TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e GIRAUD Olivier

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EXPEDITION :

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N° RG 23/04812 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XTD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [H]

né le 13 Septembre 1986 à , demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [R] [U] épouse [H]

née le 13 Juin 1984 à , demeurant [Adresse 1]

non compara

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 avril 2022, la SA ERILIA a donné à bail à M. [K] [H] et Mme [R] [H] née [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 835,53 euros charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à M. [K] [H] et Mme [R] [H] née [U] par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2022 un commandement de payer la somme de 2025,13 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, la SA ERILIA a fait assigner M. [K] [H] et Mme [R] [H] née [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— y venir M. [K] [H] et Mme [R] [H] née [U] ;

— constater acquise au profit de la société ERILIA la clause résolutoire vise dans le bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion de M. [K] [H] et Mme [R] [H] née [U], ainsi que tout occupant de leur chef des lieux occupés sis [Adresse 4], en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de Police et de la force publique, si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets familiers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [K] [H] et Mme [R] [H] née [U] ;

— les condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 6187,06 euros, au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 8 juin 2023, augmentée des intérêts de droits à compter de la présente ;

— les condamner au versement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— les condamner à verser à la société ERILIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— les condamner aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été établi le 27 juin 2023.

Par ordonnance en date du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 mars 2024, en invitant la SA ERILIA à produire à cette audience, la dénonce à la préfecture des Bouches-du Rhône et le livret de famille de Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U], justificatifs qu’elle aura préalablement notifié aux défendeurs et afin qu’elle présente ses observations sur la signature par un seul des copreneurs du bail de ce contrat.

A l’audience du 14 mars 2024, la SA ERILIA, représentée par son conseil, produit la dénonce à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, le livret de famille justifiant du Mariage de Monsieur [K] [H] et Madame [R] [U] en date du 14 avril 2018. Elle se réfère à ses dernières conclusions aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales. Elle invoque les articles 220 et 1751 du code civil afin de justifier que le bail signé seulement par Madame [R] [H] née [U], ne retire rien au fait que Monsieur [K] [H] soit également débiteur et solidaire de la dette locative.

En outre, la SA ERILIA actualise sa créance à la somme de 6651,95 euros au 1er mars 2024. Elle ne sollicite pas de condamnation solidaire des requis.

Cités à étude, Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] ne sont ni comparants ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juin 2023, soit plus de deux mois avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 octobre 2022 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 21 avril 2022 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 octobre 2022, pour la somme en principal de 2025,13 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 décembre 2022.

Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 964,06 euros actuellement, et de condamner Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] restent devoir la somme de 6340,40 euros, à la date du 1 er mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation (déduction faite des frais de justice), terme du mois de mars 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 6340,40 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6187,06 euros à compter de la délivrance du l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2022 entre la SA ERILIA d’une part et Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 décembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux de la SA ERILIA ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit neuf-cent-soixante-quatre euros et six centimes (964,06 euros) à ce jour, à compter du 2 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de six-mille-trois-cent-quarante-euros et quarante centimes (6340,40 euros) décompte arrêté au 1er mars 2024 incluant la mensualité de mars 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6187,06 euros à compter du 27 juin 2023 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] et Madame [R] [H] née [U] à verser à la SA ERILIA une somme de deux cents (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE