TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/01895

N° Portalis 352J-W-B7E-CRXCI

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic le CABINET NG IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 14]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0235

DÉFENDERESSES

La COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE GESTION, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 22]

[Adresse 3]

[Localité 16]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2444

La Société ATRIUM GESTION, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 15]

représentée par Maître Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1291

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/01895 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRXCI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 21] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il a été administré par la société ATRIUM GESTION du 14 janvier 2013 au 8 juillet 2015, date à laquelle le cabinet NG IMMOBILIER lui a succédé.

La société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC) est le garant financier de la société ATRIUM GESTION.

Par acte d’huissier en date du 30 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [19] 10ème a assigné la société ATRIUM GESTION et la CAISSE EUROPENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS (CEGC) devant le tribunal judiciaire de Paris afin de les voir principalement condamnés solidairement à lui payer la somme de 27.469,62 € à titre de dommages et intérêts, au titre des erreurs de gestion commises par le cabinet ATRIUM GESTION.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [19] 10ème demande au tribunal de :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1992 du code civil,

Dire et juger que le cabinet ATRIUM GESTION a commis des erreurs dans sa gestion de la copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 21],

En conséquence,

Débouter le cabinet ATRIUM GESTION et la société CEGC de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner solidairement le cabinet ATRIUM GESTION et son assureur, la CAISSE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 27.469,62 € à titre de dommages-intérêts,

Condamner le cabinet ATRIUM GESTION et son assureur, la CAISSE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2022, la société ATRIUM GESTION demande au tribunal de :

Vu les articles 1231 et suivants du code civil, l’article 1992 du code civil, l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965,

Recevoir et dire bien-fondé la société ATRIUM GESTION en ses conclusions,

Constater que le syndicat des copropriétaires est manifestement dans l’incapacité de faire la démonstration de manquement commis par le cabinet ATRIUM GESTION pendant sa période de mandat de syndic de l’immeuble,

Constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice certain, réel et direct avec les griefs allégués,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 21] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Le condamner à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2022, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC) demande au tribunal de :

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, les articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

Constater que l’objet de la présente procédure est de solliciter la mise en œuvre de la police d’assurance responsabilité civile professionnelle d’ATRIUM GESTION,

Constater que le syndicat des copropriétaires reproche à ATRIUM GESTION d’avoir commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion,

Constater que les fautes sont couvertes par la police responsabilité civile professionnelle,

Constater que la CEGC n’a jamais été l’assureur responsabilité civile professionnelle d’ATRIUM GESTION mais son garant financier,

Constater que les contrats de responsabilité civile professionnelle et de garantie financière ont des champs d’application distincts et exclusifs l’un de l’autre,

En conséquence,

Prononcer la mise en hors de cause de la CEGC,

Constater que la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la CEGC est abusive,

Débouter toutes demandes, fins et prétentions éventuelles formulées à l’encontre de la CEGC,

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 5.000 € à la CEGC à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la CEGC la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Manuel RAISON.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 septembre 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 20 juin 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 juin 2024, a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater », qui ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne seront donc pas examinées, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

1 – Sur la demande de condamnation solidaire de la société ATRIUM GESTION et de la CAISSE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS en paiement de la somme de 27.469,62 € à titre de dommages-intérêts, formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]

1-1 Sur les dommages et intérêts sollicités au titre du coût de la procédure menée contre l’ancien syndic par la société ATRIUM GESTION

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société ATRIUM GESTION une faute de gestion ainsi qu’un détournement de fond « indirect » ayant consisté à lui faire supporter le coût d’une action en restitution de documents engagée à l’encontre de l’ancien syndic, alors que :

— l’action en transmission de documents fondée sur les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 est une action qui est propre au syndic, de sorte que la société ATRIUM GESTION aurait dû en assumer le coût et régler elle-même ces frais ; qu’en imputant ces frais au syndicat des copropriétaires, elle a détourné ces fonds, ce qui justifie la mise en cause de la garantie de la CEGC,

— cette procédure était vouée à l’échec, dès lors que l’ordonnance de référé motive le rejet des demandes en raison de la signature, par la société ATRIUM GESTION, de « la fiche de transmission » des documents, étant précisé que les documents litigieux n’ont nécessairement pas été communiqués en cours de procédure puisque la société ATRIUM GESTION a été condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais irrépétibles ont été payés par le syndicat des copropriétaires, alors même que cette condamnation a été prononcée à l’encontre de la société ATRIUM GESTION.

Il expose qu’il ressort du [Localité 18] Livre 2014 (pages 48 et 49) et du [Localité 18] Livre 2015 (page 35) que cette procédure a coûté au syndicat des copropriétaires la somme de 9.689,96 €, comprenant les honoraires de l’avocat, les dépens de l’instance et la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ATRIUM GESTION soutient en premier lieu que la procédure de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 a pour objet la mise en œuvre d’une procédure exorbitante du droit commun engagée au nom, pour le compte et dans l’intérêt exclusif du syndicat des copropriétaires en cas de succession de syndics. Elle fait valoir qu’elle n’a donc pas engagé la procédure contre l’ancien syndic dans son intérêt personnel.

En deuxième lieu, elle expose avoir été expressément habilitée à agir en justice à cette fin par la résolution n° 31 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 29 septembre 2014.

En troisième lieu, elle fait valoir que les frais et honoraires engagés par le syndicat des copropriétaires ont permis d’obtenir la remise des pièces effectuée en cours de procédure ainsi que le solde de trésorerie, de sorte qu’aucun préjudice n’est démontré.

Enfin, elle indique que le choix de l’avocat et ses conditions d’intervention ont été expressément agréés par le conseil syndical, ainsi que le prévoyait la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 29 septembre 2014.

La CEGC soutient que sa garantie financière ne peut être mobilisée, s’agissant du reproche fait à la société ATRIUM GESTION d’avoir commis une faute de gestion ayant consisté à diligenter une procédure vouée à l’échec.

Elle rappelle que les fautes de gestion sont couvertes par la responsabilité civile professionnelle dont le champ est distinct et exclusif de celui du contrat de garantie financière.

***

Aux termes de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Par ailleurs, aux termes de l’article 18 II de ladite loi, il assure la gestion comptable et financière du syndicat et à ce titre est notamment chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

En application de l’article 1992 du code civil, le syndic est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission à l’égard du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité étant de nature contractuelle.

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de procédure dénoncée, « après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts ».

Si l’article 18-2 précité n’exclut pas l’action du syndicat des copropriétaires (3ème Civ. 3 novembre 2011, n° 10-21.009), il permet au syndic nouvellement désigné d’agir en son propre nom contre l’ancien syndic, sans autorisation de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-22.419 ; Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-17.527).

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/01895 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRXCI

Par ailleurs, aux termes de l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, « la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

En cas d’instance en justice, le demandeur doit aviser le consignataire ou le garant de l’assignation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Pour le consignataire ou le garant, la défaillance de la personne garantie peut résulter d’une sommation de payer suivie de refus ou demeurée sans effet, pendant un délai d’un mois à compter de la signification de la sommation faite à celle-ci.

Si le garant conteste l’existence des conditions d’ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut assigner directement le garant devant la juridiction compétente ».

***

En l’espèce, l’exposé des motifs de l’ordonnance rendue le 19 novembre 2014 « en la forme des référés » (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires), c’est-à-dire au fond et non en référé comme le soutiennent les parties, rappelle que suivant assignation délivrée le 10 avril 2014, la société cabinet ATRIUM GESTION a demandé la condamnation de la société [F] IMMOBILIER REPUBLIQUE à :

— lui restituer, sous astreinte, les grands livres des comptes depuis sa nomination jusqu’au 12 mars 2013, un relevé des dépenses 2012 et 2013 actualisé, des relevés individuels de charges pour les années 2009 à 2011, des factures des travaux portant sur les canalisations, la toiture et l’humidité en cave, le compte livret d’épargne, le solde de trésorerie d’un montant de 1.759,98 € augmenté des intérêts légaux,

— lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

Il précise également que, à l’audience du 5 novembre 2014, le cabinet ATRIUM GESTION a maintenu ses demandes de restitution du dossier des travaux de rénovation de la toiture, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

Le président du tribunal de grande instance de Paris a, sur le fondement des dispositions de l’article 18-2 alinéas 1 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, débouté la société ATRIUM GESTION de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au motif que « la société [F] IMMOBILIER REPUBLIQUE produit « la fiche de transmission d’un dossier copro à un confrère », contresignée par M. [M] pour le compte du cabinet ATRIUM GESTION, « sous réserve de vérification », dont il résulte qu’ont ainsi été transmises quatre chemises relatives aux travaux ; que le caractère incomplet de ces dossiers n’est pas démontré et qu’il n’est pas établi qu’elle ait conservé les documents réclamés ; qu’elle ne peut dès lors être condamnée à une remise sous astreinte ; qu’il résulte de ce qui précède qu’il ne peut être reproché à la société [F] IMMOBILIER REPUBLIQUE une résistance abusive ouvrant droit à réparation ».

Force est donc de constater que le président du tribunal de grande instance de Paris a été saisi, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, par « la SAS cabinet ATRIUM GESTION », en son propre nom et non en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.

La résolution n° 31 adoptée lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2014 (pièce n° 11 de la société ATRIUM GESTION) a « autorisé le syndic, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, à engager et/ou à poursuivre toute action judiciaire tant en référé qu’au fond et plus généralement devant toute juridiction compétente soit à [Localité 20], soit en Province, contre l’ancien syndic, le cabinet [F] IMMOBILIER en vue de :

(….)

5) Obtenir la restitution intégrale des archives du syndicat des copropriétaires ».

La société ATRIUM GESTION a été déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, en son nom propre, sans aucune confusion avec le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le « détournement indirect » soutenu par le syndicat des copropriétaires à titre de moyen, en réponse aux conclusions de la CEGC, n’est pas établi, étant précisé que :

— le syndicat des copropriétaires n’évoque pas l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précité et n’articule a fortiori aucun moyen, s’agissant de la réunion des conditions d’application de ce texte,

— les conditions d’application prévues aux alinéas 3 et 4 de l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précité ne sont manifestement pas remplies, la lettre de mise en demeure adressée le 7 avril 2017 à ATRIUM GESTION et à la CEGC (pièces n° 6 et 7 du syndicat des copropriétaires) ne sollicitant pas la remise de fonds non restitués mais « la prise en charge financière intégrale » de la procédure en dénonçant le fait que celle-ci a été « perdue par le syndicat des copropriétaires au motif que les dossiers réclamés à l’ancien syndic étaient déjà » en la possession de la société ATRIUM GESTION.

S’agissant, par ailleurs, de la faute de gestion dénoncée, motif pris d’une procédure menée en vain, il convient en premier lieu de relever que la lecture stricte de l’ordonnance du 19 novembre 2014 précitée ne permet au tribunal ni de retenir ni d’exclure que les documents sollicités auprès de l’ancien syndic ont été remis en cours de procédure.

Pour le surplus, il n’appartient au tribunal ni d’interpréter cette décision, et notamment pas le sens de la condamnation relative aux frais irrépétibles, ni de former des hypothèses quant à la date de remise de ces documents à partir de la lecture des échanges de conclusions des syndics concernés produites aux débats.

En deuxième lieu, force est de constater que le syndicat des copropriétaires était informé de cette procédure et l’a approuvée (résolution n° 31 précitée).

S’agissant, enfin, du préjudice allégué, il n’est pas justifié, au travers des pièces produites, que le syndic aurait engagé et/ou maintenu de manière abusive/injustifiée une procédure judiciaire aux fins de remise de documents à l’encontre de son prédécesseur, ni que l’action engagée par le nouveau syndic, en son nom propre, en application des dispositions précitées de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, n’aurait pas bénéficié, in fine, à la collectivité des copropriétaires.

Or, si le syndic actuel est fondé à agir de sa seule initiative pour obtenir la restitution de documents du syndic, il a également le pouvoir de représenter le syndicat dans le cadre de la procédure fondée sur l’article 18-2 sans avoir à justifier d’une autorisation de l’assemblée, les indemnités pouvant être réclamées en vertu de ce texte ne réparant pas son préjudice personnel mais le préjudice causé par cette rétention abusive à la collectivité des copropriétaires, donc au syndicat des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 20], Pôle 1, chambre 3, 30 janvier 2019, n° RG 18/15332).

Ce chef de préjudice ne sera donc pas retenu.

1-2 Sur les dommages-intérêts sollicités en réparation d’un préjudice financier d’un montant total de 17.779,66 € au titre de « diverses anomalies dans les comptes »

Aux termes de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Par ailleurs, aux termes de l’article 18 II de ladite loi, il assure la gestion comptable et financière du syndicat et à ce titre est notamment chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

En application de l’article 1992 du code civil, le syndic est responsable de sa gestion et répond des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission à l’égard du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité étant de nature contractuelle.

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

1-2-1 La facture EBA du 28 mars 2014 : « dossier technique ascenseur» – 858,00 €

Le syndicat des copropriétaires expose qu’une facture EBA a été réglée pour un montant de 858 € alors qu’elle concerne un autre immeuble dont ATRIUM GESTION était également syndic, à savoir celui du [Adresse 13].

La société ATRIUM GESTION expose que s’il a, par erreur, transmis au nouveau syndic la facture litigieuse, il n’est pas responsable de l’erreur commise par le nouveau syndic, qui a réglé cette facture à tort et n’en a pas demandé le remboursement au syndicat des copropriétaires concerné.

En l’espèce, la facture litigieuse (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires) porte en en-tête le nom d’un autre syndicat des copropriétaires, celui de l’immeuble situé [Adresse 12].

Le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher à l’ancien syndic le paiement réalisé à tort par le nouveau syndic.

Ce poste de préjudice ne sera donc pas retenu.

1-2-2 Pénalités de retard payées à EAU DE [Localité 20] le 15 décembre 2014 – 15,00 €

Le syndicat des copropriétaires expose que le nouveau syndic, le cabinet NG IMMOBILIER, a indiqué qu’il n’était justifié d’aucun problème de trésorerie pouvant expliquer le retard de paiement de cette facture.

La société ATRIUM GESTION expose que ces pénalités ont été causées par une situation de trésorerie déficitaire « à certaines périodes », attestée notamment par la proposition du syndic de relever le niveau de l’avance de trésorerie de 5.833 € à 16.800 €, rejetée par l’assemblée générale du 8 juillet 2015.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun document justifiant de la pénalité de retard litigieuse, qui n’apparait pas sur les factures « eaux de [Localité 20] » de l’année 2014 produites par la société ATRIUM GESTION (pièce n° 5 de la société ATRIUM GESTION).

Au surplus, le syndicat des copropriétaires, qui a la charge de la preuve de la faute de gestion alléguée, ne produit aucun justificatif permettant de retenir qu’une facture d’eau n’aurait pas été réglée dans les temps en raison d’une négligence du syndic.

Ce poste de préjudice ne sera donc pas retenu.

1-2-3 Honoraires entretien licenciement à ATRIUM GESTION, le 21 juillet 2014 – 162,00 €

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette mission était incluse dans le contrat de syndic.

La société ATRIUM GESTION soutient que les honoraires liés à la procédure de licenciement sont exclus des honoraires de base par le contrat de syndic et fait valoir qu’un entretien de licenciement ne constitue pas une tâche de gestion courante de l’immeuble.

***

Il est constant que l’obligation de restituer au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus indûment par un syndic procède des règles de l’action en répétition de l’indu et n’est donc pas soumise aux conditions d’exercice de l’action en responsabilité (ex. : Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 09-71.216, troisième moyen ; 19 octobre 2011, n° 10-20.019, quatrième moyen ; 11 décembre 2012, n° 10-27.909 ; Cour d’appel de [Localité 17], 1ère chambre, 22 juin 2009, n° RG 08/01789).

En l’espèce, les contestations relatives aux honoraires perçues par le syndic, procédant des règles de l’action en répétition de l’indu, ne peuvent être formées sur le fondement de l’article 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a donc pas lieu de retenir ce poste de préjudice.

1-2-4 Reprise comptabilité 2011/2012/2013 par ATRIUM GESTION – 2.268,00 €

Le syndicat des copropriétaires soutient que le cabinet ATRIUM GESTION, qui a pris ses fonctions le 14 janvier 2013, ne pouvait valablement facturer des honoraires pour les comptes de 2013 et de 2012, nécessairement non approuvés.

Il demande « le remboursement » du tiers de cette facture, soit la somme de 756,00 €.

La société ATRIUM GESTION expose que :

— les honoraires de reprise de comptabilité sont expressément prévus en page 6 du contrat de syndic du 18 septembre 2012,

— la reprise des comptes des années 2011 à 2013 a été approuvée le 29 septembre 2014 par les résolutions n° 6 à 8 de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui justifie la facture d’honoraires conformément aux contrats de syndic.

En l’espèce, les contestations relatives aux honoraires perçues par le syndic, procédant des règles de l’action en répétition de l’indu, ne peuvent être formées sur le fondement de l’article 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a donc pas lieu de retenir ce poste de préjudice.

1-2-5 Vacation AG du 29 septembre 2014 par ATRIUM GESTION – 1.173,00 €

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette somme n’est pas justifiée par un décompte d’honoraires.

La société ATRIUM GESTION soutient que l’assemblée générale du 29 septembre 2014 a été réunie et s’est tenue de 18 heures à 23 h45 et que la facture de 1 173 € éditée par le cabinet ATRIUM GESTION est donc parfaitement conforme au contrat de syndic signé le 29 septembre 2014 par Madame [Z].

En l’espèce, les contestations relatives aux honoraires perçues par le syndic, procédant des règles de l’action en répétition de l’indu, ne peuvent être formées sur le fondement de l’article 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de ne pas retenir ce poste de préjudice.

1-2-6 Sur les quatre factures de 399,34 € chacune au titre de frais de suivi contentieux trimestre, en date des 30 juin 2014 et 31 décembre 2014

Le syndicat des copropriétaires expose que ces frais n’ont pas été étayés par des justificatifs.

La société ATRIUM GESTION soutient que ces frais correspondent à des honoraires régulièrement facturés en application du contrat de syndic, pour le suivi du dossier « ACROBAT », à propos duquel il a tenu informée l’assemblée générale du 29 septembre 2014 (résolutions n° 9 à 11, en particulier la résolution n° 9 relative à l’information du syndic sur le dossier « ACROBAT).

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de retenir ce poste de préjudice, s’agissant d’honoraires de suivi de dossier, régulièrement facturées en application du contrat de syndic, dont l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2014 a été dûment informée.

1-2-7 Sur le remboursement de sommes trop perçues par le salarié de l’immeuble et sur le remboursement d’erreur de facturation de la part de l’ancien syndic [F] IMMOBILIER REPUBLIQUE eu égard au rapport de contrôle des comptes de l’Association des Représentants de Copropriété (l’ARC)

Le syndicat des copropriétaires expose en premier lieu que le rapport de contrôle des comptes réalisé par l’Association des Représentants de Copropriété (l’ARC) a mis en lumière les sommes suivantes trop perçues par un salarié de l’immeuble :

—  2011 Employée immeuble:trop perçu prime tri sélectif : 1.771,44 €

—  2012 Employée immeuble : trop perçu prime tri sélectif : 1.130,00 €

—  2013 Employée immeuble : trop perçu prime tri sélectif : 479,00 €

—  2014 Employée immeuble : trop perçu prime tri sélectif : 354,40 €

—  2011 Employée immeuble : trop perçu salaire janvier 2011 : 121,84 €

—  2011 Employée immeuble : trop perçu salaire remplaçant : 82,60 €

—  2013AGEFO : Erreur TVA : 9,85 €

Il considère que si ces sommes sont relatives à la période de gestion du Cabinet [F] IMMOBILIER REPUBLIQUE, à l’exception du trop-perçu au titre de la prime de tri sélectif pour l’année 2014, le cabinet ATRIUM GESTION a commis une faute de gestion en s’abstenant d’agir dans les délais contre son prédécesseur pour recouvrer ces sommes.

Il fait valoir en deuxième lieu que le rapport de l’ARC a également révélé les erreurs suivantes de facturation du cabinet [F] IMMOBILIER REPUBLIQUE, et que le cabinet ATRIUM GESTION a commis une faute de gestion en s’abstenant d’agir dans les délais contre son prédécesseur pour recouvrer ces sommes :

—  2013 [F] : Honoraires du 1er trimestre : 1.582,83 €

— De 2011 à 2013 [F]:Forfait administratif : 1.630,53 €

—  2013 [F] : Copies de l’assemblée générale du 21 janvier 2013 : 875,26 €

—  2011 [F]: Frais d’archives : 98,12 €

—  2011 [F]:Fraisde rappel : 175,00 €

— De 2011 à 2012 EDF:Pénalités de retard : 85,00 €

-2011 [F]:tropperçu d’honoraires : 1.162,64 €

La société ATRIUM GESTION soutient que :

— aucune pièce n’est produite par le demandeur concernant les griefs et les montants rapportés,

— à supposer que ces griefs soient réels, les manquements reprochés au cabinet [F] IMMOBILIER REPUBLIQUE ne peuvent lui être imputés,

— l’assemblée générale du 29 septembre 2014 a approuvé la résolution n° 32 donnant mandat au cabinet ATRIUM GESTION de procéder aux régularisations préconisées par l’ARC sur le poste salaires et charges de l’employée de l’immeuble.

En l’espèce, le rapport de l’ARC évoqué au soutien des demandes du syndicat des copropriétaires n’est pas produit aux débats, de sorte qu’il n’est pas rapportée la preuve de l’existence de fautes de gestion commises par l’ancien syndic à l’origine des préjudices allégués, qui ne sont justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formées à ce titre, sans qu’il soit nécessaires d’apprécier le surplus des moyens exposés.

1-2-8. Sur les sommes sollicitées au titre des honoraires réglées au cabinet [Y] ARCHITECTE

Le syndicat des copropriétaires soutient que les factures des honoraires du cabinet [Y] ARCHITECTE suivantes ne correspondent pas à celles qui avaient été devisées et validées par le Conseil Syndical, de sorte que le cabinet ATRIUM GESTION a dépassé son mandat en réglant ces factures :

— [Y] Architecte – rapport humidité caves le 3 février 2014 : 792,00 €

— [Y] Architecte – Rapport désordres au RDC le 1er novembre 2014 : 660,00 €.

La société ATRIUM GESTION expose que M. [I] [B], architecte, s’est déplacé expressément à la demande du conseil syndical par deux fois et a donc établi deux factures distinctes mentionnant la demande expresse du conseil syndical.

Il considère que le grief du syndicat des copropriétaires, flou, n’est corroboré par aucun élément.

En l’espèce, la société ATRIUM GESTION produit deux factures du cabinet d’architecte [I] [Y] (pièce n° 9 de la société ATRIUM GESTION) :

— facture du 28 novembre 2014, pour un montant de 660 € TTC, sur laquelle il est précisé que : « selon votre demande et nos accords, déplacement le 18 novembre 2014 à l’immeuble pour rapport d’avis et de conseil dans le cadre de désordres au rez-de-chaussée dans le hall d’entrée et à l’accès à l’escalier A, de désordres chez M. [Z] au 4ème étage gauche de l’escalier A, de dysfonctionnement du portail sur rue, rapport correspondant et diffusion »,

— facture du 30 janvier 2014, pour un montant de 792 € TTC, sur laquelle il est précisé que « selon votre demande et nos accords, déplacement le 22 janvier 2014 sur place pour avis et conseil du syndicat des copropriétaires dans le cadre de désordres de gros œuvre et d’humidité en caves, demande de devis de sondage à charpentier, rapport correspondant et diffusion ».

Ces factures sont précises quant à l’objet de la prestation, dont la nécessité n’est au demeurant pas contestée par le syndicat des copropriétaires. Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires se contente d’alléguer une différence entre le montant de ces factures et le montant « devisé et validé par le conseil syndical » sans produire aucune pièce justificative à l’appui caractérisant une faute de gestion du syndic.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formées à ce titre.

1-2-9. Sur les sommes sollicitées au titre de la gestion irrégulière des comptes de certains copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires expose que le cabinet ATRIUM GESTION a commis les fautes suivantes :

— frais de relance facturés de manière indue à M. [D] pour un montant de 55,19 €,

— appel de fonds pour travaux adressé par le cabinet [F] à Mme [K], alors que cet appel aurait dû être réglé par son vendeur, qui n’a jamais fait l’objet d’une régularisation de la part du Cabinet ATRIUM GESTION et qui a impliqué l’inscription au débit du compte de Mme [K] d’une somme de 110,38 € pour des frais de mise en demeure liés à cet appel de fonds de travaux,

— non restitution par la société ATRIUM GESTION du virement de 200 € adressé par erreur en septembre 2015 par Mme [K] au cabinet ATRIUM GESTION et non au nouveau syndic le cabinet NG IMMOBILIER.

Le cabinet ATRIUM GESTION soutient qu’il a restitué la somme de 200 € que Mme [K] lui avait adressée par erreur, avec le solde de trésorerie de l’immeuble en faveur du syndicat des copropriétaires. Pour le surplus des demandes, il expose que le demandeur ne verse aucune pièce justificative et que les frais de mise en demeure de 55,19 € ont été facturés conformément au contrat de syndic, en précisant qu’il ne peut être tenu responsable de la gestion du précédent syndic.

En l’espèce, la somme de 200 € adressée par Mme [K] à la société ATRIUM GESTION après la fin de son mandat a été restituée avec le solde de trésorerie de l’immeuble (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires, pièce n°10 de la société ATRIUM GESTION).

S’agissant des autres demandes, il sera ici encore rappelé que les contestations des honoraires perçues par le syndic ne peuvent être formées sur le fondement de l’article 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, précision faite que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune pièce à l’appui de ses demandes.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formées à ce titre.

Sur ce, il convient donc de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de sa demande de condamnation solidaire de la société ATRIUM GESTION et de la CAISSE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS, à lui payer la somme de 27.469,62 € à titre de dommages-intérêts,

— mettre hors de cause la CEGC, conformément à sa demande.

2 – Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, formée par la CEGC

La CEGC soutient que l’action engagée puis maintenue à son encontre est abusive, dès lors que :

— il est manifeste que les demandes relatives aux fautes de gestion dénoncées de la société ATRIUM GESTION auraient dues être dirigées contre l’assureur de responsabilité civile professionnelle du syndic,

— la CEGC a pris soin d’informer le conseil de syndicat des copropriétaires qu’elle n’était que garant financier et non assureur responsabilité civile professionnelle afin que ce dernier se désiste à son encontre pour éviter des frais de procédure inutiles, en lui communiquant le nom de l’assureur de responsabilité civile de la société ATRIUM GESTION alors qu’elle n’en avait pas l’obligation,

— la CEGC a été contrainte de saisir un avocat alors qu’elle est totalement étrangère au présent litige.

Le syndicat des copropriétaires considère que la demande de la CEGC est abusive et empreinte de mauvaise foi, dès lors que :

— ses demandes sont fondées,

— la CEGC n’a jamais protesté à réception de la mise en demeure reçue préalablement dans le cadre des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile,

— la CEGC prétend qu’il aurait été « facile » de découvrir qui était l’assureur responsabilité civile professionnelle d’ATRIUM GESTION, alors même qu’elle s’abstient de fournir cette information.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/01895 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRXCI

En l’espèce, il ressort des précédents motifs adoptés que les conditions d’application prévues aux alinéas 3 et 4 de l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précité, en notamment la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’assigner directement la CEGC, n’étaient manifestement pas remplies, la lettre de mise en demeure adressée le 7 avril 2017 à ATRIUM GESTION et à la CEGC (pièces n° 6 et 7 du syndicat des copropriétaires) ne sollicitant pas la remise de fonds non restitués mais « la prise en charge financière intégrale » de la procédure en dénonçant le fait que celle-ci a été « perdue par le syndicat des copropriétaires au motif que les dossiers réclamés à l’ancien syndic étaient déjà » en la possession de la société ATRIUM GESTION.

S’agissant des autres chefs de préjudices liés à des fautes dénoncées du syndic, elles ne relevaient manifestement pas de la garantie financière de ce dernier mais, pour certaines, d’une mise en cause de l’assureur de responsabilité civile, étant relevé que le numéro de police, le nom et de l’adresse de l’assureur de la société ATRIUM GESTION figure à la page 4 du contrat de syndic (pièce n° 13 de la société ATRIUM GESTION).

En outre, la CEGC a, dès réception de l’assignation, le 30 décembre 2019, écrit à l’avocat du syndicat des copropriétaires afin de lui rappeler non seulement le nom de l’assureur de responsabilité civile mais aussi les termes de l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et le fait que, telle qu’articulées dans son assignation, les difficultés soulevées ne paraissaient pas relever de la garantie financière.

Dans ces conditions, la preuve est rapportée de l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires en introduisant la présente instance à l’égard de la CEGC.

Toutefois, la CEGC ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un préjudice financier subi consécutivement à l’introduction de la présente instance, distinct de celui susceptible d’être réparé par l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles, elle devra être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit d’agir en justice.

3 – Sur les demandes accessoires

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 21] sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Manuel RAISON en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

—  2.000 € à la société ATRIUM GESTION,

—  2.000 € à la société CEGC.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 21] sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n° 2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 30 décembre 2019.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 21] de sa demande en condamnation solidaire de la société ATRIUM GESTION et de la CAISSE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS à lui payer la somme de 27.469,62 € à titre de dommages-intérêts,

Met hors de cause la CAISSE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS,

Déboute la CAISSE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS de l’intégralité de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Manuel RAISON en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à payer à la société ATRIUM GESTION la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 1] à payer à la CAISSE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 21] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 20] le 07 Novembre 2024

La Greffière Le Président