TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e BORNET Jérémy

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e BOULAHBAL Z’hor

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02873 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JZK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. H ET A, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémy BORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [P] [L]

née le 22 Mars 1967 à ALGÉRIE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail a été signé entre la SCI H ET A et Madame [P] [L] le 12 mars 2019, concernant un appartement et une cave situés au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros outre 120 euros de provision pour charges.

Monsieur [T] [J] s’est porté caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI H ET A a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mars 2022.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [T] [J] le 31 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SCI H ET A a fait assigner Monsieur [T] [J] et Madame [P] [L] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 10 août 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024.

A cette audience, la SCI H ET A, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 18 444 euros, au 10 janvier 2024. Elle s’oppose tant à l’octroi de délais de paiement qu’à des délais pour se maintenir dans les lieux.

Madame [P] [L], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

Monsieur [T] [J] ne comparait pas et n’est pas représenté, bien que régulièrement cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La demanderesse produit la notification à la CCAPEX en date du 28 mars 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire, soit deux mois au moins avant l’assignation du 2 mars 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 3 mars 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 10 août 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu le contrat de bail liant les parties,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2022 pour un arriéré locatif de 10 451 euros.

Madame [P] [L] invoque l’existence de désordres ayant affecté son logement. Reste que la preuve de ce que la bailleresse n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location, n’est pas apportée, notamment à travers des photographies non datées ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude. En toute hypothèse, les nuisances évoquées ne permettent pas à la locataire d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustrait à ses obligations, alors qu’elle a toujours demeuré dans les lieux loués dont elle n’établit pas l’inhabitabilité, et qu’elle ne justifie pas de démarches entamées quant à l’insalubrité du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, ainsi que de messages avertissant la bailleresse de l’état du bien litigieux.

Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 25 mai 2022, d’ordonner l’expulsion de la locataire des lieux occupés, de la condamner à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 322 euros), à compter du 26 mai 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de la locataire de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés à la bailleresse.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

La SCI H ET A fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé, ainsi que deux relevés de compte dont un actualisé au 10 janvier 2024 fixant la dette locative à une somme de 18 404 euros, terme du mois de janvier 2024 inclus, l’allocation de logement versée à compter du mois d’octobre 2023 étant d’un montant mensuel de 291 euros.

Madame [P] [L] ne conteste pas sa dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [P] [L] à payer à la SCI H ET A cette somme de 18 404 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter à compter du 25 mars 2022 sur la somme de 10 451 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’engagement de Monsieur [T] [J] en sa qualité de caution

Monsieur [T] [J] s’étant porté caution solidaire des engagements de Madame [P] [L] dans le cadre du bail d’habitation, ce qu’il ne conteste aucunement, il sera condamné solidairement au paiement des montants dus par la locataire au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de la défenderesse, et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Vu les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, Madame [P] [L] ne justifie pas de paiements partiels qui auraient été effectués, ni d’aucune diligence accomplie en vue de son relogement.

Par ailleurs, elle n’apporte pas la preuve d’une situation personnelle rendant impossible son relogement dans des conditions normales.

Enfin, et bien qu’elle ne soit pas entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, elle a, de fait, bénéficié d’un important délai pour faire des démarches en vue d’obtenir un nouveau logement.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [P] [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Il n’y a lieu d’autoriser la bailleresse à conserver le montant du dépôt de garantie pour sûreté de sa créance dès lors qu’en principe, le montant du dépôt de garantie est restitué postérieurement au départ de la locataire, dans le cadre d’un dernier décompte locatif.

La SCI H ET A sera donc déboutée de cette demande prématurée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [J] et Madame [P] [L], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et seront condamnés in solidum à payer à la SCI H ET A une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SCI H ET A recevable ;

Constatons la résiliation du bail conclu le 12 mars 2019 entre les parties concernant l’appartement et la cave situés au [Adresse 2], à effet au 25 mai 2022 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [P] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que l’obligation de Madame [P] [L] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons qu’à défaut pour Madame [P] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI H ET A pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [T] [J] et Madame [P] [L] solidairement à payer à la SCI H ET A à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 322 euros) ;

Condamnons Monsieur [T] [J] et Madame [P] [L] solidairement à verser à la SCI H ET A la somme de 18 404 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du 25 mars 2022 sur la somme de 10 451 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Déboutons Madame [P] [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Rejetons la demande de la SCI H ET A aux fins de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons Monsieur [T] [J] et Madame [P] [L] in solidum à payer à la SCI H ET A la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [T] [J] et Madame [P] [L] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,