TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M. [W] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01926 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HXS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [W]

né le 07 Novembre 1973, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [R] [F] épouse [W]

née le 16 Octobre 1993, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er mars 2024, la société anonyme (SA) ERILIA a donné à bail à M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], dans le dixième [Localité 3], assortie d’une place de stationnement située à la même adresse, pour un loyer mensuel de 679,05 euros, outre de 119,30 euros de provision sur charges pour l’appartement, outre un loyer de 65,06 euros pour le stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.589,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SA ERILIA, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] et de tout occupant de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner à titre provisionnel M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 10 mars 2025, soit la somme de 4.332,88 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 18 novembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.912 euros, selon décompte en date du 1er juin 2025, terme de juin inclus. La société bailleresse indique la reprise du paiement courant par les locataires.

M. [D] [W], comparaissant en personne, déclare que la société bailleresse a établi un échéancier de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique avoir payé le loyer du mois de juin en début du mois. Il sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant souhaiter rester dans les lieux.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Mme [R] [F] épouse [W] n’est ni comparante ni représentée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2024 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2024 pour la somme en principal de 2.589,69 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] restent devoir la somme de 4.737,29 euros, à la date du 1er juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin inclus, déduction faite des frais de procédure (174,71 euros).

M. [D] [W] conteste le montant de la dette et indique avoir effectué un versement au début du mois de juin 2025. Il n’en justifie toutefois pas.

Pour la somme au principal, Mme [R] [F] épouse [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de quatre mille sept cent trente-sept euros et vingt-neuf centimes (4.737,29 euros), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.332,88 euros à compter du 20 mars 2025, date de l’assignation, et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] versent le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience. La société bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par M. [D] [W], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit une somme de 891,04 euros à ce jour,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2024 entre la SA ERILIA et M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] concernant le logement et la place de stationnement, situés [Adresse 5], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de quatre mille sept cent trente-sept euros et vingt-neuf centimes (4.737,29 euros) décompte arrêté au 5 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.332,88 euros à compter du 20 mars 2025 et du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] à s’acquitter de la dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 35 mensualités équivalentes d’un montant de cent trente-six euros (136 euros) et une 36ième mensualité correspondant au solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit huit cent quatre-vingt-onze euros et quatre centimes (891,04 euros) à ce jour;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [D] [W] et Mme [R] [F] épouse [W] à verser à la SA ERILIA une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La Présidente