TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e Jérémie GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à Mme [F] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01240 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4THU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [Z]

né le 11 Février 1979 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [F]

née le 12 Mai 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 29 mai 2015 ayant pris effet le 1er juin 2015, Monsieur [Z] [H] représenté par le Cabinet LEBRETON a consenti à Madame [F] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 460 € outre 30 € à titre de provision pour charges ;

Alléguant de loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [F] [R] le 28 novembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 989,04 € en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 29 novembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, dénoncé le 23 février 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [Z] [H] a fait assigner Madame [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et en conséquence la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [R] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [F] [R] à lui payer les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2024, soit la somme de 2136,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel échu et des charges (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la restitution des clés et déménagement complet

— condamner Madame [F] [R] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

Appelée à l’audience du 18 avril 2024, et après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024 ;

A cette audience, Monsieur [Z] [H] a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 6698,87 euros au 05 septembre 2024;

Madame [F] [R] a comparu en personne en déclarant être handicapée et percevoir 800 euros de ressources; elle a ajouté avoir déposé une demande de logement social et a sollicité des délais en soutenant que l’appartement qu’elle occupait n’était pas aux normes ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 février 2024a été dénoncée le 23 février 2024à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 avril 2024 ;

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin, Monsieur [Z] [H] justifie par l’extrait de l’acte authentique de vente reçu le 13 juillet 2006 par Maître [V] [M] notaire à [Localité 5], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [Z] [H] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [F] [R] le 28 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 989,04 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 janvier 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [R] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [F] [R] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 602,14 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Monsieur [Z] [H] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 6698,87 euros au 05 septembre 2024 ;

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 32 euros correspondant à des frais bancaires et la somme de 133,79 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 6533,08 euros au 05 septembre 2024, Madame [F] [R] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [H] la somme de 6533,08 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [F] [R] a sollicité des délais de paiement ;

Toutefois, il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Madame [F] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;

La condition de reprise du paiement des loyers n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 2], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique si besoin est;

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ;

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux du défendeur.

Madame [F] [R] a sollicité l’octroi de délais de droit commun en déclarant avoir déposé une demande de logement social, sans plus de précisions ; cette demande peut s’analyser en une demande de délai supplémentaire

Il résulte des pièces de la procédure que la dette est conséquente et ne cesse d’augmenter;

Il est relevé en outre que si la requise indique avoir déposé une demande de logement social elle n’en justifie pas;

De surcroît, elle a déjà bénéficié d’un délai de fait de 10 mois depuis la résiliation de plain droit du contrat de bail ;

Compte tenu de ces éléments mais aussi de la qualité de bailleur privé de la partie demanderesse, la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [R] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023;

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande en paiement de Monsieur [Z] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ; il sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Monsieur [Z] [H] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 janvier 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 28 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [R] de libérer les lieux appartement sis [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [F] [R] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique;

REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 602,14 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [F] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] à payer à Monsieur [Z] [H] la somme de 6533,08 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] à payer à Monsieur [Z] [H], à titre provisionnel, l’ indemnité mensuelle d’occupation de 602,14 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [H] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [F] [R] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE