TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20 février 2025

à M^e DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03305 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ACS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [J]

né le 18 Août 1994 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 29 avril 2021, SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], 13ème étage, lot n°5080, [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 535 euros, outre 74 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [J] par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1 901,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,

En conséquence,

— condamner Monsieur [M] [J], à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 représentée par la société CDC HABITAT, la somme provisionnelle de 2 221,28 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés selon relevé de compte actualisé à la date du 29 février 2024, outre intérêts à compter de la date du 29 février 2024,

— constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location, par Monsieur [M] [J], et tous occupants de son chef, sans droit, ni titre ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire.

— condamner Monsieur [M] [J] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le Tribunal de Céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au requis,

— juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [M] [J] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’en pareille hypothèse, il sera également condamné solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, et révisable selon dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le Tribunal de Céans et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

— condamner Monsieur [M] [J] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 représentée par la société CDC HABITAT la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 5 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 4 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [M] [J] pour être finalement retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

Par courrier du 24 octobre 2024 le conseil de Monsieur [M] [J] informe le Tribunal de son désistement de l’affaire et ne représentera pas le défendeur à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, SAS SOLINTER ACTIFS 1, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 030,45 euros, selon décompte en date du 25 novembre 2024, terme de décembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à personne et présent à l’audience du 4 juillet 2024, Monsieur [M] [J] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 24 avril 2021 contient une clause résolutoire (page 14) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2023 pour la somme en principal de 1 901,55 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Monsieur [M] [J] ne justifie pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Son dernier règlement remonte en octobre 2023.Il ne justifie donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 5 décembre 2023 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 février 2024.

Monsieur [M] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 661,24 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [M] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] [J] reste devoir la somme de 8 030,45 euros, à la date du 25 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [M] [J] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8 030,45 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 221,28 euros à compter de la délivrance de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2021 entre SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT et Monsieur [M] [J] concernant le logement, situé [Adresse 5], 13ème étage, lot n°5080, [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à verser à SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la société CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 8 030,45 euros décompte arrêté au 25 novembre 2024 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 221,28 euros à compter du 22 mai 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 661,24 euros à ce jour, à compter de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président