TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 Décembre 2024

à M^e Florence RICHARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 Décembre 2024

à M^e Arielle LACONI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02382 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3GYP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°832 722 029, domiciliée : chez SAS CEPROGIM COLLIN (mandataire), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [V] [X] épouse [F]

née le 25 Juin 1972 à SENEGAL, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er août 2018, la société civile immobilière AUBAGNE ayant pour mandataire l’AGENCE DE LA COMTESSE GIA-MAZET a donné à bail à Madame [X] [V] épouse [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 810 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Madame [Z] [H] s’est portée caution des engagements de Madame [X] [V] épouse [F] par acte séparé du 26 juillet 2018 ;

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière AUBAGNE a fait signifier à Madame [X] [V] épouse [F] par acte d’huissier de justice en date du 27 avril 2021 un commandement de payer la somme de 18441,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution Madame [Z] [H] le 11 mai 2021 ;

La SCI LES KTANIM a acquis le bien immobilier d’habitation situé [Adresse 3] le 06 octobre 2022;

La SCI LES KTANIM a fait signifier à Madame [X] [V] épouse [F] par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 1573,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution Madame [Z] [H] le 20 décembre 2022 ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 07 décembre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2023 pour Madame [F] et du 28 février 2023 pour Madame [Z], la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE a fait assigner Madame [X] [V] épouse [F] en sa qualité de locataire et Madame [Z] [H] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er août 2018,

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [V] épouse [F] et celle de tout occupant de son chef,

— condamner solidairement Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [Z] [H] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 3514 euros avec intérêts de retard à compter du 6 décembre 2022 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 911,16 euros jusqu’à libération effective des lieux,

— dire et juger qu’il ne leur sera accordé aucun délai de paiement

— condamner solidairement Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [Z] [H] à lui payer la somme de 2000 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 06 décembre 2022

— condamner solidairement Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [Z] [H] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer

— condamner solidairement Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [Z] [H] à supporter les frais d’exécution et en cas d’exécution forcée, à supporter le montant des sommes retenues par l’huissier ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE expose que par décision du 15 septembre 2022 la commission de surendettement a effacé les dettes de Madame [F] et que la dette locative s’élevait à 30512,24 euros et a validé définitivement cette mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 28 octobre 2022; que la SCI LES KTANIM a contesté cette mesure ;

Elle soutient que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées après l’effacement des dettes, et ce malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 06 décembre 2022 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 26 mai 2023 , l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE et Madame [X] [V] épouse [F] ont été représentées par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 5404,87 euros et en sollicitant en outre la condamnation solidaire de Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [Z] [H] au paiement de la clause pénale soit la somme de 540,48 euros, somme à parfaire ;

Elle conteste l’insalubrité de l’appartement donné en location et soutient que Madame [X] [V] épouse [F] n’en rapporte pas la preuve, la décision DALO ne faisant que rappeler les critères légaux et n’établissant pas l’existence de désordres ;

Elle ajoute que Madame [X] [V] épouse [F] ne fournit aucun élément tangible prouvant la matérialité des désordres évoqués, que les photographies produites ne sont pas des éléments probants, que la défenderesse ne fournit aucune déclaration de sinistre à son assureur , aucune réclamation adressée à son bailleur ou au gestionnaire, que la seule pièce du 29 août 2019 versée aux débats est antérieure à l’acquisition du bien par la SCI requérante ; elle souligne que la consignation des loyers est une mesure exceptionnelle qui n’est pas justifiée en l’absence de preuve formelle des désordres ; Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles.

Suivant conclusions n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [X] [V] épouse [F], représenté par son conseil, fait valoir que par ordonnance de référé du 7 juillet 2022 la SCI LES KTANIM a été déboutée de ses demandes, l’assignation ayant été déclarée nulle et que les demandes reconventionnelles de Madame [F] n’ont pas été tranchées en référé ;

Madame [F] fait valoir que suite à une contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge du surendettement a suivant jugement du 12 avril 2023, imposé un mesure de rééchelonnement des dettes sur une durée de 84 mois, la dette de SCI LES KTANIM ayant été retenue pour 30512,24 euros et fixé une mensualité de remboursement de 100 euros au créancier la SCI LES KTANIM, avec un effacement partiel en fin de plan de 22112,24 euros ;

Elle souligne sa bonne foi , fait valoir sa situation précaire et indique être dans l’attente de l’attribution d’un logement social et conteste toute résistance abusive;

Par ailleurs, elle soutient qu’elle subit un préjudice de jouissance dans la mesure où l’appartement loué est affecté de désordres depuis le mois d’août 2019, qui consistent en des infiltrations d’eau au niveau du compteur électrique et dans toutes les pièces du logement, que le plafond du couloir de l’entrée s’est effondré et qu’à l’exception du plafond du couloir la SCI requérante n’est jamais intervenue pour remédier aux désordres ;

Madame [X] [V] épouse [F] demande donc au juge des contentieux de la protection de :

condamner la SCI LES KTANIM sous astreinte de 970,30 euros par mois de retard à faire réaliser les travaux permettant d’assurer la décence du logement condamner la SCI LES KTANIM à lui payer la somme de 24800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, calculé sur la base de 400 euros par mois, à parfaire jusqu’à la remise en état des lieuxAutoriser Madame [X] [V] épouse [F] à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, les loyers et provisions sur charges ou les indemnités d’occupation à venir dans l’attente de la réalisation des travaux permettant d’assurer la décence des lieux louésOrdonner la compensation du montant des dommages et intérêts alloués à Madame [F] avec le montant de la dette locative dont la SCI requérante est créancièreDire et juger que la dette locative est effacée par l’effet de la compensationDire et juger que la clause résolutoire n’est pas acquiseDébouter la SCI LES KTANIM de sa demande d’expulsionA défaut, accorder à Madame [X] [V] épouse [F] des délais afin de s’acquitter de sa dette locativeDire n’y avoir lieu à application de la clause pénale et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileLaisser les dépens à la charge de la SCI LES KTANIMDébouter la SCI LES KTANIM de l’intégralité de ses demandes.

Madame [Z] [H] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 février 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 26 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable en l’espèce.

Par ailleurs, la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 07 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable en l’espèce.

Enfin la SCI LES KTANIM justifie par l’attestation délivrée le 06 octobre 2022 par Maître [N] [J] notaire à Marseille, avoir acquis de la SCI AUBAGNE, le bien immobilier objet de la présente procédure, et donc venir aux droits de la SCI AUBAGNE ;

En conséquence la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE est recevable en ses demandes.

II Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s’apprécier à la date de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En application de l’article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire .

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, le bail conclu le 1er août 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 décembre 2022, pour la somme en principal de 1573,64 euros.

L’article L 722-5 du code de la consommation dispose que « la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer , en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté ».

Le précédent article ne prévoit la suspension de l’exigibilité que des seules dettes antérieures à la décision d’ouverture de la procédure de surendettement .

Les loyers courants doivent au contraire continuer à être réglés pendant le cours de la procédure de surendettement et leur défaut de paiement est susceptible de constituer une faute pouvant justifier le constat du jeu d’une clause résolutoire suite à un commandement réclamant le paiement de ces loyers.

Or précisément, le commandement de payer signifié le 06 décembre 2022 réclame le paiement par Madame [X] [V] épouse [F] de loyers échus postérieurement à date de la décision déclarant la demande de traitement d’une situation de surendettement recevable soit postérieurement au 23 juin 2022.

Ce commandement n’a été argué par ailleurs d’aucune irrégularité de fond ou de forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 06 février 2023.

Cependant, il convient de se référer aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui assurent l’articulation entre les procédures de résiliation -expulsion et les procédures de surendettement et notamment de l’article 24 VI lequel dispose que :

«  Par dérogation à la première phase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

…

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposé par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L.733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement , l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement . A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet .

Le paragraphe VII du même texte dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par décision en date du 12 avril 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement a imposé un réaménagement des dettes, retenant une capacité de remboursement mensuelle d’un montant de 100 euros.

Toutefois les pièces produites aux débats font apparaître que la locataire n’a procédé qu’à des versements ponctuels depuis le mois de septembre 2022 sans reprise du paiement du loyer courant.

Il s’ensuit que les dispositions protectrices de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce dès lors que la défenderesse ne saurait être considérée comme une locataire ayant repris le paiement du loyer et des charges, au sens dudit article.

Dans ces conditions, il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient de constater la résiliation du 1er août 2018 par l’effet de la clause résolutoire au 06 février 2023;

Madame [X] [V] épouse [F] étant occupante sans droit ni titre depuis le 06 février 2023, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef suivant les modalités reprises par le dispositif du présent jugement .

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [X] [V] épouse [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [X] [V] épouse [F] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 911,16 euros ainsi que sollicité dans les conclusions n°2, et de condamner Madame [X] [V] épouse [F] à son paiement.

Ainsi, il ressort du contrat de bail, du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que, déduction faite de la somme de 55 euros correspondant à des frais de procédure, Madame [X] [V] épouse [F] reste devoir la somme de 5349,87 euros à la date du 1er octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Madame [X] [V] épouse [F] est donc condamnée au paiement de la somme de 5349,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2022 sur la somme de 1573,64 euros et pour le surplus à compter du 10 octobre 2024.

Madame [X] [V] épouse [F] ne justifiant pas avoir repris au jour de l’audience le paiement intégral du loyer, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

La demande en paiement d’une somme de 540,48 euros au titre d’une clause pénale correspondant à 10 % de la dette locative qui n’est, en outre, pas stipulée au contrat ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé le 26 juillet 2018 par Madame [Z] [H] que son engagement est conclu pour la durée du bail initial renouvelé ou tacitement reconduit deux fois et qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les dommages et intérêts, les indemnités dues au titre de la clause pénale ;

L’engagement de caution de Madame [Z] [H] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le commandement de payer du 6 décembre 2022 a été dénoncé à la caution le 20 décembre 2022 soit dans le délai de 15 jours précité ;

En conséquence, la demande tendant à la condamnation solidaire de Madame [X] [V] épouse [F] et de Madame [Z] [H] sera accueillie.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…) Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

Sur les demandes en réalisation de travaux et consignation des loyers

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution des travaux.

Compte tenu de l’expulsion de Madame [X] [V] épouse [F] et de sa qualité d’occupants sans droit ni titre depuis le 06 février 2023, date de résiliation du bail , cette dernière n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions protectrices des locataires visées à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de débouter. Madame [X] [V] épouse [F] de ses demandes en réalisation de travaux sous astreinte et en consignation des loyers, provisions sur charges ou indemnités d’occupation pendant le cours des travaux

Sur la demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance

Madame [X] [V] épouse [F] fait valoir des désordres consistant en des infiltrations d’eau dans toutes les pièces du logement et un trouble de jouissance sur une durée de 62 mois ; elle sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 24800 euros ;

Aucune des parties ne produisant un état des lieux d’entrée, ceux-ci sont présumés avoir été reçus par le preneur en bon état de réparations locatives.

Madame [X] [V] épouse [F] produit un courrier de l’agence de la COMTESSE en date du 29 août 2019 par laquelle le gestionnaire indique que suite au dégât des eaux dans les toilettes, des démarches ont été effectuées auprès du syndic de l’immeuble pour la réparation de la fuite dans les parties communes et que les travaux devraient être votés en assemblée générale et qu’une société allait être mandatée pour la mise en place de volets et la réparation de la fenêtre ainsi que pour les moisissures ;

L’ordonnance de référé du 7 juillet 2022 établit qu’elle a sollicité à l’audience du 2 juin 2022 la condamnation de la SCI AUBAGNE au paiement d’une provision à valoir sur son préjudice de jouissance sans autres détails et la décision de la commission DALO en date du 30 décembre 2021 démontrant que Madame [X] [V] épouse [F] a été reconnue prioritaire devant être relogée d’urgence aux motifs : menacée d’expulsion, sans relogement, logée dans des locaux présentant un caractère insalubre ou dangereux, logement non décent et avec un enfant mineur à charge;

Elle reconnait dans ses conclusions que les désordres affectant le plafond du couloir de l’entrée ont été réparés ;

Et Madame [X] [V] épouse [F] qui dénonce des désordres subis depuis 5 ans et deux mois ne verse aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait formé à un quelconque moment une réclamation à son bailleur actuel à ce titre ou une demande de réparations;

Il s’ensuit que si des désordres sont manifestement survenus en 2019 suite à un dégât des eaux dans les toilettes du logement loué par la requise, et ont perduré jusqu’à la fin de l’année 2021 date à laquelle Madame [X] [V] épouse [F] a été reconnue prioritaire à un relogement notamment pour un motif tenant à l’indécence ou l’insalubrité, la défenderesse n’établit pas par les seules photographies versées aux débats qui sont non datées à l’exception d’une datée du 05 juin 2021 et ne permettent pas d’identifier les lieux, que ces désordres ont perduré au-delà du 31 décembre 2021.

Dès lors Madame [X] [V] épouse [F] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance .

En l’état des pièces produites aux débats, les locataires ne détiennent aucune créance contre les bailleurs susceptible de venir en compensation avec sa dette locative ;

La demande de compensation sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la SCI requérante, qui prétend que la défaillance de la défenderesse lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le sollicite la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Toutefois, ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts;

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [V] épouse [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 06 décembre 2022.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE les sommes exposées par elle dans la présente instance ;

En outre concernant les sommes éventuellement prélevées la l’huissier en cas d’exécution forcée, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2018 entre la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE et Madame [X] [V] épouse [F] concernant le logement, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 06 février 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [V] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [V] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à la somme de 911,16 euros l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [Z] [H] à payer à la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE, la somme de 5349,87 euros à la date du 1er octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2022 sur la somme de 1573,64 euros et pour le surplus à compter du 10 octobre 2024;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [Z] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant 911,16 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Madame [X] [V] épouse [F] de ses demandes reconventionnelles en réalisation de travaux sous astreinte et en consignation des loyers, provisions sur charges ou indemnités d’occupation pendant le cours des travaux ;

DEBOUTE Madame [X] [V] épouse [F] de sa demande reconventionnelle d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [X] [V] épouse [F] de sa demande de compensation ;

CONDAMNE Madame [X] [V] épouse [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 06 décembre 2022;

REJETTE la demande de la SCI LES KTANIM venant aux droits de la SCI AUBAGNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande tendant à faire supporter par la défenderesse en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par l’huissier ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes autres demandes, différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE