Expéditions le : Minute n° 25/00230

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01228 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FVM6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [L] [M] selon pouvoir en date du 6 juin 2025

DÉFENDERESSE

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

comparante, assistée de sa fille [O] [J]

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats de bail du 11 juillet 2007, la SA HLM LE MONT BLANC a donné en location à Mme [K] [J] et M. [P] [N] un appartement ainsi qu’un parking, situés [Adresse 1] à [Localité 5].

Par avenant du 10 décembre 2019, il a été convenu que les baux concernant le logement et le parking se poursuivraient au seul nom de Mme [K] [J] à compter du même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [K] [J] un commandement de payer la somme de 16.202,37 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la SA [Adresse 7] a fait assigner Mme [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander de :

à titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 18 mars 2024 et dire que Mme [K] [J] est occupante sans droits ni titre depuis cette date, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et dire qu’elle est occupante sans droits ni titre, en conséquence, lui ordonner de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que faute par Mme [K] [J] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux articles L411-1 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [K] [J] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 556,83 euros pour le logement et 43,14 euros pour le parking, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner Mme [K] [J] à lui payer la somme de 1.447,19 euros au titre des arriérés de loyer et charges impayés arrêté au 22 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner Mme [K] [J] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, de l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou de l’administration des impôts,rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2024 et renvoyée à plusieurs reprise compte tenu de l’apurement en cours de la dette, dans la perspective d’un éventuel désistement du bailleur.

A l’audience du 11 juin 2024, la SA HLM LE MONT BLANC, représentée par M. [L] [M] muni d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 2.025 euros. Elle indique que la dette n’a pas été totalement apurée, que Mme [K] [J] a repris le paiement du loyer courant des deux derniers mois, et qu’elle accepte qu’un plan d’apurement soit mis en place avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [K] [J] comparaît en personne, assistée de sa fille [O] [J]. Elle explique faire parfois des dépenses non contrôlées car elle est tête en l’air. Elle déclare travailler en CDI à l’hôpital pour un salaire de 1.800 euros, ne percevoir aucune aide au logement, et rembourser un crédit voiture par mensualités de 262 euros. Elle ajoute que sa fille, qui vit à son domicile, est en arrêt maladie et perçoit 300 euros d’IJSS. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 avril 2024 pour une première audience fixée au 3 juillet 2024, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que si le bail du parking contient une clause résolutoire, qui ne fait cependant pas mention d’une quelconque mise en demeure ou commandement de payer, le bail du logement qui est produit par le bailleur ne contient aucune clause résolutoire, de sorte que l’acquisition d’une telle clause ne peut être constatée.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire des baux

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats plusieurs décomptes couvrant la période de décembre 2023 à juin 2025, dont l’examen permet de constater que la dette locative s’élevait à 14.292,87 euros fin décembre 2023, et qu’elle a été réduite à 1.253,44 euros en janvier 2024 suite à la régularisation du SLS d’un montant de 13.905,60 euros. Au 30 avril 2024, les versements effectués par la locataire ont permis de solder la totalité de la dette.

Un rejet de prélèvement du mois d’avril 2024 a contribué à la survenance d’une nouvelle dette de 499,97 euros qui a diminué jusqu’en août 2024, pour à nouveau augmenter à compter de cette date jusqu’en juin 2025 en raison de plusieurs prélèvements impayés en septembre et novembre 2024, janvier et mars 2025, pour s’élever à la somme de 2.025,58 euros en juin 2025.

S’il est manifeste que Mme [K] [J] a manifesté sa volonté de réduire sa dette en effectuant quelques règlements supplémentaires fin 2024 dans le cadre d’un plan d’apurement mis en place avec le bailleur, cela n’a pas permis de réduire la dette qui a au contraire augmenté. Ainsi, la locataire n’a pas régularisé sa situation depuis l’assignation, elle n’a pas répondu à l’enquête sociale et n’apporte aucun élément permettant de comprendre l’origine des défauts de paiement de son loyer, sauf à dire qu’elle est tête en l’air.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave et répété de Mme [K] [J] à ses obligations de locataire, qui justifie la résiliation des baux, laquelle sera prononcée à la date de la présente décision.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 2.025,58 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de mai 2025.

En conséquence, Mme [K] [J] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 2.025 euros, dans la limite de la somme réclamée à l’audience, au titre des loyers et charges dus à la date du 6 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 1343-5, alinéas 1 et 4, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [K] [J] a repris le paiement du loyer courant. Elle propose de régler une somme de 150 euros en plus de son loyer qui s’élève à la somme totale de 612,82 euros, ce qui n’est pas incompatibles avec les revenus et charges qu’elle déclare.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [K] [J] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 150 euros, et d’ordonner la suspension de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [K] [J] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [K] [J] sera également condamnée à payer à la SA HLM LE MONT BLANC une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la SA [Adresse 7],

REJETTE la demande en constatation de résiliation de bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus le 11 juillet 2007 entre la SA HLM LE MONT BLANC d’une part, et Mme [K] [J] d’autre part, portant sur un appartement et un parking situés [Adresse 1] à [Localité 5], à la date du présent jugement, soit le 6 août 2025,

CONSTATE que Mme [K] [J] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE Mme [K] [J] à verser à la SA [Adresse 7], la somme de 2.025 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 juin 2025, échéance de mi 2025 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [K] [J] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 13 échéances de 150 euros chacune et une 14e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [K] [J] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [K] [J] à payer à la SA HLM LE MONT BLANC, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement et du parking, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [K] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Mme [K] [J] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS