Du 14 novembre 2024

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/04034 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YRYJ

S.A. [Adresse 11]

C/

[S] [K] [Z]

— Expéditions délivrées à

M^e SIMOUNET

M^e PAGEOT

— FE délivrée à

M^e SIMOUNET

Le 14/11/2024

Avocats : la SELARL ATHENAIS

la SELARL RACINE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 novembre 2024

JUGE : M. Jean-Jacques TACHE, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11], venant aux droits de l’établissement public AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] METROPOLE,

RCS DE [Localité 9] METROPOLE sous le n° 475 680 815

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [K] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représenté par Maître Bérengère PAGEOT, membre de la SELARL ATHENAIS, avocat au Barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon un acte sous seing privé du 03 SEPTEMBRE 2020, la société AQUITANIS, a donné à bail à Monsieur [S] [K] [Z] un appartement de type 1 d’une superficie de 39 m² situé dans une Résidence au [Adresse 6] à [Localité 8] pour un loyer de 275,83 euros et 106,54 euros de charges. Le locataire a réglé 275,83 euros au titre du dépôt de garantie.

La société VILOGIA a acquis la propriété de cette résidence avec effet rétroactif au 1er janvier 2021.

Le 31 août 2023 la SA VILOGIA a adressé à Monsieur [S] [K] [Z] un commandement de payer portant sur un montant de 1 869,70 euros correspondant à la somme de 1.742,12 euros au titre de la dette locative et de 127,58 euros au titre du coût de l’acte.

Les différentes relances étant restées vaines, la SA VILOGIA a donné assignation le 24 novembre 2023, à Monsieur [S] [K] [Z] d’avoir à se trouver et à comparaître devant le Pôle Protection et Proximité du Tribunal Judiciaire de Bordeaux le 06 février 2024 aux fins de prononcer la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire à défaut de son départ volontaire.

L’affaire enrôlée au 06 février 2024 a été reportée à plusieurs reprises pour Mise en Etat puis fixée à l’audience du 11 septembre 2024.

La SA VILOGIA représentée par son conseil, fournit un relevé de compte en date du 10 septembre 2024 actualisant sa créance au montant de 5269,93 euros et confirme ses demandes exposées dans ses conclusions déposées :

À titre principal,

JUGER la SA VILOGIA recevable et fondée en ses demandes ;JUGER que la SA VILOGIA a respecté ses obligations contractuelles à l’égard de Monsieur [S] [K] [Z] ;JUGER que les désordres allégués par Monsieur [S] [K] [Z] sont injustifiés ;JUGER que les désordres allégués par Monsieur [S] [K] [Z] ne sont pas imputables à la SA VILOGIA ;JUGER que les préjudices allégués par Monsieur [S] [K] [Z] ne sont pas justifiés dans leurs principes ni dans leur quantum ;

Par conséquent,

DEBOUTER Monsieur [S] [K] [Z] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions développées au titre de ses demandes reconventionnelles ;CONSTATER le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 3 septembre 2020 entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges ;PRONONCER la résiliation du contrat de bail à la date du 12 octobre 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges ;CONDAMNER Monsieur [K] [Z] et en tant que de besoin tous occupants des lieux à la libération effective des lieux qu’il occupe sans droit ni titre ;ORDONNER à défaut de libération effective, l’expulsion de Monsieur [K] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;CONDAMNER Monsieur [S] [K] [Z] doit à la SA VILOGIA, au paiement de la somme de 3.157,38 € au titre de son arriéré de loyers et charges, suivant décompte arrêté au 23 avril 2024 ;JUGER que la SA VILOGIA ne s’oppose pas à la demande de suspension de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 3 septembre 2020 pour défaut de paiement des loyers et charges, compte tenu de la faculté de remboursement de Monsieur [S] [K] [Z] ;JUGER qu’en cas d’impayé d’une échéance, l’intégralité de la dette locative redeviendra immédiatement exigible, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date du commandement de payer, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, permettant à la SA VILOGIA de poursuivre son expulsion, et de solliciter une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges,A défaut, ORDONNER une compensation entre la somme de 3.157,38 € due par Monsieur [S] [K] [Z] au titre de son arriéré de loyers et de charges, et l’indemnisation que le Juge estimera due par la SA VILOGIA.

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [S] [K] [Z] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;DEBOUTER Monsieur [S] [K] [Z] de sa demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire du jugement ;CONDAMNER Monsieur [S] [K] [Z] au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

A l’appui de ses demandes la SA VILOGIA fournit les pièces suivantes :

1. Contrat de location du 3 septembre 2020

2. Commandement de payer du 31 août 2023

3. LRAR à la CAF en date du 23 août 2023

4. Lettre de relance du 11 avril 2023

5. Lettre de relance du 27 juin 2023

6. Décompte arrêté au 22 novembre 2023

7. Attestation de propriété du 21 janvier 2021

8. Décompte arrêté au 23 avril 2024

9. Fiche d’intervention PROXISERVE du 2 octobre 2023

10. Fiche d’intervention PROXISERVE du 20 février 2024

11. Fiche d’intervention AVIPUR du 3 novembre 2023

12. Devis dératisation AVIPUR

13. Facture de prolongation de la chaufferie mobile

14. Factures de livraison fioul pour la chaufferie mobile

Le conseil de Monsieur [S] [K] [Z] ne s’est pas présenté à l’audience mais a déposé au greffe ses conclusions. La partie demanderesse a accepté que le tribunal les prenne en compte considérant que les conclusions avaient été échangées en toute transparence entre les deux parties.

Il est relevé que Monsieur [S] [K] [Z] bénéficie de l’aide surrectionnelle totale pour la présente procédure (décision du 08 janvier 2024).

Les demandes de Monsieur [S] [K] [Z] exposées dans ses conclusions déposées sont les suivantes :

DEBOUTER la société VILOGIA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;JUGER que les parties sont d’accord pour suspendre les effets de la clause résolutoire ;JUGER que les parties sont d’accord pour que Monsieur [K] [Z] puisse bénéficier des plus larges délais de paiement ;

En conséquence :

SUSPENDRE l’application de la clause résolutoire ;OCTROYER les plus larges délais de paiement à Monsieur [K] [Z] ;JUGER que le logement donné à bail est indécent ;JUGER que le bailleur manque à son obligation de garantie de la jouissance paisible du bien donné à bail ;

En conséquence :

CONDAMNER la société VILOGIA a procédé à des travaux de remise aux normes au sein du logement donné à bail ; JUGER que les loyers à venir seront consignés auprès de la Caisse des dépôts et des consignations jusqu’à la complète réalisation des travaux de mise aux normes du logement donné à bail ;JUGER que le prix des loyers échus sera réduit de moitié ;JUGER que le prix des loyers à échoir sera réduit de moitié et ce tant que des travaux du logement n’auront pas été effectués ;CONDAMNER la société VILOGIA à indemniser Monsieur [K] [Z] pour les préjudices subis, comme suit :- 2 500€ au titre du préjudice de jouissance,

—  2 000C au titre du préjudice moral,

-1 000C au titre du préjudice d’agrément,

ECARTER l’exécution provisoire de droitCONDAMNER la société VILOGIA à la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;JUGER que cette somme sera versée directement entre les mains de M^e Bérengère PAGEOT, en application de l’article 37 de la Loi relative à l’aide juridictionnelle dans le cas où elle renoncerait au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

A l’appui de ses demandes Monsieur [K] [Z] fournit les pièces suivantes

1. Carte nationale d’identité de Monsieur [K] [Z]

2. Contrat de bail en date du 3 septembre 2020

3. Photographies

4. Information sur la présence de nuisibles

5. Information sur la Legionnella

6. Courrier CNL

7. Diagnostic de performance énergétique

8. Refus du bailleur de communiquer les éléments demandés

9. Article France 3

10. Signalement Histologe

11. Certificat médical

12. Justificatifs de revenus

13. Photographies des vêtements

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Discussion et motifs

Selon l’Article 9 du code procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

I – Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 27/11/2023. La saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation judiciaire du bail est donc recevable et régulière.

II – Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de Loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1224 du Code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En vertu de l’article 7a) de la Loi du 06 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. »

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 en sa version de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce le bail signé le 03 septembre 2020 comporte dans son chapitre 5-1 « clauses résolutoires » le délai de deux mois et le commandement de payer adressé le 31 août 2023 est resté infructueux passé ce délai.

Monsieur [S] [K] [Z] demeure redevable au jour de l’audience de la somme actualisée au montant de 5269,93 euros.

Monsieur [S] [K] [Z] prétend avoir été un locataire de bonne foi et avoir payé ses loyers sans retard ni défaut. Il indique que s’il a cessé de payer ses loyers, c’est parce qu’il trouvait injuste de s’acquitter chaque mois de son loyer alors que la SA VILOGIA s’abstenait d’effectuer la moindre diligence dans son logement dont il prétend que celui-ci souffre de problèmes d’isolation et de ventilation induisant une prolifération de moisissures pouvant générer des bactéries comme la Légionella pneumophila.

La Confédération nationale du Logement (CNL) a constaté le 22 septembre 2023, les dégâts causés par l’humidité et recommande à la SA VILOGIA de procéder aux travaux de remise aux normes.

Ainsi le locataire se prévaut de l’inexécution contractuelle de la SA VILLOGIA qui aurait commis, le défaut de délivrance d’un logement décent, le défaut de garantie de la jouissance paisible et le manquement à l’obligation d’effectuer les réparations.

Les photos présentées par la partie défenderesse ne constituent pas des éléments de preuve suffisants pour établir la réalité et l’ampleur des moisissures et leur lien de causalité certaine à l’état du logement occupé par Monsieur [S] [K] [Z].

De plus la société VILOGIA a mandaté l’entreprise PROXIVERSE afin qu’elle vérifie l’état des VMC responsable selon la société bailleresse, du taux d’humidité révélé par le locataire, mais ce dernier n’a pas honoré les rendez-vous pris les 02/10/2023, 20/02/2024.

Sur le sujet de la présence de rats dans la résidence, aucun élément n’atteste de ce fait hormis la note d’information diffusée par la SA VILOGIA qui a fait établir un devis de dératisation auprès de AVIPUR laquelle est également intervenue le 03 novembre 2023 pour l’application de gel insecticide (blattes) dans les logements et parties communes de la résidence.

En conséquence le logement loué par la société VILOGIA à Monsieur [S] [K] [Z] ne peut être considéré comme indécent.

Il ressort d’une jurisprudence constante que le locataire ne peut s’exonérer du paiement des loyers au regard des dégradations constatées dans le logement, en effet, l’exception d’inexécution n’est fondé que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination (Cass. 3ème civ. du 16 février 2000, n°98-12435). Le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement du logement ou un défaut d’entretien ne saurait autoriser le locataire à cesser de payer son loyer (Cass.3ème Civ. du 29 avril 1998).

Monsieur [S] [K] [Z] étant redevable au jour de l’audience de la somme actualisée au montant de 5269,93 euros, le défaut de paiement constitue un manquement suffisamment important pour entraîner la résiliation du contrat de bail dès le prononcé du présent jugement.

II – Sur la sollicitation de la suspension de la clause résolutoire et la mise en place de délais de paiement

Monsieur [S] [K] [Z] sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délai de paiement adapté à sa situation financière, par mensualités de 88 euros par mois sur 36 échéances. La SA VILOGIA s’est déclarée favorable à la mise en place des délais de paiement à la condition qu’il s’acquitte en sus de son loyer.

Le juge qui prononce la résiliation du bail peut, même d’office, accorder des délais de paiement au débiteur en situation de régler sa dette locative, ces délais de paiement pouvant être octroyés dans le cadre d’une résiliation judiciaire, et s’agissant d’une dette locative, dans la limite de trois années.

En conséquence, il peut être accordé à Monsieur [S] [K] [Z] des délais de paiement sur 36 mois à raison de 35 mensualités de 100 euros et la 36ème mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, à charge en outre de régler le loyer qui ne sera pas réduit de moitié en l’absence d’éléments déterminant la non décence de l’appartement, et les charges courantes. Dans l’hypothèse où Monsieur [S] [K] [Z] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et/ou ne réglerait pas le loyer et les charges courantes durant les délais accordés, il sera ordonné la résiliation du bail à défaut de régularisation dans un délai de 10 jours à compter d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’absence de défaut de paiement caractérisé de Monsieur [K] [Z], il y a lieu en outre de fixer à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation des lieux équivalente au montant du loyer courant avec revalorisation de droit durant l’occupation et de condamner Monsieur [K] [Z] à son paiement.

En l’absence de défaut de paiement, Il serait si besoin était, ordonné l’expulsion des lieux de Monsieur [S] [K] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

III – Sur le diagnostic de performance énergétique

L’article L126-23 du Code de la construction et de l’habitation indique dans le cadre d’une vente ou d’une location de tout ou partie d’un bâtiment, des informations ou diagnostics techniques sont fournis, selon les cas et sans préjudice de ceux qui peuvent être exigés pour des bâtiments dont les enjeux sont particuliers, dans les conditions prévues par notamment les articles L. 126-26 à L. 126-33 en ce qui concerne la performance énergétique des bâtiments.

Or il est indiqué dans le contrat de bail chapitre 16 que « le bailleur remet au colocataire un Diagnostic de Performance énergétique ». Le bail a été signé par Monsieur [K] [Z]. Il ne peut donc prétendre ne pas l’avoir obtenu.

IV Sur les indemnités réclamées par Monsieur [S] [K] [Z]

A l’analyse des faits mentionnés ci-dessus, Monsieur [K] [Z] sera débouté de ses demandes visant à condamner la société VILOGIA à l’indemniser pour les préjudices subis, aux titres du préjudice de jouissance, du préjudice moral, et du préjudice d’agrément,

V Sur les demandes accessoires

Selon l’article 700 du Code procédure pénale « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. «

En l’espèce, compte tenu des arguments développés par l’un et l’autre partie et considérant qu’il serait inéquitable de condamner l’une et l’autre partie au titre de l’article 700 du Code de procédure pénale, il n’y a pas lieu de prononcer cette condamnation.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En l’espèce chaque partie conservera ses propres dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

JUGE la SA VILOGIA recevable et fondée en ses demandes;

DIT que la SA VILOGIA a respecté ses obligations contractuelles à l’égard de Monsieur [S] [K] [Z] et que les désordres allégués par Monsieur [S] [K] [Z] sont injustifiés et ne sont pas imputables à la SA VILOGIA ;

JUGE que les préjudices allégués par Monsieur [S] [K] [Z] ne sont pas justifiés dans leurs principes ni dans leur quantum ;

PRENDS ACTE de la proposition de Monsieur [S] [K] [Z] de payer sa dette sur 3 années et l’avis favorable de la SA VILOGIA sur celle-ci et qu’elle ne s’oppose pas à la demande de suspension de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 3 septembre 2020 pour défaut de paiement des loyers ;

Par conséquent,

— CONDAMNE Monsieur [S] [K] [Z] à payer à la SA VILOGIA la somme de la somme de 5269,93 euros € au titre de son arriéré de loyers et charges, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [S] [K] [Z] des délais de paiement pour régler sa dette locative en 36 mensualités, à raison de 35 mensualités de 100 euros et la 36ème mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, payables au plus tard le dernier jour du mois, à charge en outre de régler chaque mois le loyer courant et les charges locatives ;

ORDONNE la résiliation du bail en cas de non-respect des délais de paiement ci-dessus accordés et/ou de défaut de paiement du loyer et des charges courantes durant ces délais, à défaut de régularisation dans un délai de 10 jours à compter d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [S] [K] [Z] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 6] à [Localité 8] et DIT qu’à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en cas de résiliation du bail par suite de la déchéance des délais de paiement, Monsieur [S] [K] [Z] à payer à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE, en cas de résiliation du bail, Monsieur [S] [K] [Z] à payer à le SA VILOGIA, en deniers ou quittances valables, les loyers et charges échus impayés ;

DEBOUTE Monsieur [S] [K] [Z] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions développées au titre de ses demandes reconventionnelles ;

DIT que chaque partie conservera ses propres dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et donc REJETTE les demandes de l’une et l’autre partie sur le fondement des dispositions de l’article précité ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

0