TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 24 janvier 2025

à M^e Alain CHETRIT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 janvier 2025

à M. [B] [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00117 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4LHM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PAUTRIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [B]

né le 25 Janvier 1968 à [Localité 4] (COMORES), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 décembre 2023, la SCI PAUTRIER a assigné Monsieur [O] [B] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5];

• condamner Monsieur [B] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 8138,57 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023;

— une somme égale à deux fois le montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

La SCI PAUTRIER a en outre sollicité que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier de Justice, le montant des sommes retenues par l’Huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par Monsieur [B] en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, la SCI PAUTRIER a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 8784,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI PAUTRIER a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [B], cité en l'[3] et BENISTI, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience.

Il a sollicité des délais de paiement en offrant la somme de 150,00 euros en sus du loyer courant pour apurer sa dette.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI PAUTRIER produit la notification à la CCAPEX en date du 8 septembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 7 septembre 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 19 décembre 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 20 décembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 22 février 2024.

L’action de la SCI PAUTRIER est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2020, la SCI PAUTRIER a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 420,00 euros outre 45,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [B] ne réglant pas régulièrement ses loyers, la SCI PAUTRIER lui a fait délivrer le 7 septembre 2022 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2555,14 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 septembre 2022, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 7 novembre 2022.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à la SCI PAUTRIER la somme provisionnelle de 8784,76 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [B] sera en outre condamné à payer à la SCI PAUTRIER une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

La SCI PAUTRIER ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [B] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En outre, la dette est trop importante pour être apurée sur 36 mois par des versements mensuels de 150,00 euros.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [B] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [B] sera tenu de payer à la SCI PAUTRIER la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI PAUTRIER;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 7 novembre 2022 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [B] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 5], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur [B] à payer à la SCI PAUTRIER:

• la somme provisionnelle de 8784,76 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur [B] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS la SCI PAUTRIER du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [B] à payer à la SCI PAUTRIER la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 septembre 2022;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,