TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e STRABONI Louisa

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à Mme [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03450 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SE2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 juin 2014 avec prise d’effet au 15 juillet 2014, la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de [Localité 8] (SOGIMA) a donné à bail à Madame [Y] [V] et Monsieur [R] [V] un appartement à usage d’habitation non meublé et conventionné n°9B21204002 situé [Adresse 4] dans le [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 718,32 euros, outre 28 euros de taxes locatives, 13,40 euros au titre de l’ascenseur, 61,85 euros de prestations communes et 0,54 euros de réception TV.

Par contrat sous signature privée en date du 11 juin 2014 avec prise d’effet au 15 juillet 2014, la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de [Localité 8] (SOGIMA) a donné à bail à Madame [Y] [B] épouse [V] et Monsieur [R] [V] un garage n°9B2G200014 accessoire au logement n° 9B21204002 situé [Adresse 5] dans le [Adresse 6] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 54,74 euros, outre 10,61 euros de provision pour charges.

Par jugement contradictoire en date du 14 décembre 2017, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a prononcé le divorce de Monsieur [R] [V] et Madame [Y] [B] avec prise d’effet au 21 mars 2017.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [Y] [B] divorcée [V] le 18 février 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.140,84 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de Marseille (SOGIMA) a fait assigner Madame [Y] [B] divorcée [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que la bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [Y] [B] divorcée [V] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— ordonner que faute par Madame [Y] [B] divorcée [V] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Il est en outre demandé à monsieur le juge des contentieux de la protection de condamner Madame [Y] [B] divorcée [V] :

— au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 8.411,57 euros, représentant les loyers, surloyers et charges impayés à la date de délivrance de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au paiement, à titre provisionnel, des loyers, surloyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer, surloyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de [Localité 8] (SOGIMA) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 18 février 2025 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de [Localité 8] (SOGIMA), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7.797,24 euros, selon décompte en date du 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. La requérante indique lors de l’appel des causes et du dépôt de son dossier, que la défenderesse a repris le paiement des loyers.

Madame [Y] [B], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative, sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise être infirmière de nuit. Elle explique son arriéré locatif en raison du coût de réparation de sa voiture ayant grevé son budget. Elle indique qu’elle ne conserve pas l’usage de son nom d’épouse suite au divorce.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 juin 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de [Localité 8] (SOGIMA) justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 5 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail en date du 11 juin 2014 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « A défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou des charges accessoires, et après une simple sommation demeurée infructueuse, le présent bail sera immédiatement et de plein droit résilié si bon semble à la SOGIMA, sans que celle-ci ait à remplir aucune formalité judiciaire qu’à se pourvoir d’une ordonnance de référé, aussitôt après l’intervention de laquelle elle pourra faire procéder à son expulsion du locataire, et disposer des lieux loués pour une nouvelle location ». Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Il n’y a par conséquent pas lieu à référé sur la demande de résiliation du contrat de bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [Y] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’elle reste devoir la somme de 7.797,24 euros, à la date du 10 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois d’août 2025 inclus et septembre 2025 s’agissant du garage.

Elle ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [Y] [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.797,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le décompte actualisé au 10 septembre 2025 indique une reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [Y] [B] divorcée [V] à verser à la société anonyme (SA) société de gestion immobilière de la ville de [Localité 8] (SOGIMA), à titre provisionnel, la somme de sept mille sept-cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt-quatre centimes (7.797,24 euros) décompte arrêté au 10 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

ACCORDE à Madame [Y] [B] divorcée [V] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 35 mensualités équivalentes d’un montant de deux-cent-seize euros (216 euros) et une 36ième mensualité correspondant au solde de la somme due, majorée des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [Y] [B] divorcée [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente