TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05597 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NMT

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [S]

né le 22 Mai 1972 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [C] épouse [S]

née le 26 Mars 1973 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [M]

né le 21 Novembre 2000 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [T] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé électroniquement le 26 mai 2020 et ayant pris effet le 02 juin 2020, Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] a donné à bail à Monsieur [M] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 339,98 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 27 mai 2020, Monsieur [M] [T] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] a fait signifier à Monsieur [M] [P] par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024 un commandement de payer la somme de 1064,79 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 06 mars 2024.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 23 février 2024 ;

Monsieur [M] [P] a donné congé par courrier du 19 avril 2024 reçu le 23 avril 2024 par la SAS FONCIA [Localité 7] ;

Monsieur [M] [P] n’ayant pas quitté les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 10 septembre 2024, Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE ont fait assigner Monsieur [M] [P] en sa qualité de locataire ainsi que Monsieur [M] [T] en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’il occupe sis [Adresse 6] ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] à verser à Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], la somme provisionnelle de 2328,25 euros soit 2090,13 euros frais déduits, au titre des loyers et charges impayés, selon relevé de compte du 19/08/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] à verser à Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifié par acte du 20 février 2024 et de sa dénonce à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 2773,14 euros frais déduits, selon décompte en date du 13 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [M] [P] cité par acte remis à étude et Monsieur [M] [T] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce il est établi que l’assignation a été dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] justifient par l’acte de vente en l’état futur d’achèvement reçu le 28 janvier 2011 par Maître [E] [N] notaire à [Localité 7] être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de leur qualité à agir ;

Les requérants justifient enfin du mandat de gestion confié à la SAS FONCIA [Localité 7] ;

Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] sont en conséquence recevables en leurs demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 mai 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024 pour la somme en principal de 1064,79 euros .

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 avril 2024 et que le bail à usage d’habitation liant MONSIEUR [S] [D] ET MADAME [S] [R] NÉE [C] d’une part et Monsieur [M] [P] d’autre part est résilié de plein droit à cette date les dispositions de la loi susvisé étant d’ordre public;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 408,89 euros au total, et de condamner Monsieur [M] [P] à son paiement.

Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, les fichiers de preuve de la signature électronique, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 2773,14 euros déduction faite des frais, à la date du 13 novembre 2024, qui sera pris en considération même si les défendeurs n’ont pas comparu, Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2773,14 euros déduction des frais, à la date du 13 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, Monsieur [M] [P] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 2773,14 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé électroniquement le 27 mai 2020 par Monsieur [M] [T] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 12239,28 euros et jusqu’au 02 juin 2029.

Le commandement de payer signifié au locataire le 20 février 2024 lui a été signifié le 06 mars 2024, soit dans le délai de 15 jours imparti.

L’engagement de caution de Monsieur [M] [T] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence, les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [M] [P] et de Monsieur [M] [T] seront accueillies tant en ce qui concerne l’indemnité d’occupation que les loyers et charges;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] qui n’ont pas comparu ne sollicitent pas de délais de paiement ; ni Monsieur [M] [P] ni Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît il ressort du décompte versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], recevables en leurs demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2020 et ayant pris effet le 02 juin 2020 entre Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] d’une part, et Monsieur [M] [P] d’autre part, sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] d’une part, et Monsieur [M] [P] d’autre part, au 20 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [P] de libérer les lieux sis [Adresse 6] et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 6], faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du dernier loyer et de la provision sur charges soit la somme 408,89 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] à verser à Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], à titre provisionnel, la somme de 2773,14 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse,, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel et charges, soit de 408,89 euros, à compter du 14 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés aux requérants;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [P] et Monsieur [M] [T] à verser à Monsieur [S] [D] et Madame [S] [R] née [C] représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 7] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE