TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e CASALTA Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à Mme [P] [W]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04308 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WCP

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée à effet au 6 août 2018, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à Mme [P] et M. [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 480 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025 un commandement de payer la somme de 1.712,31 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le bailleur a fait assigner les défendeurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, En conséquence, ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme provisionnelle de 3.585,51 euros, dette arrêtée au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges, outre sa revalorisation légale, Condamner solidairement les défendeurs à payer par provision cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués, Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.005,82 euros, terme d’octobre 2025 inclus.

Mme [P] a comparu en personne et demandé des délais de paiement sur la base de règlements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, M. [X] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la décision est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 1.712,31 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLes défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 790,16 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Le bailleur produit un décompte arrêté au 3 novembre 2025 qui fait état d’une dette locative de 4.005,82 euros, terme d’octobre 2025 inclus.

Ce décompte comprend toutefois des frais dont le montant n’est pas justifié (3 fois 7,62 euros et une fois 133,33 euros), étant souligné que si le bailleur peut appliquer des frais en cas de non-réponse à l’enquête sociale en vertu du code de la construction et de l’habitation, il lui appartient de rapporter la preuve qu’il a bien envoyé l’enquête sociale aux locataires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Au surplus, le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens.

Par conséquent, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au bailleur la somme provisionnelle de 3.849,63 euros, décompte arrêté au 3 novembre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.585,51 euros à compter de l’assignation du 24 juillet 2025, et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoireL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisqu’un paiement par carte bancaire de 518,62 euros a été effectué le 4 octobre 2025, auquel doit être ajouté le versement de l’allocation personnalisée au logement le 31 octobre 2025 (262,51 euros), soit un montant total (781,13 euros) supérieur au dernier loyer après déduction de la réduction de loyer de solidarité (790,16 – 68,19 soit un loyer de 721,97 euros).

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par la locataire, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Les défendeurs, devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement ou in solidum à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoiresLes défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer au bailleur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 6 août 2018 conclu entre l’OPH 13 Habitat et Mme [W] [P] et M. [O] [X] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [P] et M. [O] [X] à payer à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 3.857,25 euros suivant décompte arrêté au 3 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.849,63 euros à compter du 24 juillet 2025, date de l’assignation, et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [W] [P] et M. [O] [X] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 107 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

La dette deviendra immédiatement exigible,La clause résolutoire reprendra tous ses effets,Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [W] [P] et M. [O] [X] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Mme [W] [P] et M. [O] [X] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 790,16 euros à ce jour ;CONDAMNE in solidum Mme [W] [P] et M. [O] [X] à payer à l’OPH 13 Habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [P] et M. [O] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente