TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 11]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/08865 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKIL

Jugement du 28 Mars 2025

N° : 25/299

[M] [U]

C/

[X] [H]

[O] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à [M] [U]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [H]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

[M] [U]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Mme [J] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [H]

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 5]

comparante en personne

M. [O] [C]

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2021, l’établissement [U] a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [H] et M. [O] [C] sur des locaux situés au [Adresse 7] [Localité 13][Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 760,86 euros. Par acte séparé du même jour, entre les mêmes parties, la location d’un garage situé dans la même rue a été consentie moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 36,77 euros.

Par lettre en date du 5 janvier 2024, l’établissement [U] a accusé réception du congé délivré par M. [O] [C] le 28 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 1er et 2 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.500,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [H] et M. [O] [C] le 9 février 2024.

Par assignations des 8 et 25 novembre 2024, l’établissement [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [H] et obtenir :

− La condamnation solidaire de Mme [X] [H] et M. [O] [C] à lui payer la somme de 5.812.48 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges jusqu’au 30 juin 2024 (fin de solidarité pour M. [C]), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− La condamnation de Mme [X] [H] à lui payer :

◦ Les loyers échus du 1er juillet 2024 à la date de déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,

◦ une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− La condamnation solidaire de Mme [X] [H] et M. [O] [C] à lui payer 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, l’établissement [U] sollicite de prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, l’établissement [U] a comparu représenté par Mme [J] [Z] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’établissement [U] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2025, s’élève désormais à 8.376,07 euros. L’établissement [U] souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement [U] rappelle que le contrat de bail contient une clause de solidarité allant jusqu’à six mois après la date du congé donné par l’un des locataires. Elle expose que les locataires n’ont cessé d’accumuler retards et absence de paiement des échéances depuis juillet 2022 et que la situation n’a pas été régularisée malgré l’envoi de mises en demeure et la délivrance d’un commandement de payer.

A l’audience, Mme [X] [H] a comparu en personne.

Elle expose qu’au vu de ses très faibles revenus depuis son licenciement, elle est dans l’incapacité de régler son loyer. Elle précise qu’elle souhaite obtenir un logement moins cher conformément à la demande qu’elle a déposé. Elle ajoute ne pas avoir déposé de dossier de surendettement faute de pouvoir assurer le paiement de ses charges courantes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, M. [O] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, il est constant que la clause résolutoire, prévue à l’article 4.1 des conditions générales applicables au contrat de bail, fixe à deux mois à compter du commandement de payer le délai de régularisation de la dette. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu au contrat.

Il résulte des éléments du dossier que si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires les 1er et 2 février 2024, le paiement de la somme de 3.500,65 euros n’a pas été effectué dans le délai de deux mois suivant ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 avril 2024.

M. [O] [C] ayant d’ores et déjà quitté les lieux, il sera ordonné à Mme [X] [H] qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 470,34 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [U] ou à son mandataire.

Au vu du congé délivré par M. [O] [C], il sera précisé que celui-ci ne sera redevable de l’indemnité d’occupation que jusqu’au 30 juin 2024.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, par application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité des débiteurs ne se présume pas. Ainsi, il est admis que, sauf clause contractuelle expresse, la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 des conditions générales applicables au contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois, à terme échu, au plus tard le 10 de chaque mois. De plus, une clause de solidarité est insérée aux conditions particulières laquelle prévoit notamment que « le colocataire donnant congé demeurera solidaire des obligations précitées (paiement des loyers y compris révisés, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, frais de réfection, supplément de loyer, intérêts, indemnités et frais de procédure résultant du contrat de location) pendant 6 mois à compter de la date de réception du congé ».

Sans produire copie du congé donné par M. [O] [C], l’établissement [U] produit un courrier adressé à ce dernier, par ses soins, le 4 janvier 2024, dans lequel elle indique accuser réception du départ du logement à compter du 28 décembre 2023. Bien que la date de réception du congé ne soit pas certaine, la demande de solidarité du bailleur s’arrêtant au 30 juin 2024, elle sera retenue.

Au vu des décomptes produits, l’établissement [U] justifie qu’au 30 juin 2024, Mme [X] [H] et M. [O] [C] restaient redevables de la somme de 6.045.99 euros. Toutefois, il convient de déduire de cette somme le coût des commandements de payer et de la dénonciation à la CCAPEX imputés aux locataires le 29 février 2024, lesquels seront examinés au titre des dépens. Ainsi, au vu des coûts portés aux actes, il sera déduit 233,51 euros (148.63 € + 72.98 € + 11,90 €).

Dès lors, Mme [X] [H] et M. [O] [C] seront solidairement condamnés à payer à l’établissement [U] la somme de 5.812,48 euros (cinq mille huit-cent-douze euros et quarante huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 30 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.500,65 euros à compter du 2 février 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Au vu du décompte actualisé, arrêté au 16 janvier 2025, l’établissement [U] justifie que la dette locative est, à cette date, de 8.781.88 euros. Toutefois, il convient de déduire de ce montant, les sommes imputées au titre des frais d’assignations et de dénonciation à la préfecture, soit 172,30 euros. Il reste ainsi dû 8.609,58 euros. Il convient de déduire de ce montant, la somme due au titre de la solidarité afin de fixer la dette propre à Mme [X] [H], soit 2.797,10 euros.

Mme [X] [H] ne conteste pas le montant de sa dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. L’actualisation de la dette à l’audience concernant uniquement la locataire s’étant maintenue dans les lieux, il y a lieu d’en tenir compte pour fixer le montant de la créance du bailleur malgré l’absence de M. [O] [C] à l’audience.

En conséquence, Mme [X] [H] sera condamnée à payer à l’établissement [U] la somme de 2.797,10 euros au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [X] [H] et M. [O] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer des 1er et 2 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 29 octobre 2021 entre l’établissement [U], d’une part, et Mme [X] [H] et M. [O] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] (appt n°030 et garage) à [Localité 14] sont résiliés depuis le 3 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [H] et M. [O] [C], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] (appt n°030 et garage) à [Localité 14] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [H] et M. [O] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 470,34 euros (quatre cent soixante-dix euros et trente-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que cette indemnité d’occupation n’est due par M. [O] [C] que jusqu’au 30 juin 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [H] et M. [O] [C] à payer à l’établissement [U] la somme de la somme de 5.812,48 euros (cinq mille huit-cent-douze euros et quarante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 30 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.500,65 euros à compter du 2 février 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [H] à payer à l’établissement [U] la somme de 2.797,10 euros (deux mille sept-cent-quatre-vingt-dix-sept euros et dix centimes) au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [H] et M. [O] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 1er et 2 février 2024 et celui des assignations des 8 et 25 novembre 2024,

DÉBOUTE l’établissement [U] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge