TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à Mme [D] [Y]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/01269 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TSB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DEFENDEUR

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, dénoncé le 24 janvier 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [D] [Y] a fait assigner Monsieur [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [E] et de tout occupant de son chef,

— condamner Monsieur [C] [E] à lui payer les loyers et charges impayés au 10 novembre 2023, soit la somme de 3280 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle de 764 euros jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [C] [E] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

— ordonner que l’exécution provisoire ne puisse être écartée ;

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [Y] se prévaut d’un bail à usage d’habitation consenti à Monsieur [C] [E] ayant pris effet le 12 août 2022 portant sur un appartement sis [Adresse 3] , avec un emplacement de stationnement n°9667 accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel initial de 709 euros outre 55 euros de provisions sur charges; elle expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 mai 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 28 mars 2024 , l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 16 mai 2024 ;.

A cette audience, Madame [D] [Y] a comparu en personne en actualisant sa créance à la somme de 6237 euros au 16 mai 2024 et en portant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1000 euros.

Elle a indiqué qu’elle s’opposait à l’octroi de tout délai et à la suspension de la clause résolutoire ;

Monsieur [C] [E], cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 04 juillet 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2024, afin de permettre à Madame [D] [Y] de produire aux débats l’intégralité du contrat de bail dont elle se prévaut signé par Monsieur [C] [E], et en cas de signature électronique le fichier de preuve de cette signature, et aux parties de faire valoir leurs observations.

A l’audience du 19 septembre 2024, Madame [D] [Y] a comparu en personne en indiquant qu’elle produisait la totalité du bail avec ses signatures et les annexes ainsi que le mandat de gestion et a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 9293 euros au 19 septembre 2024 ;

Monsieur [C] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 janvier 2024 a été dénoncée le 24 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 28 mars 2024

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin Madame [D] [Y] justifie par l’attestation notariée établie le 10 décembre 2018 versée aux débats, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [D] [Y] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Madame [D] [Y] a produit sur réouverture des débats, l’intégralité du contrat de bail à usage d’habitation consenti par Madame [D] [Y] représentée par ARTHURIMMO GESTION LOCATIVE à Monsieur [C] [E] signé électroniquement le 12 août 2022 portant sur un appartement sis [Adresse 3] , avec un emplacement de stationnement n°9667 accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel initial de 709 euros outre 55 euros de provisions sur charges et la taxe sur ordures ménagères payable chaque année;

Madame [D] [Y] a justifié du mandat de gestion ainsi que de la preuve de la signature électronique des parties certifiée par YOUSIGN;

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [C] [E] le 17 mai 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3320 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juillet 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [E] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [C] [E] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 764 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Madame [D] [Y] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 9293 euros au 19 septembre 2024 ;ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Monsieur [C] [E] n’a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 9293 euros au 19 septembre 2024, Monsieur [C] [E] sera condamné à payer à Madame [D] [Y] la somme de 9293 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2024;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [E] ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [C] [E] ni Madame [D] [Y] n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

Enfin il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [C] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;

La condition de reprise du paiement des loyers n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 3], et emplacement de stationnement n°9667 situé à la même adresse, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [E] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande de condamner Monsieur [C] [E] à payer à Madame [D] [Y] la somme de 400 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS Madame [D] [Y] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 juillet 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 17 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [E] de libérer les lieux appartement sis [Adresse 3] , et emplacement de stationnement n°9667 situé à la même adresse, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [C] [E] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 3] , et emplacement de stationnement n°9667 situé à la même adresse ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 764 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [C] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [E] à payer à Madame [D] [Y] la somme de 9293 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2024;

CONDAMNONS Monsieur [C] [E] à payer à Madame [D] [Y], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 764 euros, ce à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [E] à payer à Madame [D] [Y] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [C] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE