TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à M^e KHEMAICIA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07580 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4I5L

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [U] [I] épouse [M],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sabrina KHEMAICIA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-012988 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 novembre 2008, l’Office public d’aménagement et de construction Suc, Opac Sud, a donné à bail à Monsieur et Madame [M] [Y] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 4], dans le [Adresse 7] [Localité 2], pour un loyer de 296,99 euros.

Selon acte sous seing privé du 14 juin 2018, l’Office Public de l’Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat et Monsieur et Madame [M] [Y] ont régularisé un contrat de bail ayant le même objet, avec effet au 16 octobre 2017, visant un protocole de cohésion sociale ayant pour objectif de régulariser la situation suite à une résiliation du bail pour impayés et reprenant dans son intégralité les dispositions du contrat du 24 novembre 2008.

Le 22 août 2023, l’EPIC 13 Habitat a fait signifier à Monsieur [Y] [M] et Madame [U] [M] un commandement de payer la somme en principal de 1.593,95 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, l’EPIC 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [Y] [M] et Madame [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 3.621,11 euros, outre intérêts de retard,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 10 octobre 2024, l’EPIC 13 Habitat et Madame [U] [I], représentés par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Cité à étude, Monsieur [Y] [M] n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réponse, l’EPIC 13 Habitat conclut au débouté des demandes de Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [M] et sollicite au visa des articles 7 et 15 du bail, 7, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail,

— la condamnation solidaire de Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [M] au paiement de la somme de 4.105,63 euros, comptes arrêtés au 7 octobre 2024,

— expulsion de Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [M],

— condamnation solidaire de Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative des lieux, soit la somme mensuelle de 729,44 euros jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail. Il fait état de l’absence de tout versement du 1er juin au 30 novembre 2023. Il indique que les décomptes annuels de régularisations de charges sont transmis chaque année, celui de l’année 2023 étant en cours d’élaboration. Il ajoute que les avis d’échéance détaillent précisément les sommes dues.

Aux termes de ses conclusions, Madame [U] [I] divorcée [M] sollicite, au visa des articles 696, 700 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article L 442-3 du code de la construction et de l’habitation et fixant la liste des charges récupérables :

— que le juge des référés se déclare incompétent en raison d’une contestation sérieuse et le débouté des demandes de l’EPIC 13 Habitat ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— à titre subsidiaire, la désignation d’un expert pour faire le compte des parties en ce qui concerne les charges locatives,

— à titre infiniment subsidiaire, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— en cas d’expulsion, l’autorisation d’occuper le logement durant 36 mois,

— en toute hypothèse, le débouté de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique avoir divorcé le 3 décembre 2017 et être sans emploi depuis le 1er octobre 2022. Elle justifie de son nom de jeune fille par la production de son titre de séjour.

Elle conteste l’intégration des frais de procédure aux décomptes. Elle constate l’absence de ventilation des charges sur le dernier décompte actualisé versé au débat par l’EPIC 13 Habitat. Elle considère que les décomptes sont imprécis. Elle relève une augmentation du loyer entre les 17 mai et 5 septembre 2024, de 725,60 euros à 729,44 euros. Elle ajoute qu’elle ne peut déterminer si les charges relatives au chauffage collectif et à la consommation de chauffage calorique sont récupérables, de même que pour la désinsectisation, seuls le coût des produits pouvant être mis à sa charge. Elle avance l’absence de justification du coût de réchauffement de l’eau chaude et de son caractère individuel ou collectif. Elle indique qu’elle ne sait pas si les parties communes sont entretenues par un gardien ou une société.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er décembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 17 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit, lorsque les charges locatives donnent lieu à versement de provisions, qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. À compter de l’envoi du décompte de charges, les pièces justificatives sont à la disposition des locataires durant un mois.

L’article L. 442-3 du Code de la construction et de l’habitation, modifié en dernier lieu par la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010, dispose que les charges récupérables sur le locataire dans un immeuble appartenant à un organisme d’ [Adresse 5] sont exigibles en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation.

L’article 7 des conditions générales du contrat signé le 24 novembre 2008 stipule « qu’en sus du loyer, le locataire s’engage à acquitter les charges et prestations collectives ou individuelles mises à sa charge par les dispositions réglementaires en vigueur. Les provisions sur charges qui sont réclamées mensuellement aux locataires, feront l’objet d’une régularisation annuelle. Le montant des provisions demandées à titre d’acompte pourra être révisé à tout moment et les justifications correspondantes seront tenues à la disposition des locataires. Chaque année, l’Opac Sud devra remettre au locataire, pour chaque catégorie de dépenses, le décompte définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires.

Il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais que, s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c’est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. Il en est autrement lorsque l’erreur de montant est d’une importance telle qu’elle n’a pas mis le locataire en mesure de connaître exactement l’ampleur de sa dette à la date du commandement de payer et de procéder à un paiement paralysant les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 14 juin 2018 vise le contrat de bail signé le 24 novembre 2008 qui contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 15). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2023, pour la somme en principal de 1.593,95 euros.

L’EPIC 13 Habitat justifie de la notification des régularisations de charges à Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [M] les 6 décembre 2022 pour l’année 2021 et 30 juillet 2024 pour l’année 2022.

Le décompte annexé au commandement de payer comprend une ventilation du loyer, de la provision sur charges, de la réduction de loyer de solidarité (RLS) et de l’aide au logement. Il indique une seule régularisation de charges, en faveur de la locataire, d’un montant de 504,43 euros le 31 décembre 2022. Les échéances impayées sont celles des mois de mai, juin et juillet 2023, le solde étant créditeur de 344,15 euros au 9 mai 2023.

Le décompte actualisé indique un solde débiteur, après déduction des frais de procédure du 30 septembre 2023, de 3.492,67 euros au 23 octobre 2023, les échéances de mai à octobre n’étant pas réglées.

Sur l’imprécision des provisions sur charges, s’agissant du chauffage, la liste annexée au décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l’article L 442-3 du CCH et fixant la liste des charges récupérables ne prévoit la récupération, en ce qui concerne le chauffage collectif, que des dépenses relatives au combustible, à la fourniture d’énergie et aux dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations. Elle exclut la récupération des dépenses de gros entretien et de grosses réparations sur l’installation de chauffage appartenant au bailleur qui constituent des dépenses d’investissement amortissables par le loyer. Il ressort du décompte de régularisation de charges que les dépenses retenues concernent le chauffage collectif.

Ce décret inclut dans les charges récupérables les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs. Les dépenses relatives à la consommation d’eau chaude incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement. Les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau, l’électricité et le combustible ou à la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature sont également inclus.

Le montant des provisions sur charges est de 290,04 euros en novembre 2018 et de 348,33 euros à ce jour. Madame [U] [I] ne justifie d’aucune démarche auprès de l’EPIC 13 Habitat relative à une contestation des charges.

Il en résulte une absence de contestation sérieuse.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il n’y a pas lieu à référé s’agissant des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Y] [M] en ce que le contrat de bail signé le 14 juin 2008 ne comporte qu’une signature, Madame [U] [I] faisant état d’un divorce intervenu le 3 décembre 2017, l’attestation de la CAF indiquant son divorce.

Madame [U] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [U] [I] reste devoir, après déduction des frais de procédure (258,20 euros), de la régularisation de charges de l’exercice 2023 (218 euros), non justifiée et de la prise en compte d’un virement d’un montant de 444,86 euros intervenu le 8 octobre 2024 la somme de 2.997,92 euros, à la date du 8 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [U] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.997,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [I] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif, prenant en compte la proposition d’échéancier faite par les locataires à l’audience.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [U] [I], devenue occupante sans droit ni titre, seront condamnés à verser à l’EPIC 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 729,44 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La demande relative aux mesures conservatoires, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Y] [M] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2018 entre Madame [U] [I] d’une part, et l’EPIC 13 Habitat d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 4], dans le [Localité 8] sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à verser à l’EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de deux mille neuf cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-douze centimes (2.997,92 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024 (loyers, charges), échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [U] [I] à s’acquitter de la dette en 35 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt euros (80 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [U] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [U] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit sept cent vingt-neuf euros et quarante-quatre centimes (729,44 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

REJETTE la demande de l’EPIC 13 Habitat formée au titre des mesures conservatoires ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente