TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 28 novembre 2024

à M^e BURTEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 novembre 2024.

à M. [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04128 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FEN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. HB INVEST

domiciliée : chez LE CABINET SOGESTIA SARL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [L]

né le 14 Avril 1977 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé le 28 avril 2017 entre la SCI LES 3 MAGES et Monsieur [P] [V], relatif à un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 580 euros outre 20 euros de provisions pour charges.

Ce contrat a été modifié par avenant du 10 juin 2020, la SCI HB INVEST étant devenue propriétaire et Monsieur [E] [L] étant devenu locataire du logement susvisé.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI HB INVEST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI HB INVEST a fait assigner Monsieur [E] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, la SCI HB INVEST, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 7 965,29 euros, au 4 septembre 2024. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais sollicite le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [E] [L] comparait. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il ne conteste pas le montant et qu’il justifie par l’arrêt des paiements suite à des désordres subis dans le logement – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI HB INVEST produit la notification à la CCAPEX en date du 18 janvier 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [E] [L], soit deux mois au moins avant l’assignation du 27 juin 2024.

La SCI HB INVEST produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 28 juin 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [E] [L] par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024 pour un arriéré locatif de 6 318,87 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 15 mars 2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [E] [L] à payer à la SCI HB INVEST une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 680,87 euros), à compter du 16 mars 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI HB INVEST.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Monsieur [E] [L] s’élevait à 5 701,52 euros au 13 juin 2024.

Vu le décompte actualisé au 4 septembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 7 537,02 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure et de relance non justifiés.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [E] [L] à payer à la SCI HB INVEST la somme de 7 537,02 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 6 318,87 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, la SCI HB INVEST ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [E] [L].

En conséquence, la SCI HB INVEST sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [E] [L], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie. Monsieur [E] [L] produit la photocopie d’un chèque remis le 19 juin 2024 au mandataire de la demanderesse, dont le bon encaissement n’est pas établi.

Au vu de ces éléments, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E] [L], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamné à payer à la SCI HB INVEST une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI HB INVEST recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 28 avril 2017 (modifié par avenant du 10 juin 2020) entre les parties, concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 15 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI HB INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [L] à payer à la SCI HB INVEST à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 680,87 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [L] à verser à la SCI HB INVEST la somme de 7 537,02 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 6 318,87 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS la SCI HB INVEST de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [L] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [L] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [L] à payer à la SCI HB INVEST la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,