TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mars 2025

à M^e Frédéric GONDER, Maître Sandra BLANCHARD, Mme [D] [I]

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EXPEDITION :

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N° RG 23/01636 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DFD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E], [U], [Y] [N]

née le 08 Novembre 1979 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sandra BLANCHARD de la SELARL IMPACT PUBLIC AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [S] [I], son père, muni d’un pouvoir de représentation

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 10 mai 2021, Madame [E] [N] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] un appartement meublé en rez-de-jardin avec une terrasse, un jardin privatif de 300m2, et box-garage accessoire au logement, situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1900 euros, 61 euros de complément de loyer outre 250 euros de provisions sur charges;

Alléguant des impayés de loyers, Madame [E] [N] a, par exploit de commissaire de justice du 11 mars 2022, fait délivrer à Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8844 euros.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 15 mars 2022 ;

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er février 2023, dénoncé le 2 février 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [E] [N] a fait citer Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge :

Constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire Ordonner l’expulsion de Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ; Condamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] à lui verser la somme de 13289,22 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de droitCondamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;Condamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] au paiement de la somme de 500 euros pour résistance abusiveCondamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] au paiement de la clause pénale conformément au bail Condamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignationDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2023 et après quatre renvois, a été retenue à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle Madame [E] [N] et Monsieur [W] [P] ont été représentés par leur conseil respectif et Madame [D] [I] a été représentée par son père Monsieur [S] [I] muni d’un pouvoir ;

Suivant conclusions en défense soutenues à l’audience, Monsieur [W] [P] demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille de:

— constater que les locataires étaient fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution

— rejeter les demandes en paiement formulées par Madame [N]

— constater que Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] sont fondés à solliciter à titre reconventionnel la condamnation de Madame [N] au paiement de la somme de 1310,78 euros après compensation entre la somme de 14600 euros due par Madame [N] et la dette locative

En tout état de cause

— rejeter les demandes en paiement de la requérante fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

— rejeter les demandes indemnitaires en l’absence de bonne foi

— condamner Madame [N] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [N] aux entiers dépens

Monsieur [W] [P] fait valoir par courrier du 14 avril 2022 , son conseil a adressé à Madame [N] une mise en demeure en raison d’une certain nombre de troubles de jouissance, faisant état de plusieurs désordres dont se plaignent les preneurs depuis le mois d’octobre 2021 ;

Il souligne que le loyer était pour un appartement meublé avec une borne anti-moustiques, que l’abonnement de 100 euros par mois était mis à la charge des locataires sans que cela ne figure au bail , que dès le mois d’août 2021, les volets roulants et les moustiquaires de la chambre parentale et du salon ne fonctionnaient plus et que la borne anti-moustiques était hors d’usage ; il ajoute qu’au mois d’octobre 2021, de fortes pluies ont endommagé la terrasse en bois empêchant les locataires de profiter de l’extérieur, outre l’invasion alors massive de moustiques ;

Monsieur [W] [P] soutient avoir suspendu le paiement des loyers entre les mois de décembre 2021 et mars 2022 en raison de l’absence de réponse du bailleur, une promesse de travaux ayant été faite par l’agence gestionnaire laquelle n’a été suivie d’aucun acte concret ; il fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretien du bien loué les locataires ayant été dans l’impossibilité d’utiliser et de jouir des espaces extérieurs entre le mois d’octobre 2021 et la mois de mars 2023,, d’autant plus qu’aucune réponse n’a été apportée à la mise en demeure des locataires du 14 avril 2022 ;

Il conclut que l’inexécution contractuelle du bailleur et le trouble de jouissance que les preneurs ont subi, était suffisamment grave pour justifier la suspension des loyers ;

Le défendeur conclut sur le fondement de l’article 1217 du code civil que la perte d’usage des extérieurs justifie une réfection du montant des loyers entre le mois d’octobre 2021 et le mois de mars 2023 à hauteur de 20%, que la somme de 100 euros correspondant au montant de l’abonnement pour une borne anti-moustique défectueuse, soit 10800 euros au total entre le mois d’octobre 2021 et le mois de mars 2021, doit être également déduite des sommes dues, que la bailleresse doit restituer le dépôt de garantie à hauteur de 3800 euros et que Madame [N] est donc redevable de la somme de 14600 euros, soit après compensation avec la dette locative, de la somme de 1310,78 euros ;

Monsieur [W] [P] ajoute que les demandes indemnitaires de la requérante doivent être rejetée, en l’état de la carence de Madame [N] à faire diligence pour entretenir le bien loué et assurer une jouissance paisible à ses locataires ;

Madame [D] [I] représentée par Monsieur [S] [I] se réfère à ses écritures et demande au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [E] [N] de toutes ses demandes, l’annulation de la dette de 15702 euros sur le fondement de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et une indemnité au titre du préjudice de jouissance subi à hauteur de 10000 euros à partager entre Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P];

Elle fait valoir qu’ils n’ont pas payé les loyers pour faire réagir leur bailleur, que Mme [N] avait l’intention de revenir habiter là et qu’elle a voulu les faire partir en refusant de procéder aux réparation et remplacements qui lui incombaient, que les chaises n’ont jamais été remplacées, que les fenêtres de fonctionnaient pas , que les moustiquaires n’existaient pas ou ne fonctionnaient pas , que sur un terrain de 300m2 4 bornes anti-moustiques auraient été nécessaires ;

Elle ajoute qu’il manquait des clés lors de l’entrée dans les lieux , que ces clés étaient détenues par des membres de la famille de Madame [N] qui sont entrés dans le logement pour constater des dégâts sans autorisation des locataires ;

Suivant conclusions soutenues à l’audience, Madame [E] [N] a modifié ses demandes et sollicite du juge des contentieux de la protection de :

— Constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire

— Dire que la demande d’expulsion est devenue sans objet , les requis ayant quitté les lieux le 6 avril 2023

— Condamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] à lui verser la somme de 15702,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 avril 2023,

— Débouter Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignationDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Madame [N] confirme que les locataires ont quitté les lieux et que la demande de résiliation et la demande d’expulsion sont devenues sans objet ; elle fait valoir que l’exception d’inexécution ne peut être opposée que si le bien est impropre à l’habitation, que les désordres ont été signalés après le commandement de payer et qu’en tout état de cause ils ne rendent le bien impropre à l’habitation  ; elle soutient que les demandes des requis ne sont formulées que pour échapper au paiement de l’arriéré locatif ;

Elle ajoute avoir été diligente et avoir toujours donné suite aux doléances des locataires ; s’agissant des chaises prétendument défectueuses, la requérante indique avoir commandé deux chaises en remplacement le 12 mai 2022 , qu’une télécommande sur deux fonctionnait et qu’une commande en date du 14 juin 2021 a été passée pour la fourniture et programmation d’une nouvelle télécommande ;

Concernant la moustiquaire, Mme [N] fait valoir que sur l’état des lieux d’entrée cette moustiquaire est mentionnée en bon état et que s’il est précisé que le côté gauche sort de son rail cela n’empêche pas son fonctionnement ; elle ajoute que la moustiquaire a été dégradée suite à un évènement climatique (vents violents) et qu’elle a souhaité trouver une solution avec son assurance, que l’accord d’assurance est intervenu le 4 janvier 2022 et que le devis pour une nouvelle moustiquaire a été signé le 5 janvier 2022 ;

Concernant l’abonnement à la borne anti-moustiques, Madame [N] soutient que les locataires avaient été informés dès la 1ère visite, avant la prise d’effet du bail de la nécessité de prendre un abonnement au titre d’une borne anti-moustique présente dans les lieux loués ;

Enfin, la requérante fait valoir que les intempéries d’octobre 2021 ont endommagé la partie basse de la terrasse et la borne anti-moustique ; elle précise que la société QUISTA a récupéré cette borne pour la réparer et l’a remplacée par une borne de prêt, et que s’agissant de la terrasse, le bailleur et le syndic ont fait une déclaration à leur compagnie d’assurance, que sans attendre le bailleur a signé un devis avec la société EMT le 22 octobre 2021 pour sa réfection, que l’expert d’assurance est intervenu le 16 novembre 2021 et que la copropriété s’est chargée de procéder au pompage de l’eau et à l’amélioration du jardin ; elle souligne que ces intempéries ont été ponctuelles et qu’il n’est établi aucun manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués ;

Elle conclut que les locataires ne démontrent aucune impossibilité d’user les lieux louer et aucun désordre qui justifierait le non paiement des loyers ;

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

Il ressort de l‘état des lieux de sortie signé contradictoirement le 13 avril 2023 par l’agence gestionnaire mandatée par Madame [N] et Monsieur [W] [P] que les requis ont quitté les lieux loués sis [Adresse 1], le 6 avril 2023, et que la propriétaire a repris son bien ;

Il s’ensuit que les demandes tendant à obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des requis et le paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

Sur l’exception d’inexécution

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil, que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire.

Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] ne contestent pas le non-paiement des loyers mais entendent le justifier en invoquant les dispositions de l’article 1219 du code civil. Ils imputent en effet à Madame [E] [N] des manquements dont ils considèrent qu’ils justifient l’ inexécution de leur obligation de s’acquitter des loyers.

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

En matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Les manquements du bailleur supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail et ait sollicité en justice l’autorisation de différer ou suspendre ses paiements.

En l’espèce, les parties étaient, à compter du 10 mai 2021 et jusqu’au 6 avril 2023, en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement meublé en rez-de-jardin avec une terrasse, un jardin privatif de 300m2, et box-garage accessoire au logement, situé [Adresse 1] ;

Le montant du loyer mensuel initial était de 1900 euros, outre 61 euros de complément de loyer outre 250 euros de provisions sur charges;

Les requis ne contestent pas avoir suspendu le paiement des loyers et des charges entre les mois de décembre 2021 et mars 2022, puis avoir irrégulièrement payer leurs loyers et charges ;

Ils font valoir que suite à des intempéries du mois d’octobre 2021, les espaces extérieurs du logement soit une terrasse et un jardin de 300m2 qui constituaient un attrait certain au cœur du [Localité 4] ont été inutilisables à compter du mois d’octobre 2021, que la borne anti-moustique a été endommagée et ne fonctionnait plus et qu’ils n’ont pas pu jouir pleinement de la totalité du bien loué ;Ils ajoutent que la moustiquaire de la baie vitrée du salon ne fonctionnait pas ;

Toutefois, s’il n’est pas contesté que le jardin avait été inondé, que l’appareil anti-moustiques Quista avait été abîmé par les intempéries et devait être remplacé, qu’il en était de même de la moustiquaire et que la terrasse en bois devait être remise en état, il n’est pas établi que les lieux étaient inhabitables et inutilisables ;

Or, en aucun cas, sauf impossibilité totale de jouir du bien loué, le locataire ne peut se dispenser de payer le loyer au motif d’inconfort ou même d’indécence, seuls des dommages et intérêts compensatoires pouvant éventuellement être accordés par une juridiction dans ces conditions.

L’exception d’inexécution sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il a été jugé que Monsieur [W] [P] et Madame [D] [I] ne pouvaient soulever une exception d’ inexécution pour être dispensé du paiement des loyers et des charges.

Madame [E] [N] fait la preuve de son obligation en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer, le courrier donnant congé en date du 6 mars 2023, l’état des lieux de sortie du 13 avril 2023 et un décompte actualisé arrêté au 6 avril 2023 à la somme de 15702,05 euros ;

Les requis ne justifient pas de l’extinction de leur obligation;

Monsieur [W] [P] fait valoir que le dépôt de garantie de 3800 euros versé à la signature du bail doit être déduit des sommes dues au titre des loyers impayés;

Madame [E] [N] ne formule aucune observation sur cette demande ;

Il ressort de la lecture du bail du 10 mai 2021 que les preneurs ont versé à titre de dépôt de garantie la somme de 3800 euros ;

Il s’ensuit que Monsieur [W] [P] et Madame [D] [I] sont au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement redevables de la somme de 11902,05 euros au titre des loyers, complément de loyers et charges impayés arrêtés au 6 avril 2023, déduction faite du dépôt de garantie ;

Sur le manquement à l’obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 b) et c) de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est obligé :

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

Madame [D] [I] sollicite une indemnité globale de 10000 euros à partager avec Monsieur [P] en réparation des troubles de jouissance subis ;

Les requis font valoir en premier lieu que les extérieurs, jardin et terrasse ont été inutilisables suite aux intempéries d’octobre 2021 , ce jusqu’au mois de mars 2023 ;

Monsieur [W] [P] sollicite à ce titre une réfection du montant des loyers à hauteur de 500 euros par mois sur la période du mois d’octobre 2021 au mois de mars 2023, soit 9000 euros ;

Les courriers de Maître [A] en date du 31 mars 2022 et du 14 avril 2022 faisant état de certains troubles de jouissance invoqués par les locataires, en ce qu’il rapporte les déclarations de ses clients, ne permettent pas à eux seuls d’établir la réalité des troubles allégués;

Toutefois, il n’est pas contesté que suite aux intempéries d’octobre 2021, le jardin a été inondé et qu’une partie de la terrasse en bois devait être remise en état ;

La requérante justifie avoir effectué une déclaration à sa compagnie d’assurance le 8 décembre 2021 et que le syndic a fait de même, le jardin étant une partie commune à usage privatif ;

En outre, Madame [E] [N] justifie d’une réunion d’expertise prévue le 22 novembre 2021 et d’un devis de la société EMT en date du 22 octobre 2021 portant sur le remise en état de la terrasse en contrebas et notamment la dépose des caillebotis sur plots, le nettoyage du sol, l’évacuation de l’eau et la remise en place des caillebotis pour un montant total de 1584 euros TTC ;

Il n’est cependant pas justifié de l’acceptation de ce devis par la bailleresse et les échanges de courriels entre Monsieur [W] [P] et l’agence gestionnaire du bien, en date du 5 octobre 2022, du 6 octobre 2022 et du 5 décembre 2022 établissent qu’au 5 décembre 2022, certains travaux sur la terrasse ont été effectués mais partiellement ;

Il en résulte un manquement de Madame [E] [N] à son obligation d’entretien de la terrasse qui avait été endommagée par les intempéries;

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

Compte tenu des éléments précédemment indiqués, de l’absence de démonstration par le bailleur que les désordres subis par les défendeurs auraient été réparés, il convient d’indemniser les requis qui n’établissent pas une perte d’usage des extérieurs mais ont toutefois subi un préjudice de jouissance du fait de la terrasse endommagée sur la période du mois d’octobre 2021 au mois de mars 2023 inclus, à hauteur de 200 euros par mois sur la période susvisée, soit 3600 euros au total;

Concernant la borne anti-moustiques, Monsieur [W] [P] sollicite de déduire du montant du loyer la somme de 100 euros par mois sur la période du mois d’octobre 2021 au mois de mars 2023 inclus , cette somme correspondant au montant de l’abonnement facturé par la propriétaire pour la mise à disposition d’une borne-anti-moustique dans le jardin, alors qu’elle restée défectueuse;

Il n’est pas contesté que cette borne anti-moustiques ne fonctionnait plus à la suite des intempéries du mois d’octobre 2021;

Toutefois, il est relevé que Madame [E] [N] justifie de diligences auprès du syndic dès le 4 novembre 2021 afin que la borne anti-moustiques endommagée soit remplacée;

Elle verse, en outre aux débats une attestation de la SAS TECHNO BAM en date du 3 octobre 2023 par laquelle Monsieur [K], confirme que la société QISTA a prêté en 2021 une borne anti-moustique pour le compte de la copropriété sise [Adresse 5], et que cette borne a été restituée;

Enfin, et ainsi que le syndic le précise à Monsieur [P] dans son courriel du 5 décembre 2022, les bornes anti-moustiques sont hivernées et remises en service au printemps ;

Les défendeurs n’établissent par aucune pièce contraire que la borne anti-moustique borne ne fonctionnait pas au printemps, été et automne 2022 ni qu’elle n’a pas été remplacée. Ils ne justifient pas non plus avoir réglé un abonnement de 100 euros par mois au titre de l’utilisation de cette borne sur la période considérée;

Aucune faute de la bailleresse n’étant démontrée à ce titre, Monsieur [W] [P] sera débouté de sa demande de déduire du montant des sommes dues par les requis, la somme de 100 euros par mois soit 1800 euros sur la période susvisée;

Madame [I] [D] se prévaut de l’article l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs selon lequel: "Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret."

En l’espèce cette liste est reproduite dans le bail du 14 mai 2021 et il n’est établi par aucune pièce produite aux débats que les dispositions de cet article n’ont pas été respectés par la bailleresse;

Il est rappelé que les moustiquaires ne font pas partie des équipements que le propriétaire bailleur doit obligatoirement mettre à disposition du locataire lorsqu’il loue son logement; il ne peut donc être reprochée à Madame [E] [N] de ne pas avoir installé des moustiquaires sur l’ensemble des fenêtres du logement;

S’agissant de la moustiquaire de la baie vitrée du salon, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le côté gauche de cette moustiquaire sortait de son rail mais pas qu’elle était inutilisable, et Madame [E] [N] ne conteste pas que suite aux intempéries du mois d’octobre 2021, cette moustiquaire a été déchirée en grande partie et désaxée;

La déclaration de sinistre du 8 décembre 2021 en fait d’ailleurs état;

La requérante justifie en outre avoir été diligente sur ce point en produisant l’accord de son assureur sur la prise en charge du remplacement et la réparation de la moustiquaire ainsi que la proposition établie par Le [Localité 6] de l’Habitat le 9 décembre 2021 accepté le 5 janvier 2022 par Madame [E] [N]; de surcroît l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun désordre concernant la moustiquaire;

Aucune faute ne peut être reprochée à la requérante sur ce point;

Madame [I] [D] n’établit par aucune pièce produite que les fenêtres ne fonctionnaient pas;

S’agissant du volet roulant du salon, l’état des lieux de sortie établit que ce volet roulant ne fonctionne pas au 6 avril 2023 et que les locataires avaient bien signalé ce dysfonctionnement; Il est justifié d’un courriel de Monsieur [W] [M] adressé à l’agence gestionnaire le 6 octobre 2022 précisant que ce store avait été réparé mais qu’au 6 octobre 2022, il ne fonctionne plus;

La propriétaire bailleresse doit répondre de ce désordre qui relève de son obligation d’entretien;

Le préjudice nécessairement subi par les locataires sur la période retenue du mois d’octobre 2022 au mois de mars 2023 inclus sera indemnisé à hauteur de 50 euros par mois soit 300 euros au total;

Madame [I] soutient en outre que deux chaises défectueuses n’ont pas été remplacées.

Toutefois, Madame [E] [N] justifie, avoir par des échanges de sms, avoir relancé à plusieurs reprises Monsieur [W] [P] au mois de décembre 2021 avant de valider la commandé deux chaises en remplacement le 15 janvier 2022 auprès de Maisons du Monde, cette commande ayant été validée et remise au service de livraison le 18 janvier 2022;

Aucune faute ne peut donc être reprochée à Madame [N] qui a été diligente sur ce point ;

S’agissant enfin de la prétendue intrusion dans le logement par des membres de la famille de Madame [N], Madame [D] [I] procède par allegations et ne produit aucun élément objectif pouvant étayer cette affirmation;

En définitive au vu des développements susvisés, Madame [E] [N] est redevable de la somme totale de 3900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P];

Sur la compensation

En vertu de l’article 1347-1 du code civil, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Dans la mesure où Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] sont solidairement redevables de la somme de 11902,05 euros et que Madame [E] [N] est redevable de la somme de 3900 euros, il y a lieu d’ordonner la compensation de ces créances réciproques ;

Il sera constaté, qu’après compensation entre les dettes et créances respectives des parties, que Madame [E] [N] est créancière envers Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] de la somme de 8002,05 euros au titre des loyers, compléments de loyer et charges impayées arrêtés au 6 avril 2023 ;

Il s’ensuit qu’au vu de la clause de solidarité insérée au bail, Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] seront solidairement condamnés à payer à Madame [E] [N] la somme de 8002,05 euros au titre des loyers, compléments de loyer et charges impayées arrêtés au 6 avril 2023 ;

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] qui succombent principalement supporteront in solidum la charge des dépens et Monsieur [W] [P] sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’équité commande de condamner in solidum Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] à payer à Madame [E] [N] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire ;

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendue en premier ressort,

Rejette l’exception d’inexécution de l’obligation de payer le loyer ;

Dit et juge que Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] sont solidairement redevables envers Madame [E] [N] de la somme de 11902,05 euros au titre des loyers, complément de loyers et charges impayés arrêtés au 6 avril 2023, déduction faite du dépôt de garantie ;

Dit et juge que Madame [E] [N] est redevable envers Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] de la somme totale de 3900 euros en réparation de leur préjudice de jouissance;

Constate, qu’après compensation entre les dettes et créances respectives des parties, Madame [E] [N] est créancière envers Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] de la somme de 8002,05 euros au titre des loyers, compléments de loyer et charges impayées arrêtés au 6 avril 2023 ;

Condamne solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] à payer à Madame [E] [N] la somme de 8002,05 euros au titre des loyers, compléments de loyer et charges impayées arrêtés au 6 avril 2023 ;

Condamne in solidum Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] à payer à Madame [E] [N] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Déboute Monsieur [W] [P] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne in solidum Madame [D] [I] et Monsieur [W] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires;

Dit n’ y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE