la nullité du commandement de payer, elle se prévaut de l’annexion du décompte au commandement de payer et de l’absence de grief invoqué par Monsieur [U] [S].

Aux termes de ses conclusions en défense, Monsieur [U] [S], sollicite, au visa des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 1343-5 du code civil :

— à titre liminaire, que l’action de la SAS Residis soit déclarée irrecevable et sa condamnation à verser à son conseil la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991,

— à titre principal, le débouté des demandes de la SAS Residis et sa condamnation à verser à son conseil la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991,

— à titre subsidiaire, les plus larges délais pour quitter les lieux et les plus larges délais de paiement pour le règlement de l’indemnité d’occupation.

Il fait état de graves désordres du fait d’une infestation de l’appartement par des punaises de lit.

Il fait valoir les absences de justification par la SAS Residis de sa qualité pour agir et de communication de la dénonce CCAPEX de l’assignation.

Il considère que l’absence de preuve du caractère meublé du logement constitue une contestation sérieuse.

Il se prévaut de la nullité du commandement de payer, aucun décompte n’étant produit, la communication ultérieure d’un décompte ne permettant de régulariser la situation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la contestation du caractère meublé du logement

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Monsieur [U] [S] ne verse aucun élément de preuve au soutien de son moyen qui sera par conséquent écarté.

Sur la loi applicable

A titre liminaire sur la loi applicable, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [S] est soumis à la législation des logements meublés dont le bailleur est titulaire d’un bail commercial en application résultant des articles L.632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la qualité pour agir de la bailleresse

La SAS Residis justifie de sa qualité pour agir par la production du contrat de bail commercial souscrit le 7 mai 2012 auprès de Madame [Y] [J] pour une durée de 9 ans, renouvelable par tacite reconduction. La destination des lieux concerne la Résidence avec services pour étudiants, avec en outre un agrément au titre de l’article L 631-11 du CCH, relatif à la résidence hôtelière à vocation sociale. Le montant du loyer annuel initialement fixé est de 2.559 euros.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la SAS Residis sera par conséquent écartée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation

L’article L 632-1 I quatrième alinéa du CCH dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet des Bouches du Rhône par voie électronique le 11 décembre 2023, soit plus d’un mois avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 21 mars 2024.

Par ailleurs, la SAS Residis justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2023.

L’action est donc parfaitement recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 8 février 2022 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juillet 2023, pour la somme en principal de 5.067,10 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Il vise un décompte annexé et arrêté au 9 juin 2023. Le moyen tiré d’une fausse mention du commissaire de justice est inopérant.

Monsieur [U] [S] ne tire aucune conséquence du moyen tiré d’une infestation de l’appartement par des punaises de lit, aucun élément de preuve n’étant produit à ce titre.

Le commandement de payer du 13 juillet 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 septembre 2023.

Monsieur [U] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 469,90 euros actuellement, et de condamner Monsieur [U] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [U] [S] doit la somme de 5.067,10 euros, à la date du 9 juin 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juin 2023 inclus.

Monsieur [U] [S] ne conteste pas cette somme.

La clause pénale figurant à l’article invoquée par la SAS Residis au soutien de sa demande de majoration de 10% de la somme due ne peut être appliquée en application de l’article 4 I) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [S] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.067,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement de trente-six mois ne sont pas réunies.

En l’absence de tout versement depuis le 9 juillet 2023, tel que cela ressort du décompte actualisé au 5 août 2024 indiquant un solde débiteur de 12.138,08 euros, l’octroi d’un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas indiqué.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [U] [S] déclare avoir quitté les lieux. Il ne justifie d’aucune circonstance particulière de nature à fonder l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la SAS Residis ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location de logement meublé à usage de résidence principale dans une résidence avec services para-hôteliers conclu le 8 février 2022 entre d’une part la SAS Residis et d’autre part Monsieur [U] [S], concernant le logement situé au [Adresse 2], dans le quatorzième [Localité 4] sont réunies à la date du 14 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Residis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel, soit quatre cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes (469,90 euros) à ce jour, à compter du 14 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à verser à la SAS Residis à titre provisionnel, la somme de cinq mille soixante-sept euros et dix centimes (5.067,10 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 9 juin 2023, terme du mois de juin 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente