TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à Mme [C] [O]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à M. [R] [W]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02815 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44UI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [C] [O], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [W] [D] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 16 février 2016, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 5] Provence (Hmp) a donné à bail à M. [W] [R] et Mme [K] [E] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 4], dans le [Localité 6], pour un loyer de 457,71 euros et une provision sur charges de 217,37 euros, outre une provision de 38,79 euros à valoir sur la consommation d’eau froide.

Le 19 décembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic Hmp a fait signifier à M. [W] [R] et Mme [K] [E] un commandement de payer la somme en principal de 2.576,50 euros visant la clause résolutoire.

Un constat de carence a été établi le 27 février 2024 par un conciliateur de justice saisi par l’Epic Hmp.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, l’Epic Hmp, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner en référé M. [W] [R] et Mme [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate de M. [W] [R] et Mme [K] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.980,48 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 12 mars 2024,leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience du 15 mai 2025, l’Epic Hmp, représenté par sa chargée de gestion au sein de la direction du contentieux, réitère les termes de son assignation.

M. [W] [R], comparaissant en personne, reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique que des régularisations importantes des charges relatives à la consommation d’eau froide le mettent en difficulté.

Le bailleur indique ne pas s’opposer à cette demande. Sur la consommation d’eau froide, il oppose la carence de M. [W] [R] et Mme [K] [E] à la tentative de conciliation le 27 février 2024 et leur consommation importante d’eau froide. Il fait valoir un dysfonctionnement de la porte d’entrée.

Citée à étude, Mme [K] [E] n’est ni comparante ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

M. [W] [R] a été autorisé à justifier de sa réclamation faite au titre de la porte d’entrée dans le temps du délibéré, ce qu’il a fait le jour de l’audience, par courriel, après la clôture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [K] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 avril 2024 a été dénoncée le 4 avril à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 juin 2024.

L’Epic Hmp justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 11 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic Hmp est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 16 février 2016 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.576,50 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges.

Aux termes de l’article L 442-3 du code de la construction et de l’habitation et de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, l’eau froide est une charge récupérable par le bailleur social.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur adresse au locataire un décompte de la régularisation des charges chaque année, laissant à sa disposition les pièces justificatives six mois après l’envoi de ce décompte.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 13 mai 2025 que M. [W] [R] et Mme [K] [E] restent devoir la somme de 3.062,70 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité à l’article 12 de ses conditions générales.

M. [W] [R] ne justifie d’aucune réclamation faite à l’Epic Hmp au titre des régularisation de charges effectuées au titre de la consommation d’eau froide. L’Epic Hmp verse au débat les relevés individuels des charges au titre des exercices 2019 à 2022. Il en résulte l’absence de contestation sérieuse quant aux régularisations de charges.

M. [W] [R] et Mme [K] [E] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 3.062,70 euros.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [W] [R] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [W] [R] et Mme [K] [E] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [W] [R] et Mme [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· M. [W] [R] et Mme [K] [E], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à l’Epic Hmp une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer soit 900,97 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [R] et Mme [K] [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à l’Epic Hmp la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 16 février 2016 entre l’Epic Hmp d’une part, et M. [W] [R] et Mme [K] [E] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], 4ème étage, logement n° 1064, dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [R] et Mme [K] [E] à verser à l’Epic Hmp, à titre provisionnel, la somme de trois mille soixante-deux euros et soixante-dix centimes (3.062,70 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025 (loyers, charges), échéance d’avril 2025 incluse ;

AUTORISE M. [W] [R] et Mme [K] [E] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de quatre-vingt-cinq euros chacun (85 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [W] [R] et Mme [K] [E] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [W] [R] et Mme [K] [E] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit neuf cent euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (900,97 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [R] et Mme [K] [E] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [R] et Mme [K] [E] à payer à l’Epic Hmp la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente