TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 juin 2024 prorogée au 20 Juin 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Mars 2024

GROSSE :

Le 27 juin 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/00635 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OVF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [X] [J]

née le 20 Mai 1994

demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [E] [J]

né le 25 Septembre 1987

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 juin 2022 [Adresse 4] a donné à bail à [J] [X] et [J] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, SOCIETE UNICIL SA d’HLM a fait signifier à [J] [X] et [J] [E] par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 6022,98 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, [Adresse 4] a fait assigner [J] [X] et [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte,condamner [J] [X] et [J] [E] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme actualisée de 6046,22 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner solidairement le défendeur à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Régulièrement assignés à étude, [J] [X] et [J] [E] n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2024 prorogée au 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE28 bis et les articles 28, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône par la voie électronique le 18 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SOCIETE UNICIL SA d’HLM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2023, pour la somme en principal de 6022,98 euros.

Le commandement de payer est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2023

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui justifie avoir repris le paiement des loyers, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, la locataire n’ayant pas repris le paiement des loyers, aucun délai ne sera accordé.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 11 décembre 2023.

[J] [X] et [J] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis le 11 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il sera également rappelé qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’autorisation de désactiver les boitiers d’accès au garage et d’interdire son accès, le propriétaire retrouvant la pleine disposition de son bien à compter de l’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[J] [X] et [J] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [J] [X] et [J] [E] reste devoir la somme de 6046,22 euros, à la date du 27 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus.

Pour la somme au principal, [J] [X] et [J] [E] , non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[J] [X] et [J] [E] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6046,22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 6022,98 euros et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [J] [X] et [J] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [J] [X] et [J] [E] au paiement de celui-ci.

En revanche eu égard à la nature indemnitaire de cette dernière et à son caractère transitoire, l’expulsion avec concours de la force publique étant ordonnée, il n’y a pas lieu de prévoir sa révision ou son indexation.

Sur les demandes accessoires

[J] [X] et [J] [E] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SOCIETE UNICIL SA d’HLM les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2022 entre SOCIETE UNICIL SA d’HLM et [J] [X] et [J] [E] concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à [J] [X] et [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [J] [X] et [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [J] [X] et [J] [E] à verser à SOCIETE UNICIL SA d’HLM, à titre provisionnel, la somme 6046,22 euros selon décompte à la date du 27 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 pour la somme de 6022,98 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement [J] [X] et [J] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 772,56 euros à ce jour, à compter du 11 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires ;

CONDAMNE in solidum [J] [X] et [J] [E] et à verser à [Adresse 4] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [J] [X] et [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président