TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e TIXIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 juillet 2024

à M. [Y]

à Mme [W]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02199 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YY5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [Y]

né le 01 Janvier 1994

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [X] [W]

née le 01 Janvier 1996

demeurant [Adresse 1]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2019 la SA UNICIL a consenti à Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

À la suite d’échéances impayées, la SA UNICIL a fait délivrer le 19 janvier 2023 à Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 228,88 € en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES (CAF) DES BOUCHES DU RHONE le 4 mai 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2024 régulièrement dénoncé le 20 février 2024 à la préfecture des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL a fait assigner en référé Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 20 février 2023,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] et de tous occupants de leur chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] au paiement d’une somme provisionnelle de 6 121,82 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 08 novembre 2023,

— fixer provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] au paiement de la somme 350 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, la SA UNICIL, représentée par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d’instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette la dette locative pour un montant de 9 417,97 € au 30 avril 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W], comparaissent à l’audience, ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant. Ils demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire déclarant percevoir 2000 euros d’allocations sociales et 500 euros de revenus par mois et d’avoir six enfants à leur charge.

La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’alinéa II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 4 mai 2022, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 février 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le jour même, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 2 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article IX) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] le 19 janvier 2023 et qui reproduit les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, la locataire n’a pas réglé sa dette locative.

Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 19 mars 2023 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur le rejet de la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il résulte de ces dispositions que le paiement du loyer courant doit avoir été réalisé avant l’audience pour que des délais puissent être accordés par le juge, lesquels délais conditionnent la suspension de la clause résolutoire lorsqu’elle est sollicitée sauf accord du bailleur.

En l’espèce, il résulte que le dernier paiement partiel réalisé par le défendeur est en date du mois de mars 2024 et qu’aucun versement n’a été réalisé depuis.

Par conséquent la demande est rejetée.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l’enlèvement des meubles, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4].

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges et d’assurance habitation s’élève à la somme de 696,63 €.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 696,63€ peut être fixée provisoirement. S’agissant d’une somme de nature provisionnelle il n’y a pas lieu à indexation.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé comprenant une clause de solidarité entre les preneurs, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte locatif actualisé.

Par conséquent, il convient d’accorder à la SA UNICIL une provision de 9 417,97 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 avril 2024, comprenant le terme du mois d’avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable en raison des situations respectives des parties de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 2 décembre 2019 par la SA UNICIL, à Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] à compter du 19 mars 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] de leurs demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] à payer à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, fixée provisoirement et sans indexation à la somme de 696,63 € ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] à payer à la SA UNICIL une somme provisionnelle de 9 417,97 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 compris, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [W] aux dépens ;

DEBOUTONS la requérante de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE