TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 27 juin 2024

à M^e Lionel ROUX

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EXPEDITION :

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N° RG 22/04821 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ULB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ANNA [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F], [H] [D]

né le 15 Juillet 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties les 22 décembre 2013, concernant un appartement meublé situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros outre 45 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL ANNA [I] a fait signifier à Monsieur [F] [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SARL ANNA [I] a fait assigner Monsieur [F] [H] [D] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 février 2023, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef,le condamner au paiement de :la somme provisionnelle de 2 040 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts légaux à compter du commandement de payer,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A cette audience, la SARL ANNA [I], représentée par Monsieur [O] [X] [P] en qualité de gérant, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance.

Monsieur [F] [H] [D] a comparu et a reconnu l’existence d’une dette locative dont il n’a pas contesté le montant. Il a sollicité à titre reconventionnel des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, soulignant sa situation personnelle délicate.

Par ordonnance du 30 mars 2023, le Juge a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 1er juin 2023, afin que les parties présentent leurs observations sur la régularité de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et partant, du commandement de payer du 21 février 2022 fondant les demandes de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de provision à valoir sur une indemnité d’occupation.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A cette audience, la SARL ANNA [I], représentée par Monsieur [O] [K] en qualité de gérant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 6 425 euros, au 1er octobre 2023. Elle fait en outre valoir, à travers des observations écrites et visées, que le délai erroné dans la clause résolutoire n’a pas d’incidence dès lors que le commandement de payer précisait que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation ; qu’elle peut se prévaloir de la clause résolutoire et des dispositions légales en vertu de l’article 1103 du code civil ; que le locataire n’a subi aucun grief puisqu’il a effectivement bénéficié d’un délai de deux mois, conformément à la loi.

Monsieur [F] [H] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SARL ANNA [I] produit la notification à la CCAPEX en date du 22 février 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [F] [H] [D] le 21 février 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation du 28 juillet 2022.

La SARL ANNA [I] produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 29 juillet 2022, soit deux mois au moins avant l’audience du 16 février 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu les articles 2, 1240 et 1729 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, de tout ou partie des charges, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du présent bail.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [F] [H] [D] par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2022.

Si les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai d’au moins deux mois mais d’un mois en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que Monsieur [F] [H] [D] restait débiteur d’une dette locative de 2 040 euros au 11 juillet 2022.

Vu le décompte actualisé au 1er octobre 2023, fixant la dette locative à une somme de 6 425 euros, terme du mois d’octobre 2023 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [F] [H] [D] à payer à la SARL ANNA [I] cette somme de 6 425 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 sur la somme de 2 040 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens de l’instance de référé

Monsieur [F] [H] [D], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamné à payer à la SA UNICIL une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SARL ANNA [I] recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

Condamnons Monsieur [F] [H] [D] à verser à la SARL ANNA [I] la somme de 6 425 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 sur la somme de 2 040 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] [D] à payer à la SARL ANNA [I] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [F] [H] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,