TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 18 Octobre 2024

Président : Madame POTIER, Vice Présidente

Greffier lors de l’audience : Madame SOULIER, Greffière

Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffière

Débats en audience publique le : 07 Août 2024

N° RG 24/00127 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4L2H

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. PARC PRIVE DE BEAUVALLON

Dont le siège social est is [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SA GIA MAZET LA COMTESSE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [A] [W]- [Z]

Née le 02 Juillet 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] – [Adresse 4] – [Localité 2]

Représentée par Maître Alizé HOULES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 25 septembre 2015, [U] [W] et [A] [W] née [Z] ont acquis au sein de l’ensemble immobilier « Parc Privé Beauvallon » la villa n°[Adresse 4] cadastrée parcelle [Cadastre 7]C[Cadastre 3], située au [Adresse 1] à [Localité 9]. Madame [W] née [Z] est devenue seule propriétaire du bien en 2020.

En juin 2023, cette dernière a procédé à la plantation d’une haie sur la desserte située devant son domicile.

Par acte de commissaire de justice du 04 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du parc privé de Beauvallon représenté par son syndic en exercice la SA GIA MAZET LA COMTESSE IMMOBILIERE, a fait assigner Madame [W] née [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Condamner [A] [W] née [Z] sous astreinte d’un montant de 3000 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant un délai de 1 mois au terme duquel l’astreinte pourra être liquidée par la juridiction des référés, et une astreinte plus forte fixée, à procéder à la démolition des ouvrages et plantations réalisés sur la parcelle [Cadastre 5], tel que décrit dans le constat d’huissier en date des 13 et 31 octobre 2023.Condamner [A] [W] née [Z] au paiement de la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats des 13, 16 et 31 octobre 2023.

L’affaire a été appelée l’audience du 15 mars 2024 et renvoyée à l’audience du 17 mai 2024 puis du 7 août 2024.

A l’audience du 07 août 2024, le syndicat des copropriétaires du parc privé de Beauvallon a maintenu ses demandes.

Madame [W] née [Z], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, sollicite au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1353 du Code civil et des articles 9, 32,73,74,75,122,123, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile, de :

Se déclarer incompétent au profit du juge du fond ;Déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Parc privé de Beauvallon » pour défaut de qualité d’agir ;Débouter le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Parc privé de Beauvallon » de l’ensemble de ses demandesA Titre subsidiaire et reconventionnel

Condamner le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « parc privé de Beauvallon » à remettre en l’état frais les lieux ayant fait l’objet des plantations à ses entiers,Condamner le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « parc privé de Beauvallon » à faire réaliser des dispositifs anti-stationnement et anti-bruit respectant l’environnement et l’esprit général de la copropriété devant la villa N°[Adresse 4] appartenant à [A] [W] née [Z] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date d’ordonnance à intervenir.Condamner le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « parc privé de Beauvallon » à verser à [A] [W] née [Z] à titre provisionnel la somme de 6000 euros à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice.En tout état de cause

Débouter le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Parc privé de Beauvallon » de sa demande de condamnation sous astreinte.Dispenser [A] [W] née [Z] de toute participation à la dépense commune des frais engagés par la présente procédure.Débouter le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Parc privé de Beauvallon » de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens d’instance.Condamner le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « parc privé de Beauvallon »au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 octobre 2024

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires du Parc Privé de Beauvallon

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, la défenderesse soulève à titre liminaire l’absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires du Parc Privé de Beauvallon, en raison du fait que le litige porterait sur des parties communes particulières de l’ensemble immobilier particulier « Beauvallon Forêt », et non sur des parties communes générales à l’ensemble immobilier « Parc Privé de Beauvallon », régi par le syndicat demandeur.

Le présent litige concerne en effet une haie plantée par Madame [W] née [Z] devant sa villa, à l’extérieur de ses parties privatives, le long de son mur de clôture et d’une voie de desserte de la résidence.

Il apparait dès lors que cette fin de non-recevoir nécessite, pour être tranchée, de statuer sur la nature des parties communes sur lesquelles la haie litigieuse a été plantée, puisque le règlement de copropriété distingue, en son article 5 :

— les « parties communes générales à l’ensemble immobilier Parc Privé de Beauvallon », relevant du syndicat des copropriétaires requérant et dont font partie « les entrées, routes et traverses, voies de desserte pour accéder aux différents ensembles immobiliers particuliers »,

— et les « parties communes générales particulières à chaque ensemble immobilier particulier » qui sont constituées « des entrées, passages, voies de desserte pour accéder aux différents lots de terrain ».

Or, cette question de la détermination de la nature des parties communes en cause excède manifestement les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, dès lors qu’elle ne ressort pas de manière évidente du règlement de copropriété du « Parc privé Beauvallon » en date du 08 septembre 1956 produit aux débats, ni de celui de l’ensemble particulier « Beauvallon Forêt », et qu’elle nécessite d’interpréter les clauses des règlements de copropriété et les définitions des différentes parties communes existant au sein de l’ensemble immobilier.

Il existe en tout état de cause une contestation sérieuse quant à l’existence d’un trouble manifestement illicite qui justifierait qu’il soit fait droit à la demande de remise en état formulée par le syndicat des copropriétaires requérant : en effet, outre le doute existant sur la nature des parties communes en cause, Madame [W] née [Z] produit aux débats une résolution adoptée le 16 décembre 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires secondaire « BEAUVALLON FORET » l’ayant autorisée à procéder à la plantation de la haie litigieuse sur la desserte située devant son domicile. Il est constant que cette décision n’a fait l’objet d’aucune contestation dans les délais légaux.

Le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Parc privé de Beauvallon » produit quant à lui un procès-verbal d’assemblée générale du 28 novembre 2022 qui a parallèlement refusé cette autorisation à la défenderesse.

Au regard de ces éléments contradictoires et du doute existant quant à la nature des parties communes sur lesquelles la haie litigieuse a été plantée, aucun trouble manifestement illicite n’est donc caractérisé.

Il ne peut dès lors y avoir lieu à référé sur les demandes de procéder à la démolition des ouvrages et plantations réalisés par la défenderesse.

En l’état de ce rejet, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de Madame [W] née [Z], formulées à titre subsidiaire.

Sur les frais et les dépens

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires, partie succombante, aux dépens.

Il sera également condamné à payer à [A] [W] née [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [A] [W] née [Z] tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires du parc Privé de Beauvallon ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de démolition des ouvrages et plantations réalisés par Madame [A] [W] née [Z] devant sa villa numéro [Adresse 4] située au [Adresse 1] à [Localité 9],

Condamnons le syndicat des copropriétaires du parc privé de Beauvallon représenté par son syndic en exercice la SA GIA MAZET LA COMTESSE IMMOBILIERE à payer à [A] [W] née [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons le syndicat des copropriétaires du parc privé de Beauvallon représenté par son syndic en exercice la SA GIA MAZET LA COMTESSE IMMOBILIERE de sa demande au titre de de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du parc privé de Beauvallon représenté par son syndic en exercice la SA GIA MAZET LA COMTESSE IMMOBILIERE aux dépens de l’instance de référé.

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT