TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024, après prorogation

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 11 octobre 2024

à M^e GRUGNARDI Michèle

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 octobre 2024

à M^e Marie CHANARON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01016 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4RRI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [F], domicilié : chez CABINET ARENC (mandataire), [Adresse 1]

représenté par M^e Michèle GRUGNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [J]

né le 24 Juillet 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale 2024/003793 par décision du 15 mars 2024)

représenté par M^e Marie CHANARON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 1er février 2018, Monsieur [B] [F] a consenti à Monsieur [K] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 480 euros outre 50 euros à titre de provision pour charges.

Le 11 octobre 2023, Monsieur [B] [F] a fait signifier à Monsieur [K] [J] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 1 793,94 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, Monsieur [B] [F] a fait citer en référé Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance et défaut de paiement de leurs loyers et charges,l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef,sa condamnation à lui payer à titre de provision la somme de 2 350,94 euros sur la dette locative au 08 décembre 2023, outre une provision au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation du montant du dernier loyer avec charges,l’allocation d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,sa condamnation aux dépens, ainsi que au montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

Appelée à l’audience du 21 mars 2024, l’affaire a fait objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, Monsieur [B] [F], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 839,34 euros au 03 juin 2024, terme du mois de juin inclus.

Monsieur [K] [J], représenté par son conseil, déclare être auto entrepreneur dans le bâtiment et avoir effectué quelques chantier pour le compte de Monsieur [B] [F] ; il déclare habiter avec son fils de 17 ans et avoir la garde une semaine sur deux de ses enfants jumeaux de 15 ans ; il fait valoir qu’en septembre 2023 une partie de la toiture de l’immeuble s’est effondrée dans l’appartement loué, laissant un trou au plafond de la chambre ; il allègue que le clos et le couvert ne sont plus assurés, le vent et la pluie s’engouffrant dans l’appartement ce qui, en hiver, rendre impossible chauffer correctement le logement ; il indique avoir informé à plusieurs reprises son bailleur de la situation ainsi que l’agence gestionnaire du logement, par sms, par téléphone et par lettre recommandé du 18 juin 2024 ; il dit que son bailleur n’a pas donné suite à ses demandes et que son logement est indécent ; il affirme avoir contacté les services d’hygiène de la ville de [Localité 5], qui est en cours d’instruction du dossier ; il indique l’existence d’autres désordres telles qu’une baignoire défectueuse et le mauvais isolement de certains ouvrants, dont la fenêtre de la cuisine ; il justifie d’un attestation d’assurance et suivant les conclusions de son avocat auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de référés de :

CONSTATER l’absence de résiliation du bail et à défaut la suspension des effets de la clause résolutoire,REJETER la demande de voir ordonner l’expulsion de Monsieur [J] et de tout occupant de son chef,REJETER la demande de condamnation de Monsieur [J] à payer Monsieur [F] la somme de 2 350,94 euros,REJETER la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle,REJETER la demande de condamnation de Monsieur [J] à payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Demandes reconventionnelles

CONSTATER l’état d’indécence et d’insalubrité du logement objet de la location. En conséquence,

SUSPENDRE le paiement du loyer au bénéfice de Monsieur [K] [J] ou à défaut CONSIGNER le paiement des loyers en autorisant le locataire à verser le résiduel du loyer sur un compte séquestre ouvert sur compte carpa jusqu’à réalisation des travaux par Monsieur [F] permettant de considérer que le logement loué rempli les critères de la décence au sens de l’article 1719 du code civil,CONDAMNER Monsieur [F] à payer à Monsieur [J] à titre de provision les sommes de 4 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi et 4 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral,CONDAMNER Monsieur [F], sous astreinte, à réaliser les travaux nécessaires pour permettre au logement loué de remplir les conditions de décence ; d’habitabilité et de salubrité exigées par la loi. A titre subsidiaire

COMPENSER la dette de loyer avec les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [J].A titre encore plus subsidiaire,

OCTROYER les plus larges délais de paiement et d’expulsion à Monsieur [J].En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme de 1 200 euros au profit de M^e Marie CHANARON en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celle-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle. CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens.En réplique, Monsieur [B] [F] allègue que depuis le 11 octobre 2023, date à laquelle le commandement de payer a été adressé au locataire, ce dernier n’a pas cru devoir écrire au propriétaire pour dire qu’il contestait ce commandement de payer en l’état des problèmes qu’il rencontrait ; il estime que la lettre recommandé du 18 juin 2024, adressé 8 mois après le commandement de payer, trois mois après avoir obtenu l’assistance d’un Conseil et juste avant la préparation des conclusions en réponse, a été fait pour les besoins de la cause, car Monsieur [J] n’a jamais contacté le bailleur pour lui faire part des désordres liées au plafond du logement. Il fait valoir que Monsieur [J] n’était pas assuré et si un dommage avait réellement existé, il n’aurait pas manqué de faire une déclaration auprès de sa compagnie d’assurance qui aurait, elle, contacté l’agence. Il soutient que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai légal d’un mois pour le défaut d’assurance et de deux mois pour l’arriéré locatif.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la décision rendue est contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de larticle 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 1er février 2018 (article VI) contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 1 793,94 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 11 octobre 2023 par acte remis à étude.

Monsieur [K] [J] justifie d’une attestation d’assurance fourni par la société LEMONADE (pièce 10), dont la police est active depuis le 02 juillet 2024, soit plus de 08 mois après la signification du commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 novembre 2023.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 11 novembre 2023 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [K] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [K] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [K] [J] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 587,68 euros, et de condamner Monsieur [K] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [J] reste devoir la somme de 3 839,34 euros, à la date du 03 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin inclus.

Monsieur [K] [J] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3 839,34 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [K] [J] demande au juge des référés de constater l’état d’indécence et d’insalubrité du logement objet de la location, et en appui de ses demandes, il verse aux débats la photo d’un plafond (pièce 6), les formulaires CERFA d’attestation de témoin de Monsieur [G] [T], maçon, du 29 juin 2024 (pièce 13), et de Monsieur [O] [V], inspecteur d’hygiène de la Ville de [Localité 5], du 25 juin 2024 (pièce 14) et la lettre recommandée du 18 juin 2024 (pièce 7).

Vu les pièces versées aux débats, il est à cet état impossible de vérifier l’existence des désordres dans l’appartement, aucun constat d’huissier ayant été dressé, de préciser la date de début d’éventuelles désordres ainsi que leur extension. Force de constater que les preuves mobilisées par la partie défenderesse ne sont pas concluantes avec l’évidence requise en référé et sont toutes postérieures à la date d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, soit le 11 novembre 2023.

Par conséquent, Monsieur [K] [J] sera débouté de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 novembre 2023;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 1er février 2018 portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [J] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à titre de provision à Monsieur [B] [F] la somme de 3 839,34 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 juin 2024, terme du mois de juin inclus;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] au paiement d’ indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 587,68 euros à compter de juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE l’ensemble de demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [K] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 100 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT