TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah MELKI CAROUBI ; M^e Mehdi BENSEGHIR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C66JF

N° MINUTE :

7-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1131

DÉFENDERESSE

Madame [I] [W] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mehdi BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0565

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C66JF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2019, à effet au 1er février 2023, M. [G] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [W] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 700 euros et d’une provision pour charges de 300 euros.

Par assignation délivrée le 20 novembre 2024, M. [G] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résolution du bail et de l’avenant du 10 juin 2020, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [W] [U], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 000 euros par mois à compter du mois de décembre 2022 et ce jusqu’à la date de la décision à intervenir au titre de l’arriéré locatif,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux,3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenue à l’audience du 21 mai 2025.

À l’audience du 21 mai 2025, M. [G] [V], représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de mai 2025, s’élève à la somme de 41 795,23 euros. Il sollicite en outre le rejet des demandes de Mme [I] [W] [U].

Mme [I] [W] [U], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes de M. [G] [V] et demande, à titre reconventionnelle, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

20 000 euros en réparation du préjudice moral,3 000 euros pour défaut de délivrance de quittances de loyer,10 000 pour défaut d’exécution des travaux et les conditions indignes du logement,7 000 pour abus de droit procédural,10 000 euros pour les agissements frauduleux et l’escroquerie,3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, M. [G] [V] a produit l’attestation de notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département effectué le 21 novembre 2024, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

M. [G] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il convient de rappeler que l’action en résiliation judiciaire du bail fondée sur les articles 1224 et suivants du code civil, ne nécessite pas de la délivrance préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur le fond

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, M. [G] [V] produit un décompte de commissaire de justice du 9 mai 2025 (pièce 11 du demandeur) arrêté à la somme de 39 795,23 euros à laquelle il ajoute 2 000 euros correspondant au loyer d’août 2024 ce qui correspond au montant de sa demande (39 795,23 + 2 000 = 41 795,23 euros).

A la lecture de ce décompte, il convient de constater que cette somme de 39 795,23 euros comprend :

18 000 euros correspondant aux loyers et charges pour la période de janvier 2023 à septembre 2023 inclus,15 800 euros correspondant aux loyers et charges pour la période de décembre 2021 à décembre 2022 inclus,5 427,53 euros d’intérêts échus,567,70 euros de frais de commissaire de justice.

Seul un manquement aux obligations contractuelles, s’il est suffisamment grave, peut justifier la résolution d’un contrat. Le paiement des sommes correspondants aux intérêts et aux frais de commissaire de justice ne relève manifestement pas de l’exécution du contrat de bail. Il ne doit donc pas être tenu compte de ces sommes dans l’appréciation du manquement allégué.

Par ailleurs, les sommes, qui correspondent aux loyers impayés, sont en réalité sollicitées au titre de l’exécution du jugement rendu le 22 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris qui a notamment :

condamné Mme [I] [W] [U] à payer à M. [G] [V] la somme de 15 800 euros au titre des loyers et charges exigibles entre décembre 2021 et décembre 2022, avec intérêts légaux à compter du 10 janvier 2023,condamné Mme [I] [W] [U] à payer à M. [G] [V] la somme de 2 000 euros par mois, à compter du janvier 2023 jusqu’à septembre 2023, au titre des loyers et charges échus impayés au jour de l’audience. (2 000 euros x 9 mois = 18 000 euros).Il résulte encore de la lecture des motifs de ce jugement qu’il a été tenu compte de ces impayés dans l’appréciation des manquements respectifs des parties et que la demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à toutefois été rejetée de sorte que ces mêmes impayés ne peuvent être invoqués à l’appui d’une nouvelle demande de résiliation.

Il ressort ensuite du second décompte du commissaire de justice (pièce 12 du demandeur), daté aussi du 9 mai 2025, que les loyers pour la période d’octobre 2023 à juillet 2024 ont été payés le 10 septembre 2024 par un virement unique de 20 211,77 euros. Conformément au contrat de bail, le loyer est payable le 1er de chaque mois, Mme [I] [W] [U] en ne procédant à aucun paiement pendant 10 mois, a donc manqué à son obligation de payer au terme convenu le loyer sur la période d’octobre 2023 à juillet 2024.

Pour la période postérieure, il ressort de la lecture de l’attestation de la banque de M. [G] [V], qu’il a reçu chaque mois, du mois de septembre 2024 au mois de mai 2025, un paiement de 2 000 euros. En dehors des paiements pour les mois de novembre 2024, février et mars 2025, tous les autres versements ont été faits après le terme convenu entre les parties, du 1er jour du mois.

Au jour de l’audience du 21 mai 2025, la dette locative s’élevait donc à 2 000 euros soit l’échéance du mois de mai 2025 après imputation des paiements selon l’article1342-10 du code civil.

Mme [I] [W] [U] soutient payer son loyer régulièrement. Cependant, elle ne produit aucune pièce venant contredire les pièces versées aux débats par M. [G] [V]qui démontrent que si la dette locative est faible, les paiements sont faits de manière très irrégulière.

Elle ajoute se trouver dans une situation de précarité financière mais n’en justifie pas, l’absence de compte bancaire en France et de déclaration fiscale, n’est pas de nature à apporter des éléments sur ce point.

Elle ajoute, pour prouver sa bonne foi, avoir consigné une somme de 16 000 euros pour des arriérés antérieurs et avoir financé des travaux dans l’appartement en août 2023. Ces éléments ont été pris en compte par le juge des contentieux de la protection dans son jugement du 22 avril 2024, lorsqu’il a examiné la demande de résiliation judiciaire formulée par M. [G] [V] de sorte que tout comme pour l’impayé locatif constaté par ce même jugement ces éléments ne peuvent être invoqués dans le cadre de cette nouvelle procédure. Les manquements des parties examinés dans la présente instance concerne la période postérieure au jugement du 22 avril 2024. Seront de même écartés les éléments allégués au titre de la mauvaise foi de M. [G] [V], également examiné dans les motifs des précédents jugements rendus entre les parties.

Compte-tenu des nombreux retard de paiement constatés sur la période du mois d’octobre 2023 au mois de mai 2025, soit plus de 18 mois, l’absence de paiement sur une période de 10 mois et l’absence d’élément venant expliqué de tels retards, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Mme [I] [W] [U], à compter de la date de l’assignation, en application de l’article 1229 du code civil et son expulsion.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur les demandes en paiement des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

Mme [I] [W] [U] est redevable des loyers et charges jusqu’au 20 novembre 2024, date de l’expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Comme il a été exposé précédemment, il convient en application du principe de l’autorité de la chose jugée, de ne tenir compte que de la dette locative échue depuis le mois d’octobre 2023. Il ressort des pièces produites, qu’à la date de l’audience, le 21 mai 2025, la somme due s’élevait à 2 000 euros (mensualité de mai 2025 incluse). Cette somme correspondant à l’indemnité d’occupation échues à cette date. Mme [I] [W] [U] sera condamnée à payer cette somme.

Mme [I] [W] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 2 000 euros, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.

En l’espèce, les seules déclarations de Mme [I] [W] [U], mêmes actées dans une plainte, ne sont pas suffisantes à établir les fautes qu’elle allègue, à savoir : harcèlement judiciaire, extorsion, chantage, conditions indignes, usage de faux documents, dans la mesure où aucun élément extérieur et objectif n’est produit en complément.

Le refus de produire des quittances n’est étayé par aucune pièce, telle qu’une mise en demeure au bailleur de transmettre des quittances.

S’agissant de la non-exécution des travaux et des conditions indignes d’habitat, Mme [I] [W] [U] ne produit que le jugement du 9 juin 2022 ayant ordonné les travaux et une plainte déposée par elle. Il apparaît, cependant, à la lecture du jugement du 22 avril 2024 que l’absence de mise en œuvre des travaux prescrits par le jugement du 9 juin 2022 n’est pas le résultat d’une défaillance fautive de M. [G] [V], l’attitude de Mme [I] [W] [U] s’étant traduite par une « obstruction délibérée aux travaux, notamment par la fixation de conditions qui ne figuraient pas dans le jugement et qui n’étaient pas empreintes de bonne foi. ». Mme [I] [W] [U] échoue donc à démontrer que M. [G] [V] a commis une faute.

La présente demande en résiliation judiciaire du bail étant accueillie, l’abus de droit dénoncé par Mme [I] [W] [U] n’est pas démontré.

Mme [I] [W] [U] ne démontrant la réalité d’aucune faute commise par M. [G] [V], il convient de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [I] [W] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [I] [W] [U] devra verser à M. [G] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 septembre 2019 entre M. [G] [V], d’une part, et Mme [I] [W] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], à compter du 20 novembre 2024,

ORDONNE à Mme [I] [W] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 000 euros par mois,

CONDAMNE Mme [I] [W] [U] à payer à M. [G] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’arriéré locatif (mensualité de mai 2025 incluse),

CONDAMNE Mme [I] [W] [U] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle fixée, à compter de l’échéance du mois de juin 2025, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [I] [W] [U],

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Mme [I] [W] [U] à verser à M. [G] [V] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [W] [U] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge