TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 21 Octobre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 09 Septembre 2025

GROSSE :

Le 21/10/2025

à M^e Fabien BOUSQUET

EXPEDITION :

Le 21/10/2025

à M^e Rachid BENDJEBAR

N° RG 24/07961 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52ZN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [S] épouse [V],

représentée par son mandataire le CABINET LAPLANE situé au [Adresse 4]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rachid BENDJEBAR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2009, Mme [C] [S] épouse [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour vente, avec une proposition d’achat, prenant effet au 14 octobre 2024.

Par assignation du 12 décembre 2024, Mme [C] [S] épouse [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater la validité du congé pour vente, à titre subsidiaire obtenir la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire et en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,17821,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 9 septembre 2025, Mme [C] [S] épouse [V], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise dans ses dernières écritures que la dette locative, actualisée au 9 juillet 2025, s’élève désormais à 24786,79 euros. Elle sollicite également du tribunal le rejet de toutes les demandes formulées par la défenderesse.

Mme [J] [K], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions pour solliciter du tribunal de :

In limine litis, déclarer prescrite la demande en paiement de loyers arrêté au 1er décembre 2021 à hauteur de 3.900 euros et déclarer irrecevable la demande en paiement de loyer en raison de l’adoption d’un moratoire prononcé par la commission de surendettement le 23 mai 2025, sur la somme de 15.816,84 euros,Au fond, ordonner la suspension des mesures d’expulsion pour une durée de deux années et rejeter la demande en paiement au titre des frais irrépétibles,A titre subsidiaire, accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois,En tout état de cause, condamner la demanderesse à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que si l’article 722-2 du code de la consommation dispose que la décision de recevabilité du dossier de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, ce texte n’interdit pas le créancier d’obtenir un titre exécutoire au fond afin d’obtenir une reconnaissance de sa dette, notamment dans l’hypothèse où le plan de surendettement devenait caduc.

Par conséquent, la demande en paiement formulée par Mme [C] [S] épouse [V] est recevable.

En revanche, il convient de rappeler qu’en application du texte susvisé, l’exécution du présent jugement, en ce qu’il concerne le recouvrement de la dette locative, sera interdit le temps du moratoire accordé de deux ans, sauf à ce que les conditions de ce plan de surendettement ne soient plus respectées par Mme [J] [K].

1. Sur la validité du congé pour vente et ses conséquences

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (…) ;

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » ;

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. (…)

II. Lorsqu’il est fondé sur lé décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délais de préavis (…) ».

En l’espèce, Mme [C] [S] épouse [V] produit un congé pour vente délivré le 20 mars 2024 par commissaire de justice à Mme [J] [K]. L’acte a été remis à personne ce même jour.

Le document, qui précise bien le bail concerné, les locaux et le motif du congé comprend une offre de vente précisant le prix et les conditions de ventes, à savoir 150.000 euros payables comptant le jour de la vente. L’acte indique également qu’il produit ses effets à partir du 14 octobre 2024 à minuit, soit dans le respect du délai de 6 mois avant l’expiration du bail.

La locataire ne conteste pas la validité du congé.

Le bail a été ainsi régulièrement résilié au 14 octobre 2024. A compter de cette date, Mme [J] [K] est considérée comme occupante sans droit ni titre, ce qui est de nature à justifier son expulsion.

Le fait que Mme [J] [K] fasse l’objet d’une procédure de surendettement devant la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône n’impacte en rien la validité de ce congé pour vente, qui prend effet le 14 octobre 2024.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article

L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En revanche, malgré la recevabilité du dossier de surendettement de Mme [J] [K] le 16 septembre 2024 et la mise en place d’un moratoire de deux années à compter du 23 mai 2025, rien ne justifie de suspendre la mesure d’expulsion en application des articles L.722-6 et L722-8 du code de la consommation. En effet, l’expulsion se fonde ici, non pas sur les impayés de loyers, mais sur un congé pour vente valablement délivré. La bailleresse, en qualité de propriétaire, est en droit de récupérer son bien pour le mettre en vente ; la résiliation du bail n’est pas corrélé aux impayés de loyer. A cela s’ajoute que le moratoire de deux année octroyée par la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a vocation à suspendre l’exigbilité de la dette locative mais pas l’expulsion, en application de l’article L.733-1 du code la consommation.

En tout état de cause, la demande en suspension de la procédure d’expulsion sera rejetée compte tenu de l’ancienneté du litige et des délais légaux rappelés ci-dessus, en particulier le bénéfice de la trêve hivernale, Mme [J] [K] ne produisant par ailleurs aucun justificatif sur les démarches entreprises pour se reloger, malgré l’aggravation de la dette locative.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de condamner Mme [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers et aux charges, à partir du 14 octobre 2024. Compte tenu du décompte actualisé, son montant actuel est de 995,10 euros (provision sur charges comprise). Toute indexation ou régularisation des charges devra faire l’objet d’une notification à Mme [J] [K] par courrier recommandé. Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de prescription en matière de baux d’habitation est de trois ans.

En l’espèce, Mme [C] [S] épouse [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 juillet 2025, Mme [J] [K] lui devait la somme de 24786,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Or, compte tenu du délai de prescription rappelé ci-dessus, l’action en recouvrement de l’arriéré locatif est prescrite pour la période antérieure au 12 décembre 2021. Le document intitulé « diagnostic social », rédigé par un travailleur social, n’est ni daté, ni signé par Mme [J] [K], de sorte qu’il ne peut être considéré comme une reconnaissance de dette, interruptif de prescription.

Par conséquent, il convient de déduire de la dette la somme prescrite de 2.900 euros.

Sur le reste du décompte, Mme [J] [K] ne conteste pas les montants.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer la somme de 21.886,79 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 17821,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Comme rappelé ci-dessus, la procédure de surendettement n’interdit pas le créancier d’obtenir un titre exécutoire sur la fixation de cette créance, la dette pouvant évoluer par rapport à la date du dépôt du dossier de surendettement. En revanche, le jugement, en ce qui concerne la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, ne pourra être exécuté, tant que la procédure de surendettement est en cours.

Enfin, la demande subsidiaire en délai de paiement sera rejetée compte tenu de la situation financière de Mme [J] [K], qui fait déjà l’objet d’un plan de surendettement, qu’il convient de prioriser. Compte tenu de l’importance de la dette locative, les revenus de Mme [J] [K] ne lui permettent pas d’apurer la dette en sus de ses charges courantes, même avec l’octroi sur la durée légale maximale 24 mois. L’octroi de délai de paiement n’étant pas réalisable, il convient de rejeter cette demande.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

S’agissant d’un bailleur privé et compte tenu de l’échange d’écritures, l’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [C] [S] épouse [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de Mme [C] [S] épouse [V], malgré la procédure de surendettement en cours, dont Mme [J] [K] bénéficie,

CONSTATE, la validité du congé pour vente délivré à Mme [J] [K] le 20 mars 2024, avec effet au 14 octobre 2024,

CONSTATE en conséquence, que le contrat conclu le 13 octobre 2009 entre Mme [C] [S] épouse [V], d’une part, et Mme [J] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) à [Localité 5] est résilié depuis le 14 octobre 2024,

REJETTE la demande en suspension de la procédure d’expulsion sollicitée par Mme [J] [K] et la demande en délais supplémentaires pour quitter les lieux,

ORDONNE ainsi à Mme [J] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1]) à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE toutefois que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit au jour du présent jugement 995,10 euros (neuf cent quatre-vingt-quinze euros et dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, dès lors que chaque indexation ou régularisation de son montant est notifiée par courrier recommandé à la locataire, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DECLARE prescrite et irrecevable la demande en paiement pour la période antérieure au 12 décembre 2021,

CONDAMNE Mme [J] [K] à payer à Mme [C] [S] épouse [V] la somme de 21.886,79 euros (vingt-et-un mille huit cent quatre-vingt-six euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 17821,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande en délais de paiement sollicitée par Mme [J] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre de la procédure de surendettement,

RAPPELLE que si Mme [C] [S] épouse [V] est en droit d’obtenir un titre exécutoire pour fixer le montant de sa créance, celui-ci ne peut être exécuté le temps de la procédure de surendettement en application de l’article L.722-2 du code de la consommation, un plan de moratoire de deux ans étant actuellement en cours depuis le 23 mai 2025 et ayant pour effet de suspendre l’exigibilité de la dette locative et des intérêts moratoires, à condition que ce plan de redressement soit respecté,

CONDAMNE Mme [J] [K] à payer à Mme [C] [S] épouse [V] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [K] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 12 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge