TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me … Hugo BONACA, …………………………………

Le ……………………………………………

à Me ….Dominique DI COSTANZO……………………………….

Le ……………………………………………

à Me .Laura LOUSSARARIAN………………………………….

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 20/04857 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YB2A

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [L] [S]

née le 11 Juillet 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société SOLIHA PROVENCE (PACTARIM) VENANT AUX DROITS DE PACT BOUCHES DU RHÔNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

ET RG N°21/4550 RG 21/1511

DEMANDERESSE

S.C.I. BAP, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Laura LOUSSARARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Syndic. de copro. [Adresse 3], domiciliée : chez CABINET TARIOT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. CABINET TARIOT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître François xavier DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEMANDERESSE

Société SOLIHA PROVENCE (PACTARIM) VENANT AUX DROITS DE PACT BOUCHES DU RHÔNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. BAP, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Laura LOUSSARARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 19 septembre 2016, la société civile immobilière BAP (ci-après dénommée « SCI BAP ») a consenti un bail à l’association PACT des Bouches-du-Rhône (devenue SOLIHA PROVENCE) portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte sous signature privée du 20 octobre 2016, SOLIHA PROVENCE a consenti un bail de sous-location à madame [L] [S] portant sur ce logement, moyennant un loyer mensuel de 570 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Madame [L] [S] s’est plainte de désordres dans le logement à partir du mois de septembre 2019.

Un arrêté portant l’interdiction d’occuper l’immeuble dans l’attente de la nomination d’un expert a été notifié le 15 novembre 2019 après visite des lieux, conduisant madame [L] [S] à être relogée par la mairie de [Localité 8] à compter de cette date.

Une expertise judiciaire a été réalisée par monsieur [W] [V], nommé par le tribunal administratif de Marseille le 27 novembre 2019, qui a établi son rapport le 29 novembre 2019 et conclu à la présence d’un péril grave et imminent concernant l’immeuble.

Un arrêté de péril grave et imminent a dès lors été notifié le 3 janvier 2020 par la ville de [Localité 8] sur cet immeuble.

Par courrier recommandé du 10 août 2020, madame [L] [S] a mis en demeure SOLIHA PROVENCE de procéder à son relogement et de l’indemniser de ses préjudices.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2020, madame [L] [S] a fait assigner SOLIHA PROVENCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille.

Entre temps, par courrier du 25 février 2021, madame [L] [S] a donné congé du bail à SOLIHA PROVENCE, avec préavis d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2021, SOLIHA PROVENCE a fait assigner en intervention forcée son bailleur, la SCI BAP, afin qu’elle la garantisse de toute condamnation qui serait mise à sa charge.

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2021, la SCI BAP a, à son tour, fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] et la société à responsabilité limitée (SARL) cabinet TARIOT en sa qualité de syndic, afin qu’ils la garantissent de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Une jonction des procédures a été ordonnée le 3 septembre 2021 pour l’ensemble de ces interventions.

Suivant ordonnance de référé du 11 décembre 2020 rendue dans le cadre d’un litige similaire opposant d’autres sous-locataires à la SCI BAP, au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] et au syndic le cabinet TARIOT, monsieur [W] [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire et a rendu son rapport d’expertise judiciaire le 25 août 2022.

Après avoir ordonné un sursis à statuer dans l’attente de ce rapport d’expertise, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses dernières conclusions, madame [L] [S], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

Débouter toutes parties de toutes demandes, fins ou prétentions formées à son encontre, Condamner SOLIHA PROVENCE à lui verser les sommes suivantes :10.524,46 euros en réparation du trouble de jouissance, 8.000 euros en réparation du préjudice moral, 876,53 euros en réparation du préjudice matériel,436 euros au titre du solde à valoir sur le dépôt de garantie, 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Pour caractériser son trouble de jouissance, madame [L] [S] se fonde sur les articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et L521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Elle reproche à SOLIHA PROVENCE de ne pas avoir entrepris les travaux nécessaires pour remédier aux désordres signalés dès le 24 septembre 2019 (affaissement des escaliers, chute de plâtre, fissures, présence de rats) et d’avoir manqué à son obligation de relogement. Elle ajoute avoir été contrainte de vivre avec deux enfants en bas âge dans ce logement jusqu’au 15 novembre 2019, puis avoir été relogés provisoirement dans des logements inadaptés, privée de ses effets personnels, ces derniers ayant été dérobés et dégradés dans son logement initial qui aurait été squatté. Elle estime ainsi son préjudice de jouissance à 100% du prix du loyer jusqu’au 25 mars 2021, date à laquelle elle a définitivement quitté les lieux.

Sur son préjudice moral, madame [L] [S] déplore qu’elle était enceinte lorsque l’arrêté d’interdiction d’occupation lui a été notifié et qu’une telle situation lui a causé des troubles psychologiques, à l’instar de ses enfants.

Au titre de son préjudice matériel, elle sollicite le remboursement des dégradations subies dans son logement squatté, non pris en charge par l’assurance, ainsi que le coût des travaux de peinture et de l’équipement de cuisine investi en octobre 2018.

S’agissant de sa demande de restitution du dépôt de garantie, elle soutient que SOLIHA PROVENCE lui a restitué la somme de 134 euros en lieu et place de la somme de 570 euros, arguant du fait que SOLIHA PROVENCE n’a pas à imputer les allocations logement perçus.

Conformément à ses dernières conclusions, SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil, demande au tribunal de :

Débouter la SCI BAP de ses demandes de disjonction et de sursis à statuer, Débouter madame [L] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, Condamner la SCI BAP, ou tout succombant, à la relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées son encontre, Condamner la SCI BAP à lui verser la somme de 1.363,30 euros au titre des loyers indûment perçus pour la période du 15 novembre 2019 au 31 décembre 2019, Condamner tout succombant à lui verser à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Pour conclure au rejet des demandes de madame [L] [S] et l’appel en garantie de la SCI BAP, SOLIHA PROVENCE se fonde sur les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 et 1708 et suivants du code civil, ainsi que sur l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle estime, qu’en sa qualité de locataire, les désordres qui touchent les parties communes et la structure de l’immeuble ne relèvent pas de sa responsabilité, mais de celle du bailleur, la SCI BAP propriétaires de cinq logements dans ce même immeuble et du syndicat des copropriétaires. Elle observe que l’existence d’un contrat de sous-location ne dispense pas le propriétaire du logement de son obligation à l’égard de l’occupant des lieux et conclut au fait qu’elle a été diligente, en alertant la SCI BAP sur les désordres allégués par la sous-locataire et en la sollicitant pour son relogement. Elle soutient enfin que les demandes de dommages et intérêts formées par la sous-locataire ne sont pas justifiées.

Enfin, sur les loyers indûment perçus, SOLIHA PROVENCE estime que la SCI BAP a accepté le principe de la suspension des loyers à compter l’arrêté d’interdiction d’occupation du 15 novembre 2019 et qu’elle a pourtant perçu le règlement des loyers des mois de novembre et décembre 2019.

Conformément à ses dernières conclusions, la SCI BAP, représentée par son conseil, demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter SOLIHA PROVENCE de toute demande à son encontre, Rejeter les demandes indemnitaires de madame [L] [S],Rejeter, sinon réduire considérablement la demande de SOLIHA PROVENCE au titre de l’appel en garantie formé contre la SCI BAP sur le préjudice moral allégué par madame [L] [S], A titre subsidiaire,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet TARIOT, à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, Exonérer la SCI BAP de toute participation en qualité de copropriétaire à toute somme mise à la charge du syndicat des copropriétaires, Débouter le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet TARIOT, de leurs demandes reconventionnelles, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet TARIOT, à lui verser la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, avocat au Barreau de Marseille.

Pour s’opposer à l’appel en garantie, la SCI BAP fait valoir que madame [L] [S] est contractuellement liée à SOLIHA PROVENCE et que les désordres causés par sa défaillance lui sont exclusivement imputables. En outre, elle soutient avoir réalisé les démarches nécessaires dès 2012 pour remédier aux désordres avant d’être confrontée à l’inertie de SOLIHA PROVENCE et du cabinet TARIOT, malgré ses relances.

A l’appui de ses demandes subsidiaires, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI BAP soutient que le syndicat est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes. Elle observe en outre que l’expertise judiciaire mentionne le manquement du syndic aux obligations lui incombant dans le cadre de son mandat, s’agissant de désordres anciens dont il avait connaissance depuis 2012.

Conformément à ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

In limine litis, déclarer le juge des contentieux de la protection incompétent au profit de la 3ème chambre cabinet 3 du tribunal judiciaire de Marseille, Débouter la SCI BAP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Condamner le cabinet TARIOT à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Sur le moyen tiré de l’incompétence du tribunal, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI BAP et les époux [J], également sous-locataires dans ce même immeuble, ont déjà assigné le syndicat des copropriétaires et le cabinet TARIOT par acte du 16 mars 2023 devant la 3ème chambre cabinet 3 du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de les voir condamner à réparer leurs préjudices.

Sur le fond, pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées par la SCI BAP à son encontre, elle se fonde sur l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation estimant que c’est SOLIHA PROVENCE qui a manqué à son obligation de relogement de la demanderesse et que la SCI BAP a engagé sa responsabilité en louant le logement litigieux en ayant connaissance des désordres anciens.

Sur sa demande en garantie formulée à l’encontre du cabinet TARIOT, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les articles 1991 et 1992 du code civil pour en déduire que l’état de péril et les dégradations avancés de l’immeuble sont imputables à des fautes commises par le syndic de copropriété dans le cadre de sa gestion.

Conformément à ses dernières conclusions, le cabinet TARIOT, représenté par son conseil, demande au tribunal de :

Débouter la SCI BAP, ou tout concluant, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre, Condamner tout succombant à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ecarter l’exécution provisoire de la décision.Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à son encontre, le cabinet TARIOT estime qu’il n’existe aucune preuve sur un éventuel manquement commis par le syndic, le rapport d’expertise judiciaire ne suffisant pas à caractériser de faute. Selon le cabinet TARIOT, le syndic de copropriété ne saurait être tenu responsable de la carence des différents intervenants mandatés par ses soins dès lors qu’il a accompli les diligences nécessaires.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’observer que la SCI BAP ne maintient pas ses demandes en disjonction et de sursis à statuer, de sorte que le tribunal ne statuera pas sur ce point.

Par ailleurs, il est rappelé que les demande de « constater, dire et juger » ne sont pas de véritables prétentions auxquelles le tribunal est tenu de répondre.

Sur l’incompétence du tribunalLe syndicat des copropriétaires invoque l’article 107 du code de procédure civile pour demander au tribunal de se déclarer incompétent au profit de la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Marseille.

Or, cet article prévoit que : « S’il s’élève sur la connexité des difficultés entre diverses formations d’une même juridiction, elles sont réglées sans formalité par le présent. Sa décision est une mesure d’administration judiciaire ».

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige, rien ne justifie que le présent tribunal se déclare incompétent, dans la mesure où Madame [L] [S] n’est pas partie à l’instance opposant les époux [J] et la SCI BAP d’une part, et le syndic de copropriété et le cabinet TARIOT d’autre part.

Par conséquent, une bonne administration de la justice et l’exigence d’une décision rendue dans un délai raisonnable justifie de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Sur la responsabilité des acteurs et les appels en garantie

A titre liminaire, il convient de constater que les désordres à l’origine de l’évacuation de l’immeuble ne sont pas contestés.

En effet, suite à un arrêté du 15 novembre 2019 portant l’interdiction d’occupation de cet immeuble, Madame [S] et ses enfants ont été évacués ce même jour et relogés par la ville de [Localité 8] dans différents lieux.

L’expertise du 27 novembre 2019 ordonnée par le tribunal administratif de Marseille conclut à l’existence de multiples fissures structurelles sur les façades, dans les appartements et dans les parties communes. Cette expertise a conduit à la prise d’un arrêté de péril grave et imminent le 3 janvier 2020 sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 11 décembre 2020 ordonnée dans le cadre d’un dossier concernant un autre sous-locataire de cet immeuble que :

Les désordres structurels ont commencé en 2010 (courrier d’un copropriétaire à l’attention du syndic TAGERIM) mais sont véritablement connus depuis 2013, plusieurs alertes ayant été faites au cabinet TARIOT. Malgré certains travaux réalisés, les travaux de mise en sécurité n’ont pas été réalisés de manière satisfaisante, ce qui a conduit à la mise en péril du bâtiment, notamment suite à des fortes pluies en novembre 2019.Selon l’expert, les causes des désordres sont principalement liées à :D’une part : la dégradation et au mauvais fonctionnement de l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales qui s’est dégradé et a eu pour effet de fragiliser les fondations et le sol d’assises de l’immeubles.D’autre part : à l’absence d’actions effectives et efficaces par les différents gestionnaires de l’immeuble pour la mise en œuvre des solutions préconisées. Cette inaction trouve sa cause soit dans l’absence de mesures prises par les différents copropriétaires ou l’absence de volonté de faire réaliser des travaux, soit par l’absence de prise en compte suffisamment efficace des actions à réaliser par les différents syndics.

Sur la responsabilité de SOLIHA PROVENCELe contrat de sous location du 20 octobre 2016 conclu entre PACT 13 (ex SOLIHA PROVENCE) et madame [L] [S] prévoit, en son article I, que « le présent contrat de sous-location est régi par l’art. 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ensemble les dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil ».

Or, l’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, l’article 11 du contrat de sous location, intitulé « Occupation-Jouissance » précise que « PACT 13 [ancienne dénomination de SOLIHA PROVENCE] (…) délivre au sous-locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement. Il assure en outre au sous-locataire la jouissance paisible du logement et garantit les vices ou les défauts de la chose sous louée de nature à y faire obstacle. Il entretient les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que celles qui incombent au sous-locataire, nécessaires au maintien en état de la chose sous-louée. Il garantit le sous-locataire pour tous les défauts due à la vétusté et vices de construction de la chose sous-louée, pourvus qu’ils en empêchent l’usage ».

Enfin, l’article 14 « Travaux » rappelle que « Le PACT 13 est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives visés ci-dessus, nécessaires au maintien en état des locaux loués ».

Ainsi, au regard de l’importance des désordres évoqués ci-dessus, ayant abouti à une évacuation de l’immeuble, SOLIHA PROVENCE, contractuellement lié à Mme [L] [S], a manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Compte tenu de l’ancienneté des désordres structurels et de la connaissance de ceux-ci depuis 2013, elle n’aurait pas dû sous-louer ce bien.

Certes, SOLIHA PROVENCE déclare avoir alerté le bailleur de ces désordres.

Or, les courriels du 15 novembre 2019 écrits et envoyés à la même personne ([M] [I]) ne peuvent être pris en compte.

Par ailleurs, au regard de la gravité des désordres, un simple courriel envoyé le 7 octobre 2019 pour alerter le syndic, puis deux courriers du 22 mars 2019 et du 19 novembre 2019 pour relayer les problèmes d’infiltrations signalés par Mme [S] et pour demander à la SCI BAP de remédier aux désordres et reloger les sous-locataires ne suffisent pas à exempter SOLIHA PROVENCE de sa part de responsabilité.

A cela s’ajoute que SOLIHA PROVENCE, de par son objet social, avait les capacités pour procéder à un relogement stable et adapté de sa sous-locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité de plein droit de SOLIHA PROVENCE sera engagée et elle sera condamnée à indemniser madame [L] [S] de l’ensemble des préjudices évalués ci-dessous.

Sur la responsabilité de la SCI BAPUn contrat de location a été conclu le 19 septembre 2016 entre la SCI BAP et PACT 13, ancienne dénomination de SOLIHA PROVENCE. Ainsi le droit commun et la loi du loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en matière de baux d’habitation s’applique entre les parties.

En application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis, ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il ressort de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

Il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau (…),La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (…).L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, est une obligation de résultat liée à un régime de responsabilité sans faute, qui ne cesse qu’en cas de force majeure.

Enfin les articles 32 et 33 du RSD des Bouches-du-Rhône prévoient que les propriétaires et les occupants d’un immeuble sont tenus d’assurer dans le cadre de leurs obligations respectives, un entretien satisfaisant des bâtiments et de leurs abords. Les travaux d’entretien doivent être exécutés périodiquement et toute détérioration imprévue de nature à porter un préjudice à la santé des personnes doit faire sans délai l’objet d’une réparation au moins provisoire.

En application de l’ensemble de ces textes, et au regard de l’importance des problèmes de canalisation et des fissures structurelles qui s’aggravent depuis 2013 au moins, et ayant abouti à la prise d’un arrêté de péril le 3 janvier 2020, la responsabilité de la SCI BAP, en sa qualité de bailleur à l’encontre de SOLIHA PROVENCE est de plein droit engagé. Propriétaire de cinq biens dans cet immeuble et ayant connaissance de ces désordres majeurs et structurels affectant l’immeuble depuis plusieurs années, la SCI BAP n’aurait pas dû louer son bien, qui ne correspondait pas aux critères de décence rappelés en partie ci-dessus.

Toutefois, il convient de prendre en compte les diligences accomplies par la SCI BAP pour fixer sa part de responsabilité. En effet, il ressort de l’expertise judiciaire du 11 décembre 2020 que depuis 2010, les membres de la SCI BAP ont alerté à de nombreuses reprises les différents syndics et ont plusieurs fois sollicités des actions de mise en sécurité.

Ce constat est d’ailleurs corroboré par les différents courriers de relance produits par la SCI BAP et envoyé au syndic (courriers du 27 mai 2014, du 10 septembre 2014, du 19 novembre 2018, du 2 mai 2019, du 4 octobre 2019, du 7 octobre 2019, du 19 novembre 2019). A plusieurs reprises, la SCI BAP interroge le cabinet TARIOT sur l’état d’avancement des travaux, exige une mise en sécurité des lieux et sollicite que le bureau d’étude fasse en urgence des préconisations sur les travaux notamment pour que ceux-ci soient votés lors d’une assemblée générale extraordinaire qu’il souhaite convoquer.

Pour démontrer son implication, la SCI également produit trois devis transmis au cabinet TARIOT en 2019 pour qu’un diagnostic technique ainsi que des investigations soient réalisées.

De même, la SCI BAP justifie avoir indemnisé la ville de Marseille à hauteur de 35.034 euros pour couvrir les frais de relogement de madame [L] [S] (factures de la ville de Marseille du 9 mai 2022 avec les chèques correspondants – pièces 21 et 22).

Au regard de l’ensemble de ces diligences, la SCI BAP devra garantir SOLIHA PROVENCE de sa condamnation a paiement des dommages et intérêts pour l’ensemble des préjudices à hauteur de 10%.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétairesL’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudices de toutes actions récursoires ».

En l’espèce, les désordres concernent en grande partie les parties communes, en particulier la cage d’escalier et le réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales qui s’est dégradé et a eu pour effet de fragiliser les fondations et le sol d’assises de l’emmeubles.

Ces problèmes structurels étaient connus du syndicat de copropriétaires depuis au moins 2013, soit plus de six ans avant l’arrêté de péril affectant l’immeuble et sans que des travaux complets de mise en sécurité n’aient été réalisés.

Par conséquent, le régime de responsabilité de plein droit édicté à l’égard du syndicat des copropriétaires à l’égard des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, permet de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9], la preuve d’une faute n’étant pas exigée.

Toutefois, l’étude des pièces, des correspondances et des procès-verbaux d’assemblée générales, ainsi que les conclusions d’expertise du 11 décembre 2020 concernant ce même immeuble, témoignent du fait que depuis 2010, les copropriétaires, notamment la SCI BAP, ont régulièrement alerté le syndic en charge de l’immeuble des divers problèmes rencontrés. Lorsque les appels de fonds ont été réalisés, ceux -ci ont contribué sans retard, ni délai pour les actions à mettre en œuvre. Dès 2012, les copropriétaires ont d’ailleurs accepté un devis du 2 décembre de la même année pour que le bureau d’étude BET STRUCTURE ET INGENIERIE fasse un rapport.

Ainsi, si la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] est de plein droit engagé, il convient de dire que le syndicat devra garantir la SCI BAP de la condamnation prononcée à son encontre, à hauteur de 20% de l’indemnisation de l’ensemble des préjudices subis par madame [L] [S].

Le tribunal précise qu’en sa qualité de copropriétaire, il n’y a pas lieu d’exonérer la SCI BAP de toute participation aux sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires ; la SCI BAP devra s’acquitter de sa part lui incombant.

Sur la responsabilité du cabinet TARIOT (syndic)En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a notamment pour mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

De jurisprudence constante, la responsabilité du syndic est notamment retenue en cas de négligence dans l’entretien de l’immeuble, dans le suivi des éventuels travaux, dans la mise en sécurité du bâtiment lorsqu’il convient d’agir en urgence ou dans l’exécution des décisions d’assemblées générales.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire du 11 décembre 2020 rendue certes dans un litige connexe mais portant sur le même immeuble, que la cause des désordres à l’origine de l’arrêté de péril peut en partie être attribué aux syndicats TAGIREM et TARIOT pour les périodes respectives de gestion des immeubles.

Alors même qu’un bureau d’étude a été sollicité suite à l’assemblée générale du 6 décembre 2012 pour l’établissement d’un premier diagnostic, le cabinet TARIOT ne rapporte pas la preuve d’avoir suivi l’avancement de cette étude.

En effet, un rapport a été établi le 20 février 2013 par le cabinet d’étude qui constate l’existence de plusieurs fissures et préconise de faire des travaux en urgence. Or, au regard pourtant de la gravité des désordres, le syndic TARIOT ne produit aucun élément démontrant avoir donné suite à l’intervention du bureau d’étude, pas plus qu’il ne démontre avoir averti les copropriétaires des conclusions de ce rapport.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale que les désordres affectant l’immeuble ne sont que brièvement évoqués. Le procès-verbal d’assemblée générale du 22 janvier 2014 indique que : « Des devis sont en cours pour le remplacement du réseau des eaux usées des trois immeubles. Une assemblée générale extraordinaires sera convoquée pour voter ces travaux ». Or Le syndic TARIOT ne rapporte pas la preuve d’avoir organisé une assemblée générale extraordinaire, ni avoir répondu à la demande de la SCI BAP de chiffrer les travaux.

Ce n’est qu’en mars 2016 que le cabinet TARIOT, encore à l’initiative des copropriétaires, soumet aux débats de l’assemblée générale une résolution pour que le bureau d’étude soit à nouveau sollicité.

Par la suite, le cabinet TARIOT ne rapporte pas la preuve d’avoir organisé un suivi avec le bureau d’étude, malgré le vote de nouvelles résolutions lors de l’assemblée générale d’avril et décembre 2017 pour faire un suivi de la situation de l’immeuble avec le bureau d’étude, notamment suite au remplacement du réseau de canalisation qui n’a pas permis de remédier à l’ensemble des désordres.

Le syndic TARIOT se contente de produire trois courriers du 18 mai 2020, du 3 juillet 2020 et du 22 juillet 2020, dans lesquels il relance le bureau d’étude ou fixe un rendez-vous pour discuter de l’avancement des travaux de sondage et de mise en sécurité.

Au regard de l’ancienneté et de l’importance structurel des désordres, pourtant visibles et persistants depuis 2010, qui touchent principalement les parties communes, la production de ces trois courriers ne permettent nullement d’affirmer que le syndic a été suffisamment diligent dans le suivi des travaux et l’exécution des décisions prises en assemblée générale. Aucune preuve de diligence accomplie avant l’arrêté de péril de 2019 n’est d’ailleurs rapportée.

Ainsi, au regard de l’absence de suivi dans la réalisation des études et des travaux et au regard des négligences constatées dans la gestion du sinistre, qui ont contribué à aggraver l’état de l’immeuble, le cabinet TARIOT, en sa qualité de syndic, a commis une faute dans l’exécution de son mandat de syndic.

Sa responsabilité étant engagée à l’égard de la SCI et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, il convient de dire que le cabinet TARIOT devra les garantir des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 40% de l’indemnisation totale du préjudice subi par madame [L] [S].

Sur l’évaluation des préjudices L’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Le préjudice de jouissanceMadame [L] [S] sollicite un préjudice de jouissance à compter du 24 septembre 2019, date à laquelle elle prouve avoir signalé pour la première fois les désordres affectant son appartement et les parties communes à SOLIHA PROVENCE, en particulier l’affaissement des escaliers, la chute des plâtres, présence de nombreuses fissures autour de la verrière et dans une chambre et présence de rats.

Au regard de la gravité de ces désordres ayant abouti à un arrêté d’évacuation de l’immeuble, avec des fissures qui affectaient notamment une chambre, il convient de fixer à 90 % du prix du loyer le préjudice de jouissance pour la période allant du 24 septembre 2019 au 15 novembre 2019, ce qui représente une somme de :

19,38 euros (prix du loyer révisé par jour) X 90% X 53 jours = 924,40 euros.

En revanche, suite à l’évacuation des lieux en application d’une réglementation administrative, Madame [L] [S] a été relogée dans des logements temporaires meublés, de sorte qu’elle ne peut prétendre à un préjudice de jouissance sur cette période, qui serait distinct d’un préjudice moral. Elle a d’ailleurs bénéficié d’une suspension de loyer sur cette période, la SCI BAP ayant par la suite remboursé la ville de Marseille du coût du relogement.

Son préjudice de jouissance sera ainsi fixé à 924,40 euros.

Le préjudice moralContrairement à ce que prétendent les parties adverses, madame [L] [S] rapporte la preuve d’un préjudice moral distinct d’un préjudice de jouissance, eu égard aux circonstances particulières ayant accompagné son relogement.

En effet, en dehors du fait qu’elle a été privée de son logement après l’arrêté d’évacuation des lieux le 15 novembre 2019, madame [L] [S] justifie avoir été relogée avec ses deux enfants en bas âge, alors qu’elle était enceinte de son troisième enfant, né le 6 juillet 2020. Elle a affronté ces relogements seule, puisque son divorce a été prononcée par jugement du 10 juillet 2020 avec mesures provisoires dès le 28 novembre 2019.

Madame [L] [S] démontre également avoir subi un relogement dans au moins trois hôtels différents, parfois sur de très courtes périodes de 15 jours, comme cela ressort des attestations d’hébergement de HIPARK du 23 juin 2020, d’Adagio hôtel du 17 janvier 2022 et de B&B hôtels du 18 janvier 2022.

L’attestation du 7 décembre 2020 du service d’action éducative en milieu ouvert confirme par ailleurs que madame [S] et ses trois enfants ont vécu dans différents hébergements d’urgence, dont les superficies n’étaient pas adaptées aux enfants, ce qui a engendré des tensions dans la fratrie et a perturbé le bon développement des enfants.

En outre, elle justifie avoir déposé plainte le 23 novembre 2019 pour des faits de vol et occupation illicite de son logement pendant son absence. En effet, le 22 novembre 2019, les agents de la police municipale ont constaté que la porte de son appartement avait été fracturée et qu’un individu s’y trouvait en train d’utiliser la douche et la machine à laver. De même, elle a déposé une main courante le 2 juillet 2020 pour occupation illicite de son logement, alertée par sa voisine qui a constaté que la lumière de sa cuisine était allumée, photo à l’appui.

Enfin, il ressort des certificats médicaux du docteur [K] du 28 novembre 2019 du 13 mai 2020 que madame [L] [S] présente un syndrome anxiodépressif réactionnel et que sa situation, ainsi que celle de ses enfants est préoccupante. Dans son certificat du 13 janvier 2021, le docteur [K] précise que les retards psychomoteurs de son fils [A], 6 mois, est partiellement en relation avec les conditions vitales de la famille. Le docteur [O] confirme par certificat du 15 décembre 2020 que l’enfant [A] [S] a besoin pour son bon développement d’un lieu de vie unique et adapté.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer à 2.500 euros le préjudice moral de madame [L] [S].

Le préjudice matériel Pour justifier de son préjudice matériel, madame [L] [S] produit :

Le dépôt de plainte du 23 novembre 2019 et la main courante du 2 juillet 2020, déjà évoqués ci-dessous, qui justifient du vol et des dégradations commises dans son logement en son absence,Une factures Brico Dépôt du 9 octobre 2018 portant sur de l’ameublement de cuisine et du matériel de peinture pour un montant total de 288,07 euros,Un chiffrage des désordres réalisés par son assureur, la compagnie GROUPAMA qui chiffre à 2.461,95 euros le coût lié au cambriolage mais retient une vétusté de 588,46 euros restant à sa charge.Ainsi, madame [L] [S] rapporte la preuve de la perte de ses investissements effectués dans sa cuisine avant l’évacuation des lieux ainsi la perte de ses biens, non pris en charge par son assurance du fait de l’occupation illicite de son logement.

Ces préjudices sont directement liés aux désordres ayant abouti à l’évacuation de l’immeuble.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de madame [L] [S] d’être indemnisée de la somme de 876,53 euros, au titre de son préjudice matériel.

La restitution du dépôt de garantieL’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 limite le montant du dépôt de garantie à un mois de loyer hors charge.

En l’espèce, le contrat de sous location liant SOLIHA PROVENCE et madame [L] [S] a été résilié par courrier du 25 février 2021, à effet du 25 mars 2021.

Rien ne justifie dès lors que le dépôt de garantie d’un montant de 570 euros soit retenu par SOLIHA PROVENCE, qui ne justifie pas les raisons pour lesquelles elle impute sur ce montant le versement d’une allocation logement de 436 euros pour le mois de janvier 2020, directement perçue par elle-même.

Le décompte produit par la sous-locataire en pièce 32 ne permet pas de comprendre le raisonnement de SOLIHA PROVENCE dans la mesure où le solde de 399,38 euros au 11 septembre 2019 en haut de page ne peut être pris en compte, en l’absence de production de l’antériorité du décompte.

Par conséquent, SOLIHA PROVENCE sera condamnée à verser à madame [L] [S] la somme de 436 euros au titre du dépôt de garantie restant.

Sur la demande de remboursement des loyers formulées par SOLIHA PROVENCE à l’encontre de la SCI BAPPar courrier du 23 décembre 2019, la SCI BAP a confirmé son accord avec le principe de la suspension des loyers.

Il ressort du décompte produit par SOLIHA PROVENCE que la SCI BAP a perçu le règlement des loyers de mois de novembre et décembre 2019 d’un montant de 4.580,96 euros.

Toutefois, SOLIHA PROVENCE formule cette demande pour des loyers sur des appartements non concernés par la présente procédure, sans production des contrats de bail afférents.

Par conséquent, SOLIHA PROVENCE sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, SOLIHA PROVENCE, la SCI BAP, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] et le cabinet TARIOT qui succombent à l’instance du fait des préjudices à indemniser et du partage de responsabilité, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité, le partage de responsabilité dans ce litige et le déséquilibre économique entre les parties commandent de condamner in solidum SOLIHA PROVENCE, la SCI BAP, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] et le cabinet TARIOT à payer à madame [L] [S] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (facture de son conseil à l’appui).

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, rien ne justifiant d’y déroger compte tenu de l’ancienneté du litige et du départ de la locataire des lieux litigieux.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’exception d’incompétence soulevée in limine litis,

CONDAMNE SOLIHA PROVENCE à payer à madame [L] [S] les sommes suivantes :

924,40 euros au titre de son préjudice de jouissance,2.500 euros au titre de son préjudice moral,876,53 euros au titre de son préjudice matériel,Soit un total de : 4.300,93 euros,

CONDAMNE la SCI BAP à relever en garantie SOLIHA PROVENCE à hauteur de 10% du montant de l’ensemble des préjudices, ce qui représente un montant de 430,09 euros,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeubles situé [Adresse 2] à [Localité 9] à relever en garantie la SCI BAP à hauteur de 20% du montant de l’ensemble des préjudices, ce qui représente un montant de 860,19 euros,

CONDAMNE le syndic TARIO à relever en garantie la SCI BAP à hauteur de 40% du montant de l’ensemble des préjudices, ce qui représente un montant de 1.720,37 euros,

PRECISE qu’il n’y a pas lieu à exonérer la SCI BAP de sa participation en qualité de copropriétaire au paiement des sommes incombant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9],

CONDAMNE SOLIHA PROVENCE à payer à madame [L] [S] la somme de 436 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie restant,

DEBOUTE SOLIHA PROVENCE de demande formulée à l’encontre de la SCI BAP au titre des loyers indûment perçus,

CONDAMNE in solidum SOLIHA PROVENCE, la SCI BAP, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] et le cabinet TARIOT aux dépens,

CONDAMNE in solidum SOLIHA PROVENCE, la SCI BAP, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] et le cabinet TARIOT à payer à madame [L] [S] la somme de 2.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE SOLIHA PROVENCE, la SCI BAP, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] et le cabinet TARIOT de leurs demandes plus amples et contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 20 janvier 2025.

La greffière La juge