TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 14 Mai 2024

GROSSE :

Le 08/07/24

à M^e MANGANI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01373 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UHD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [O]

née le 28 Mai 1956 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah MANGANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [M]

né le 18 Décembre 1997 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 29 décembre 2021, Madame [K] [O] a loué à Monsieur [B] [M], un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 640 euros et 110 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [I] [T] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par Monsieur [B] [M].

Par courrier recommandé du 21 juillet 2023, Madame [K] [O] a mis en demeure Monsieur [B] [M] de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, Madame [K] [O] a délivré à Monsieur [B] [M] un congé pour reprise à effet au 2 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Madame [K] [O] a délivré à Monsieur [B] [M] un commandement de payer la somme en principal de 2.977 € au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, Madame [K] [O] a délivré à Monsieur [B] [M] une sommation d’avoir à contacter l’entreprise Groupe 7ID et le syndic de l’immeuble dans un délai de huit jours à la suite d’un dégât des eaux survenu au sein du logement en septembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à Madame [R] [G], par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 2.920,00 euros au titre des loyers et charges impayés, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, Madame [K] [O] a fait citer Monsieur [B] [M] et Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de:

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 29 décembre 2021 pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs et pour défaut de paiement des loyers et charges;constater que par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail est résilié de plein droit au 15 décembre 2023;dire que Monsieur [B] [M] est occupant sans droit ni titre à compter du 15 décembre 2023;ordonner son expulsion immédiate et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur [B] [M] et garnissant les lieux loués dans un lieu approprié à ses frais, risques et périls; assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, la remise des clés et l’état des lieux;les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.534,97 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges suivant décompte au 15 décembre 2022, avec intérêts au taux légal ;les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, charges comprises, soit la somme de 750 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des lieux ; condamner Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 2.000 € pour résistance abusive ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 pour un montant de 73,98 € et le coût de la sommation de faire d’un montant de 156 €.

A l’audience du 14 mai 2024 à laquelle l’affaire est retenue, Madame [K] [O], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 3.725,00 €, selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus.

Cités par actes séparés respectivement remis à étude et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile (l’accusé réception ayant été signé par le destinataire), Monsieur [B] [M] et Monsieur [I] [T] ne sont pas présents ni représentés.

La décision est mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action de Madame [K] [O] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 15 novembre 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 janvier 2024.

L’expulsion de Monsieur [B] [M] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [B] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 janvier 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 750 €, dès lors que les paiements seront justifiés et sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas justifiée au regard des conditions posées par cette disposition. Elle sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que du contrat signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 3.725,00 €, selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus.

Monsieur [B] [M] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [I] [T] qu’il porte sur le paiement des « loyers éventuellement révisé, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédure, indemnités et pénalités et dommages-intérêts », pour une durée d’un an « à compter de la date de départ du bail, et cela renouvelable par tacite reconduction ».

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, le commandement de payer du 15 novembre 2023 a été dénoncé à Monsieur [I] [T], en sa qualité de caution.

En conséquence, Monsieur [I] [T] sera condamné solidairement avec Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 3.725,00 € ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation telle qu’elle a été fixée précédemment.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, s’il prouve avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement indemnisé par l’obtention du taux d’intérêts moratoires, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts supplémentaires.

En l’absence d’élément permettant de caractériser et d’évaluer un préjudice autre que l’envoi de lettres de mise en demeure et distinct du préjudice précédemment indemnisé par la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation assortie des intérêts moratoires, Madame [K] [O] sera déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, Monsieur [B] [M] et Monsieur [I] [T] seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 pour un montant de 73,98 € et le coût de la sommation de faire d’un montant de 156 €.

Il convient par ailleurs de les condamner solidairement au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Madame [K] [O] recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2021 entre Madame [K] [O] et Monsieur [B] [M], portant sur le local situé [Adresse 3] à compter du 15 janvier 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE Madame [K] [O] de sa demande de suppression du délai fixé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de sa demande d‘astreinte,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Monsieur [I] [T] à payer à Madame [K] [O] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, fixée au montant du loyer et des charges, soit la somme de 750 €, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Monsieur [I] [T] à payer à Madame [K] [O] la somme de 3.725,00 €, selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

DEBOUTE Madame [K] [O] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] et Monsieur [I] [T] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 et le coût de la sommation de faire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Monsieur [I] [T] à payer à Madame [K] [O] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE