TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à M^e DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2025

à M^e HEFTMAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04623 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HN6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [E] [I]

né le 12 Avril 1980

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-012702 du 28/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Madame [P] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 14 novembre 2014, la société d’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS a consenti à Madame [V] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 362,45 euros, outre 239,39 euros au titre des provisions sur charges.

Par courrier reçu par le bailleur le 5 juillet 2021, Madame [V] [P] a informé la SA d’HLM UNICIL qu’elle quittait l’appartement avec ses enfants le 1 août 2021 ;

Suivant avenant signé le 8 septembre 2021 à effet au 5 juillet 2021, et suite au départ de Madame [V] [P], Monsieur [E] [I] [D] est devenu seul titulaire du bail ;

Par courrier du 8 septembre 2021, la SA d’HLM UNICIL a rappelé à Madame [V] [P] qu’elle restait solidaire du paiement des loyers et charges jusqu’à la dissolution de son PACS ;

Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [E] [I] [D] le 20 novembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2899,99 euros en principal.

Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [V] [P] par acte de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2023 ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 13 février 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, dénoncé le 22 juillet 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, La SA d’HLM UNICIL a fait assigner en référé Monsieur [E] [I] [D] et Madame [V] [P] afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail conclu le 14 novembre 2014 par le jeu de la clause résolutoire ;-la constatation surabondamment de la violation par Monsieur [E] [I] [D] des règles du contrat de bail en ayant sous-loué son appartement ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat du 22 février 2024 l’expulsion de Monsieur [E] [I] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, aux frais et risques de l’expulsé ;la condamnation solidaire de Madame [V] [P] à payer à titre provisionnel la somme due au 1er septembre 2023 soit 2205,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer la condamnation de Monsieur [E] [I] [D] à payer à titre provisionnel la somme due au jour de l’assignation soit 2554,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payerla condamnation de Monsieur [E] [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges et autres accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation annuelle selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers, ce jusqu’à libération des lieux;la condamnation in solidum des requis au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens;

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 date à laquelle la SA d’HLM UNICIL et Monsieur [E] [I] [D] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, et soutenues à l’audience, Monsieur [E] [I] [D] demande au juge des référés de :

A titre principal

— juger qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle qu’elle est prévue au contrat de bail du 14 novembre 2014

— juger que le délai pour solder l’arriéré locatif est de deux mois et non six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer

— juger qu’à la date du 20 janvier 2024, la dette locative de Monsieur [E] [I] [D] était apurée

— débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

A titre subsidiaire

— opérer une compensation entre les sommes dues par Monsieur [E] [I] [D]

— condamner la SA UNICIL à payer la somme de 1006,25 euros à Monsieur [E] [I] [D]

— débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

A titre infiniment subsidiaire

— suspendre le jeu de la clause résolutoire

— juger n’y avoir lieu à résolution du bail

— fixer la dette locative de Monsieur [E] [I] [D] à la somme de 1778,29 euros

— accorder à Monsieur [E] [I] [D] 36 mois de délais pour apurer sa dette locative, en sus du loyer

En toutes hypothèses

— débouter la SA UNICIL de la demande de résiliation du bail pour violation des règles du contrat la liant à Monsieur [E] [I] [D]

— débouter la SA UNICIL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ou tout au moins ramener cette somme à de plus justes proportions

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [E] [I] [D] soutient que le bail est antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et qu’un délai de deux mois devait s’appliquer à compter du commandement pour régler les sommes dues et non 6 semaines ;

Il conteste le décompte en faisant valoir qu’au 20 janvier 2024 la dette s’élevait à 1623,02 euros et que le 9 février 2024 les justificatifs de régularisations des charges pour les années 2020/2021/2022 établissent que les soldes sont créditeurs pour un montant total de 2802,64 euros ; Monsieur [E] [I] [D] soutient qu’il n’a pas à subir des régularisations de charges tardives et une mauvaise gestion de la SA UNICIL ;

Il ajoute que si le juge des référés considère que des sommes sont dues , il y a lieu d’opérer une compensation avec le total de la régularisation des charges ;

A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [E] [I] [D] sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir que la dette est de 1778,29 euros, qu’il travaille en interim à [Localité 5] et perçoit entre 1000 et 1900 euros ;

Enfin, Monsieur [E] [I] [D] conteste la sous-location en déclarant qu’il héberge des amis et que l’ami qui était présent lors du passage du commissaire de justice ne s’exprime qu’en langue anglaise ;

La SA d’HLM UNICIL a répliqué oralement en réitérant les termes de son assignation en actualisant la créance du défendeur à la somme de 2368,63 euros au 6 novembre 2024 ;

Elle indique que Madame [V] [P] a quitté les lieux le 8 septembre 2021 et qu’elle restait, pendant deux ans, solidaire des sommes dues, que le décompte la concernant a été arrêté ;

La société requérante fait valoir qu’elle sollicite le constat de la résiliation du bail sur le fondement des impayés de loyers et charges et sur le fondement des conditions d’occupation, au vu du procès-verbal de constat (proxénétisme suspecté) qui établit la « sous-location » de diverses chambres ;

Sur le commandement de payer qui prévoit six semaines et non deux mois, elle fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois et rappelle que les régularisation des charges 2020/2021 et 2022 n’interviennent que postérieurement et qu’en conséquence la clause résolutoire a joué ;

Elle ajoute s’opposer à la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire en raison des conditions d’occupations du logement et renvoie à la lecture du procès-verbal de constat ;

Madame [V] [P] citée par acte remis à étude et avisée du renvoi n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 juillet 2024 a été dénoncée le 22 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux moins au moins avant l’audience initiale du 26 septembre 2024.

De surcroît, la situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

La S.A. d’HLM UNICIL justifie par l’avis de taxes foncières pour l’année 2023 et par la production d’une attestation notariée établie le 27 juillet 2017 par Maître [Y] [A], venir aux droits de la société d’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS ensuite d’une fusion absorption intervenue le 27 juillet 2017, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent La SA d’HLM UNICIL est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 14 novembre 2014 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [E] [I] [D] Monsieur [E] [I] [D] le 20 novembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2899,99 euros en principal dans le délai de six semaines à compter de la date du commandement.

Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [V] [P] par acte de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2023 ;

Le bail n’ayant pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023, le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail , s’applique donc.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction le 14 novembre 2020, ce texte prévoyait que la clause résolutoire produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023 -668 du 27 juillet 2023 , en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi , puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’ effet rétroactif.

Le preneur disposait donc un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues ;

Monsieur [E] [I] [D] conteste alors le décompte en faisant valoir qu’au 20 janvier 2024 soit deux mois à compter de la signification du commandement de payer, la dette s’élevait à 1623,02 euros et que le 9 février 2024 les justificatifs de régularisations des charges pour les années 2020/2021/2022 établissent que les soldes sont créditeurs pour un montant total de 2802,64 euros ;

Monsieur [E] [I] [D] soutient qu’il n’a pas à subir des régularisations de charges tardives et une mauvaise gestion de la SA UNICIL ;

Concernant la régularisation des charges, il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Et, si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d’appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.

Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l’attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement ;

Il s’ensuit que l’obligation de payer les provisions sur charges pèse sur le locataire ;

En l’espèce, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 janvier 2024 et que le bail du 14 novembre 2014 est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Le juge des référés faisant droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail pour violation des clauses du bail en ayant sous-loué son appartement, cette demande de surcroît excédant les pouvoirs du juge des référés;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [E] [I] [D] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [E] [I] [D] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 773,95 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

La SA d’HLM UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 2368,63 euros au 6 novembre 2024 ;

Au vu de ce décompte, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 220,20€, 175,85€, 24,96€ et de 169,33€ ;

De surcroît, il ressort du décompte actualisé et des justificatifs de régularisation des charges produits aux débats que les régularisations de charges pour l’année 2020 ont été portées au crédit du compte du locataire le 31 décembre 2021, que les régularisations de charges pour l’année 2021 ont été portées au crédit du compte du locataire le 31 décembre 2022, et que les régularisations de charges pour l’année 2022 ont été portées au crédit du compte du locataire le 31 décembre 2023 et s’agissant de la régularisation des charges d’eau froide pour 65,80€ au débit du compte du locataire le 31 décembre 2023 ;

Il s’ensuit qu’il n’ y a pas lieu à compensation, l’ensemble des régularisations de charges ayant déjà été prises en considération dans le décompte actualisé;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 6 novembre 2024, à la somme de 1778,29 euros ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1778,29 euros au 6 novembre 2024, Monsieur [E] [I] [D] sera condamné à payer à La SA d’HLM UNICIL la somme de 1778,29 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse ;

Madame [V] [P] était locataire du bail du 14 novembre 2014 ;

Elle a donné congé par courrier reçu par la SA d’HLM UNICIL le 5 juillet 2021 ;

La clause VI du bail qui stipule une solidarité entre co-preneurs prévoit qu’en cas de congé donné par l’un des co-preneurs, ce dernier demeurera garant des loyers et des charges pendant une durée de 24 mois à compter du préavis ;

Selon l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail . A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Ces dispositions étant d’ordre public, la solidarité prévue au bail s’applique à Madame [V] [P] pendant un délai de six mois à compter du 5 août 2021, date d’effet du congé.

La SA d’HLM UNICIL ne peut dès lors revendiquer une solidarité dans le paiement des loyers pour la période postérieure au 5 février 2022 ;

Il ressort du décompte produit que la créance de la SA d’HLM UNICIL, au 5 février 2022 est établie avec l’évidence requise en référé à la somme de 1223,12 euros ;

En conséquence, la demande tendant à la condamnation solidaire de Madame [V] [P] et Monsieur [E] [I] [D] à payer à titre provisionnel les arriérés de loyers et provisions sur charges, sera accueillie à hauteur de 1223,12 euros arrêtée au 5 février 2022;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à titre infiniment subsidiaire, Monsieur [E] [I] [D] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire;

Monsieur [E] [I] [D] explique travailler depuis quelques mois en Bretagne et revenir à [Localité 4] entre deux missions d’interim et qu’il continue à connaître des périodes pendant lesquelles il perçoit l’ARE ; il ajoute et justifie que ses ressources sont variables et qu’il perçoit entre 1000 euros et 1900 euros de ressources mensuelles ;

La SA d’HLM UNICIL s’oppose à ces demandes en faisant valoir les conditions d’occupation du logement qui caractérisent une sous-location illicite ;

Monsieur [E] [I] [D] conteste toute violation des clauses du bail et avoir sous-loué son appartement pendant son absence de [Localité 4] en indiquant avoir hébergé des amis sans aucune contrepartie financière et s’interroge du fait que le commissaire de justice puisse affirmer que la personne rencontrée sur place Monsieur [J] a répondu à ses questions dès lors que cet ami ne s’exprime qu’en langue anglaise ;

Il ressort du relevé de compte produit aux débats que Monsieur [E] [I] [D] a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et des charges ;

Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat sur ordonnance que le commissaire de justice s’est rendu sur les lieux litigieux à la demande de la requérante et a constaté la présence dans l’appartement loué par Monsieur [E] [I] [D] , la présence d’une personne lui ayant ouvert la porte qui a déclaré se nommer Monsieur [J] [F] né le 11 mai 1983 au Nigeria ayant justifié de son identité par une attestation de demande d’asile ;

Le commissaire de justice ajoute que Monsieur [J] [F] a déclaré occuper provisoirement les lieux en contrepartie d’un loyer qu’il verse à Monsieur [E] [I] [D] et que deux autres personnes occupent les lieux avec lui, chacun possédant sa chambre;

Le commissaire de justice a relevé qu’une chambre était d’accès libre et sommairement meublée avec un matelas au sol et diverses affaires d’hommes et a constaté que la porte d’une autre pièce était munie d’un verrou et fermée à clé et a constaté après l’ouverture de la porte par un serrurier qu’il s’agissait d’une chambre sommairement meublée avec un passeport sur le lit au nom de Monsieur [S] [M] né le 21 juin 1986 à [Localité 3] ;

Contrairement aux affirmations de Monsieur [E] [I] [D] qui ne sont étayées par aucun élément objectifs, les constatations du commissaire de justice établissent avec l’évidence requise en référé une occupation des lieux sous la forme d’une sous-location de plusieurs chambres dont une est muni d’un verrou, ces conditions d’occupation n’étant pas compatibles avec l’hébergement d’amis ;

En conséquence, la mauvaise foi de Monsieur [E] [I] [D] dans l’exécution du contrat qui le lie à la SA d’HLM UNICIL justifie de rejeter la demande de délais de paiement et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 6], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [I] [D] et Madame [V] [P] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [E] [I] [D] et Madame [V] [P] à payer à la SA d’HLM UNICIL la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS La SA d’HLM UNICIL recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des provisions sur charges sont réunies au 20 janvier 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 20 janvier 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résiliation du bail pour violation des clauses du bail en ayant sous-loué l’appartement ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [I] [D] de sa demande tendant à obtenir la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [I] [D] de libérer les lieux sis [Adresse 6], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SA d’HLM UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 773,95 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [E] [I] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] [D] à payer à la SA d’HLM UNICIL la somme de 1778,29 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, et Madame [V] [P] solidairement avec Monsieur [E] [I] [D] dans la limite de la somme de 1223,12 euros ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [I] [D] de sa demande de compensation ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] [D] à payer à titre provisionnel à La SA d’HLM UNICIL la somme de 773,95 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [I] [D] et Madame [V] [P] à payer à La SA d’HLM UNICIL la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [I] [D] et Madame [V] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE