TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Avril 2024

GROSSE :

Le 01/07/24

à M^e MICHEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 01/07/24

à M^e GAY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01107 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ASV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [S]

né le 02 Janvier 1973 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001302 du 26/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représenté par M^e Gabrielle MICHIEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [Y]

née le 17 Mars 1951 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent GAY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juin 2007, Madame [V] [Y] a loué à Monsieur [D] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, Monsieur [D] [S] a fait assigner Madame [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 20 février 2023, aux fins de :

La condamner à réaliser les travaux nécessaires pour la remise en état du logement afin qu’il réponde aux critères de décence, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,Ordonner la consignation des loyers à la Caisse des dépôts et consignation dans l’attente de la réalisation desdits travaux,Subsidiairement, ordonner une expertise,La condamner à lui payer les sommes de :20 000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de Maître Gabrielle MICHIEL.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 4 octobre 2023.

A cette audience, les parties ont été représentées par leur conseil respectif.

Par jugement du 10 janvier 2024, le Juge a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 24 janvier 2024, afin que le titre de propriété de la défenderesse ainsi qu’un justificatif de son identité soient produits.

L’affaire, après avoir fait l’objet d’un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 15 avril 2024.

A cette audience, les parties ont été représentées par leur conseil respectif.

Monsieur [D] [S] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il invoque les manquements de Madame [V] [Y] à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible des lieux. Il fait notamment état de désordres signalés à la bailleresse dès le 15 septembre 2020, et d’un constat d’indécence établi le 19 octobre 2021 par la CAF, malgré les travaux de remise en état qu’il aurait effectués à ses frais. Il pointe l’inertie de la bailleresse et l’insalubrité des lieux, lui causant un préjudice eu égard à sa santé et sa sécurité, mises en danger. Il souligne qu’il a été relogé depuis le 31 août 2022.

Madame [V] [Y] a repris ses dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens. Elle demande le rejet des demandes de Monsieur [D] [S], et à titre reconventionnel la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle évoque le mauvais entretien des lieux par Monsieur [D] [S] voire des dégâts causés par des travaux effectués par le locataire, estimant que le bien était en bon état lors de l’entrée dans les lieux. Elle justifie la dégradation du toit par l’absence d’entretien du jardin par Monsieur [D] [S], le foisonnement de végétation ayant directement impacté les tuiles. Elle ajoute qu’il n’était pas possible d’accéder au jardin en raison de l’agressivité du chien de Monsieur [D] [S]. Elle indique avoir signalé ces éléments à l’inspecteur de salubrité, en réponse à sa mise en demeure du 10 mai 2022. Elle fait état de sa bonne foi au regard notamment de son accompagnement de Monsieur [D] [S] dans ses difficultés et de l’absence de réclamation de nombreux impayés. Elle soutient qu’il est de mauvaise foi et qu’elle n’a pas eu connaissance de la mise en demeure faite par Monsieur [D] [S] le 15 septembre 2020. Elle fait état des deux offres de logement faites à Monsieur [D] [S] qu’il aurait refusées, et soutient que les frais d’hôtel dans le cadre du relogement du locataire sont à sa charge.

L’affaire est mise en délibéré au 1er juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande de travaux

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui décrit notamment les caractéristiques du logement décent en ces termes :

il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

En l’espèce, l’existence de désordres au sein du logement donné à bail n’est aucunement contestée.

Plusieurs pièces sont versées au débat à cet égard :

Un document signé le 1er octobre 2005, semblant correspondant à un état des lieux incomplet et ne permettant d’identifier ni les signataires ni les lieux concernés ;Un rapport de visite diagnostic technique du logement du 19 octobre 2021, établi par l’opérateur mandaté par la CAF, pointant l’indécence relevant du propriétaire et une suspicion d’insalubrité : l’étanchéité-toit (faux plafond séjour avec ventre + importantes traces d’eau lorsqu’il pleut dans le séjour, l’entrée, les WC) ; la sécurité électrique (fils électriques à nu sortis des gaines dans la chambre 1) ; l’état des surfaces faïençage et trous (faïençage et fissures verticales et horizontales dans la chambre 1 ; cloison avec trou et effritement dans l’entrée) ; ventilation inefficace pour le renouvellement d’air ; chauffage insuffisant.Une fiche « décence-RSD » établie le 14 octobre 2021 par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône, soulignant des désordres dans le bâti, l’habitabilité, le confort, l’entretien, les équipements électriques et de chauffage, l’humidité et la ventilation, rendant le bien indécent et en infraction au règlement sanitaire départemental. Aux termes de ce document, le local présente un risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants, les désordres étant graves, multiples et constituant une urgence (dégradation de la toiture et suspicion de non-étanchéité de la toiture et d’infiltrations d’eau depuis le toit) ; fils électriques à nu sortie des gaines dans la chambre 1 ; poêle à bois comme unique moyen de chauffage ; ventilation inefficace pour le renouvellement d’air. Une mise en demeure adressée à Madame [V] [Y] par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6], le 10 mai 2022, aux fins de :Faire procéder à la remise en état du mur de la cuisine et de la chambre ;Faire procéder à la remise en état du conduit d’évacuation des fumées du poêle à bois dans le séjour,Rechercher et remédier aux causes d’humidité et d’infiltrations au niveau des murs des chambres, du plafond du séjour et de la chambre,Assurer l’étanchéité des portes et fenêtres,Assurer l’étanchéité de la toiture,Aménager des ventilations efficaces et adaptées,Assurer la mise en sécurité de l’installation électrique,Prendre toutes dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré.Un arrêté de mise en sécurité du 31 août 2022 concernant l’immeuble sis [Adresse 7], parcelles cadastrées section 867E, numéro [Cadastre 1] et section 867E, numéro [Cadastre 2], reconnaissant un danger imminent et un risque immédiat pour la sécurité des personnes (effondrement total de la moitié de la couverture au-dessus de la chambre de la maison en fond de cour ; effondrement partiel de la couverture des garages). En vertu de cet arrêté, la maison en fond de cour et les garages sont interdits à toute occupation, utilisation et accès, y compris neutralisations des fluides des locaux, le propriétaire devant mettre en sécurité et mettre hors d’eau les couvertures dégradées ;Un acte d’engagement de la mairie de [Localité 6], du 17 août 2022, selon lequel la Ville assure l’hébergement temporaire du demandeur suite à l’évacuation de l’immeuble, se substituant ainsi aux obligations du propriétaire ;Un constat de non-décence envoyée par la CAF, du 27 octobre 2022, dont il ressort qu’elle a notifié au bailleur la conservation de l’allocation logement du fait de la non-conformité du logement au regard des critères de décence ;Plusieurs photographies mais qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux avec certitude ;Une attestation de témoin selon laquelle le chien du demandeur ne présente pas de problème d’agressivité.

Madame [V] [Y] n’établit pas qu’elle a répondu au Service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] (aucune référence au numéro du bordereau ne figurant sur la lettre). De même, les pièces produites par ses soins ne permettent pas d’établir avec certitude qu’elle a entamé des démarches en vue du relogement du locataire, ni que des travaux ayant mis fin aux désordres ont été réalisés. Enfin, Madame [V] [Y] excipe, de manière erronée, au vu de la nature des dégâts et des travaux à conduire, qu’elle ne serait pas responsable de leur réalisation, alors qu’elle ne peut dénier sa qualité de bailleresse et être ainsi débitrice d’une obligation de délivrance d’un logement décent exempt de tous risques pour la santé et la sécurité des occupants

Il résulte de ces éléments que le logement donné à bail à Monsieur [D] [S] ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, aucune preuve n’étant par ailleurs apportée de diligences effectuées par la propriétaire, ni de l’imputabilité des dégradations au locataire (fût-ce au titre de travaux qu’il aurait réalisés, non établis).

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [Y] à faire procéder aux travaux de réparation et remise en état du logement de Monsieur [D] [S] (remettre en état le mur de la cuisine et de la chambre ; remettre en état le conduit d’évacuation des fumées du poêle à bois dans le séjour, rechercher et remédier aux causes d’humidité et d’infiltrations au niveau des murs des chambres, et du plafond du séjour et de la chambre ; reconstruire le toit ; assurer l’étanchéité des portes, fenêtres et de la toiture ; aménager des ventilations efficaces et adaptées ; assurer la mise en sécurité de l’installation électrique ; assurer un chauffage suffisant) par toute entreprise de son choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, et ce jusqu’à complet achèvement desdits travaux, constaté par procès-verbal de commissaire de justice.

Sur la consignation des loyers

En application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Aux termes de l’alinéa 3, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Monsieur [D] [S] démontre l’impossibilité d’habiter dans son logement et l’indécence de ce bien du fait des désordres évoqués.

Il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [D] [S] tendant à la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et des consignations jusqu’à ce que Madame [V] [Y] justifie auprès de Monsieur [D] [S] avoir fait exécuter les travaux mis à sa charge par la présente décision.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’application combinée des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1741 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement.

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, il est établi que Madame [V] [Y] a été informée à plusieurs reprises de l’état d’indécence du logement occupé par Monsieur [D] [S] ; que l’état du bien décrié a été constaté sur une période couvrant plusieurs mois ; que le locataire avait entamé des démarches en vue de d’obtenir un nouveau logement avant son évacuation.

Par ailleurs, et bien que les photographies produites par les parties ne permettent pas d’identifier avec certitude le lieu où elles ont été prises, il ressort du dossier que des travaux doivent encore être effectués par la propriétaire.

Enfin, plusieurs certificats médicaux sont versés aux débats, attestant de l’état de santé fragile du demandeur – y compris au plan psychologique –, nécessairement impacté par la situation vécue et nécessitant une prise en charge médicamenteuse ainsi que de nombreuses hospitalisations.

Monsieur [D] [S] démontre ainsi avoir subi un préjudice de jouissance, qu’il convient d’indemniser, en considération des éléments susvisés, à hauteur de 2 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, dont distraction sera prononcée au profit de Maître Gabrielle MICHIEL.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Madame [V] [Y] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE à Madame [V] [Y] de faire procéder dans le logement de Monsieur [D] [S], sis [Adresse 4], par toute entreprise de son choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations et remises en état qui s’imposent (remettre en état le mur de la cuisine et de la chambre ; remettre en état le conduit d’évacuation des fumées du poêle à bois dans le séjour, rechercher et remédier aux causes d’humidité et d’infiltrations au niveau des murs des chambres, et du plafond du séjour et de la chambre ; reconstruire le toit ; assurer l’étanchéité des portes, fenêtres et de la toiture ; aménager des ventilations efficaces et adaptées ; assurer la mise en sécurité de l’installation électrique ; assurer un chauffage suffisant).

Dans un délai de 30 jours de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, et ce jusqu’à achèvement complet des travaux ;

DIT que Madame [V] [Y] devra faire constater la réalisation définitive desdits travaux par procès-verbal de commissaire de justice ;

ORDONNE la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et des consignations jusqu’à ce que Madame [V] [Y] justifie auprès de Monsieur [D] [S] avoir fait exécuter les travaux mis à sa charge par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] à verser à Monsieur [D] [S] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] aux entiers dépens, dont distraction sera prononcée au profit de Maître Gabrielle MICHIEL ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,