TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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4ème chambre 1ère section

N° RG 23/06578

N° Portalis 352J-W-B7H-CZXXO

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [M] [T]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC48

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. A2A STRATEGIM

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1377, et par M^e Jérôme DE VILLEPIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0117

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 03 Février 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/06578 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXXO

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Le 11 mars 2004, M. [M] [T] a confié à la SARL A2A – STRATEGIM (ci-après la société A2A), un mandat dit « mandat de gestion immobilière limité à la location et la perception de loyer » portant sur son bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (91).

En exécution de ce mandat, la société A2A a consenti le 5 juillet 2016 un contrat de bail d’habitation sur le bien à M. [W] [O], en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 650 euros charges comprises.

Un nouveau mandat de gestion a été signé entre M. [T] et la société A2A, identique au précédent, le 15 novembre 2016.

Compte tenu des défaillances de M. [O] dans le règlement de ses loyers, un commandement de payer lui a été délivré par huissier, sur instructions de la société A2A, le 22 février 2017, pour la somme de 2.795,97 euros.

Le 30 janvier 2018, la société A2A a fait assigner le locataire en paiement et aux fins d’expulsion devant le tribunal d’instance d’Evry.

Par ordonnance du 14 juin 2018, le juge des référés a ordonné l’expulsion de M. [O] et l’a condamné au paiement de la somme de 6.512,34 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 4 avril 2018, et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du 1er mai 2018 jusqu’à son départ.

Le locataire a quitté les lieux le 29 octobre 2021.

Par courrier du 28 mars 2022, M. [T] a résilié le mandat de gestion confié à la société A2A.

Par courrier recommandé du 14 décembre 2022 reçu le 23 décembre 2022, M. [T] a mis en demeure la société A2A de lui adresser l’entier dossier de candidature déposé par M. [O] en 2016, la copie du contrat de bail du 5 juillet 2016, celle de l’état des lieux d’entrée, celle des éventuels courriers de relance adressés par elle au locataire dès le mois d’août 2016, celle des actes de procédures ainsi que le décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 octobre 2021.

C’est dans ce contexte que M. [T] a fait assigner la société A2A devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier du 4 mai 2023.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, M. [T] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1991 et 1992 du code civil,

Vu l’article 1103 du Code Civil,

Vu l’article 1353 dudit code,

Vu l’article 1343-2 du code civil

Vu les articles 1153 et 1231-6 dudit code,

Vu la jurisprudence y attachée,

Vu les mandats de gestion en date des 11 mars 2004 et 15 novembre 2016,

Vu la mise en demeure du 21 décembre 2022

Vu les pièces versées aux débats :

— De recevoir le concluant en ses demandes et le dire bien fondé,

— De débouter le cabinet A2A STRATEGIM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Ce faisant :

— De juger que le cabinet A2A STRATEGIM a manqué à ses obligations contractuelles les plus élémentaires notamment en s’abstenant de souscrire, au profit de Monsieur [M] [T], une assurance loyers impayés ou en s’abstenant de déclarer le sinistre à l’assureur

— De juger que les manquements imputables à la société A2A STRATEGIM sont directement à l’origine des préjudices subis par Monsieur [M] [T]

En conséquence :

— De condamner le cabinet A2A STRATEGIM à lui régler la somme de 31.467 (trente et un mille quatre cent soixante-sept €) correspondant au manque à gagner locatif au jour de la reprise des lieux par huissier intervenue le 29 octobre 2021

— De condamner A2A STRATEGIM à payer à Monsieur [T] la somme de 2668,80 € TTC (deux mille six cent soixante-huit Euros et quatre-vingt cents) en remboursement des réparations des dégâts immobiliers constatés dans le logement sis [Adresse 1] à [Localité 6]

— De juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2022 et à tout le moins à compter du jugement à intervenir

— De juger que les intérêts seront capitalisés

À titre subsidiaire :

— Si par extraordinaire le tribunal devait considérer que le préjudice subi par le concluant résulte de la perte d’une chance, il l’évaluera à 95% du montant des loyers et charges impayés et condamnera le cabinet A2A STRATEGIM à payer au concluant la somme de 29.893,65 € arrondie à 29.895 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’obtenir la garantie loyers impayés.

En tout état de cause :

— De condamner la société A2A STRATEGIM à verser à Monsieur [M] [T] la somme de 10.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— De condamner le cabinet A2A STRATEGIM à lui régler la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi

— De condamner le cabinet A2A STRATEGIM à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 5000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— De condamner le cabinet A2A STATEGIM aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile

— De juger qu’aucun motif ne justifie que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée ».

Au visa des articles 1991, 1992 et 1315 ancien du code civil, M. [T] reproche à la société A2A d’avoir manqué à ses obligations découlant de son mandat, tant au moment de la mise en location de son bien (absence de vérification des conditions de solvabilité du candidat locataire, absence de transmission du dossier de candidature du preneur), qu’au cours de la location, en manquant de réactivité face aux impayés survenus dès le début du contrat et en laissant s’écouler un important délai avant d’attraire le locataire fautif devant la justice. Il lui fait également grief de ne pas avoir déclaré le sinistre auprès de l’assureur garantissant les loyers impayés, rappelant que le contrat de bail a été conclu sous l’empire du mandat de 2004, comprenant ladite assurance. Il estime que la société mandataire ne peut pas se dégager de sa responsabilité à ce titre en soutenant qu’elle l’a informé de la résiliation du contrat d’assurance auprès de la société Macifilia, étant tenue de maintenir cette garantie à son profit, et qu’elle a vainement tenté de souscrire un nouveau contrat d’assurance, cette allégation n’étant selon lui étayée par aucune pièce.

M. [T] sollicite la somme de 31.467 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice, correspondant au manque à gagner locatif au jour de la reprise des lieux. Il observe que la société A2A reconnaît l’existence et la réalité de son préjudice mais qu’elle entend en minimiser l’indemnisation. Il soutient que son préjudice correspond en une perte incontestable du bénéfice de l’assurance loyers impayés, et non en la perte d’une chance d’être indemnisé, la société A2A ne rapportant pas selon lui la preuve de l’aléa affectant l’indemnisation sollicitée. Il réclame donc la réparation intégrale de son préjudice qui ne s’analyse pas, selon ses écritures, en une perte de chance. Il ajoute que la situation d’insolvabilité du locataire est indifférente à l’évaluation de son préjudice dès lors que la garantie était due dès réalisation du risque d’impayé, et relève qu’il n’a perçu aucun paiement provenant de son débiteur. Il estime à titre subsidiaire que si une perte de chance devait être retenue, celle-ci devrait être évaluée à 95% du montant des loyers et charges impayés.

Outre le paiement de la somme de 2.668,80 euros en remboursement des réparations des dégâts immobiliers constatés dans le logement, il réclame également une indemnisation au titre de la résistance abusive de sa cocontractante, estimant que la chronologie des faits et le comportement de la société A2A, qui s’est abstenue de communiquer les documents sollicités, démontrent l’abus dont elle a fait preuve.

Il sollicite également la réparation de son préjudice moral, au vu des multiples manquements imputables à la société A2A, renouvelés sur une longue période. Il précise être âgé de 81 ans et avoir confié la gestion de son bien à une professionnelle pour être déchargé des tracas liés à celle-ci.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la société A2A demande au tribunal de :

« DÉCLARER MAL FONDÉES les demandes de M. [M] [T] ;

Le DÉBOUTER de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL A2A STRATEGIM ;

Le CONDAMNER à payer à la SARL A2A STRATEGIM une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens ».

La société A2A conteste toute faute dans l’exécution de son mandat. Elle estime que la preuve de ses manquements n’est pas rapportée et que M. [T] avait donné son accord sur la location litigieuse. Elle expose avoir informé son cocontractant de la résiliation de l’assurance garantie impayés auprès de l’assureur Macifilia, qu’aucun nouveau contrat n’a été trouvé auprès d’un autre assureur et qu’aucune garantie n’a été souscrite aux termes du second mandat signé par M. [T] en 2016.

A titre subsidiaire, elle soutient que M. [T] ne pourrait solliciter que l’indemnisation d’une perte de chance de recouvrer les sommes dues par le locataire fautif, selon une jurisprudence constante. Relevant qu’en l’espèce, aucune garantie de loyers impayés n’a été souscrite, elle avance que la perte de chance ne pourrait concerner que les loyers impayés. Elle sollicite dès lors que le tribunal réduise à de plus justes proportions le montant du préjudice sollicité.

Elle s’oppose à toute indemnisation au titre de sa supposée résistance abusive, en l’absence de preuve de celle-ci par le demandeur.

La clôture a été prononcée le 4 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes », si elles ne constituent pas une prétention, et elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I. Sur la demande au titre du manque à gagner locatif et des dégâts causés à l’immeuble

Sur les manquements reprochés à la société A2A

*Lors de la mise en location du bien

Il est constant qu’il appartient à l’agent immobilier de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues notamment par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes du mandat signé le 11 mars 2004, sous l’empire duquel a été conclu le bail donné à M. [O], M. [T] a donné à la société A2A le pouvoir de : « 1. Gérer les biens désignés au recto, les louer au prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux ».

En l’espèce, la société A2A ne produit aucune pièce permettant de s’assurer qu’elle a procédé aux vérifications susvisées au moment de la candidature de M. [O].

Par ailleurs, les termes du bail (prix, charges, durée, conditions) devant être fixés par M. [T], c’est à juste titre que celui-ci reproche à la société A2A de ne pas lui avoir adressé le dossier de candidature de M. [O], ce document étant nécessaire pour lui permettre de déterminer l’adéquation de cette candidature aux conditions qu’il entendait fixer pour la location de son bien.

A cet égard, la société A2A ne peut sérieusement alléguer l’accord de M. [T] à la candidature de M. [O], dès lors que le courrier qu’elle produit contient l’accord du demandeur pour la location de son bien à M. [P] [X] [U] pour un loyer de 715 euros et que ledit document n’est pas daté.

Un manquement aux obligations de la société A2A sera donc retenu au moment de la mise en location du bien de M. [T].

*Au cours de la location

La société A2A ne conteste pas l’obligation qui lui était faite, selon les termes du mandat qui l’unissait à M. [T], « A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, [d'] exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations, et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers ».

Il n’est par ailleurs pas en débat entre les parties, la société A2A le reconnaissant dans ses écritures, la circonstance que M. [O] s’est montré défaillant à s’acquitter de manière régulière des loyers dès le mois de septembre 2016.

Alors que ses retards dans la réalisation des démarches appropriées auprès de ce locataire pour obtenir le paiement des sommes lui sont expressément opposés, la société A2A ne développe aucun moyen pour expliquer les délais dans lesquels elle a agi auprès de ce dernier, lesquels sont manifestement tardifs (un commandement de payer au preneur le 22 février 2017, une assignation le 30 janvier 2018). Elle ne développe pas davantage d’argumentaire pour contester l’importance du délai intervenu entre l’ordonnance d’expulsion de M. [O] du 20 juin 2018 et la libération effective des lieux au mois d’octobre 2021 par ce preneur, ne justifiant auprès du tribunal par aucune pièce des démarches qu’elle aurait éventuellement entamées pour faire exécuter cette décision.

Un manquement à ce titre sera également retenu.

*Relativement à l’assurance loyers impayés

La société A2A ne conteste pas que sa rémunération comprenait aux termes du mandat signé le 11 mars 2004 des honoraires de gestion et un « tarif » au titre de prestations dites supplémentaires, comprenant une « Assurance Garantie Locative ». La simple lecture du mandat signé le 15 novembre 2016 permet en outre de confirmer que cette obligation a été reprise à cette date.

Il appartenait donc à la société A2A de souscrire pour le compte de M. [T] une assurance garantissant le risque contre les loyers impayés durant le temps de son mandat.

Le tribunal observe qu’au jour de la conclusion du mandat de 2004, cette obligation était satisfaite, la société A2A ne contestant pas avoir remis à M. [T] une « attestation de garantie locative » du 9 mars 2004 aux termes de laquelle il était prévu la couverture suivante : « 1. Locative ILLIMITE SANS FRANCHISE à la hauteur de 100% du loyer + charges pour chaque logement (avec un montant maximum de 73 200 € par lot) à compter du 1er jour de la mise en place du locataire ».

Toutefois, force est de constater que depuis le 31 décembre 2012 et notamment au jour de la signature du bail avec M. [O], M. [T] ne bénéficiait plus d’aucune couverture à ce titre.

La société A2A ne peut alors valablement justifier cette absence d’assurance, en excipant de la résolution du contrat souscrit auprès de l’assureur Macifilia le 31 décembre 2012, dont elle a informé M. [T] par courrier du 22 janvier 2013, dès lors qu’il lui appartenait d’adhérer à un nouveau contrat pour le compte de son mandant afin de protéger celui-ci, conformément à leur accord, réitéré en novembre 2016, contre les loyers impayés.

Elle ne peut davantage se prévaloir de sa propre carence dans la recherche d’un nouvel assureur et M. [T] relève à juste titre qu’en ces circonstances, il incombait à la société A2A, professionnelle, d’attirer son attention sur les risques inhérents à la mise en location de son bien sans cette garantie. Compte tenu de l’ancienneté de leur relation et du délai écoulé depuis le 31 décembre 2012, M. [T] était au demeurant légitime à croire que cette démarche avait été accomplie et il incombait à la société de l’avertir sur ce point.

Faute de toute souscription à une assurance prévenant les risques de loyers impayés depuis le 31 décembre 2012, la société A2A a manqué à ses obligations contractuelles.

En l’absence de toute garantie locative souscrite, le grief tenant à l’absence de déclaration à un éventuel assureur est nécessairement sans objet et le manquement ainsi reproché tend à rejoindre celui déjà ci-avant retenu.

Sur les préjudices en lien causal

*Sur les réparations des dégâts immobiliers

M. [T] ne développe aucun moyen en fait pour justifier de ce préjudice, le tribunal relevant en outre l’absence de toute pièce attestant des dégâts en cause et de leur imputabilité au locataire géré par la société A2A. Il sera nécessairement débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

*Sur la perte du bénéfice de la garantie loyers impayés

Le tribunal observe tout d’abord que si la défenderesse conclut à un débouté global des prétentions du demandeur, elle ne formule néanmoins aucun moyen pour conclure à l’absence de préjudice indemnisable, ses développements tendant à voir reconnaître, en cas de responsabilité retenue, l’existence d’une simple perte de chance.

En l’espèce, les manquements précédemment retenus au titre de l’absence de souscription à une garantie contre les impayés de loyers ont privé M. [T] d’une chance réelle et sérieuse de voir couverte la perte de loyers résultant de la défaillance de M. [O].

Au vu des éléments mis aux débats et notamment des conditions larges de l’assurance initiale offerte à M. [T] à la date de conclusion du mandat du 11 mars 2004 (une couverture de 100% des loyers et charges), cette perte sera évaluée à 90%.

En l’absence de plus amples moyens et contestations notamment quant au montant total des sommes impayées (31.467 euros), il sera alloué à M. [T] la somme de 28.320,30 euros au titre de la perte de chance d’obtenir le bénéfice de la garantie loyers impayés.

***

En conséquence, la société A2A sera condamnée à payer à M. [T] la somme de 28.320,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement conformément à l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, étant observé que le courrier du 14 décembre 2022 ne contient pas de mise en demeure de payer au sens de l’article 1153 devenu 1231-6 du code civil.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément à l’article 1154 devenu 1343-3 du code civil.

II. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle n’est constitutive d’une faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire.

En l’espèce, M. [T] ne démontre pas que la société A2A a agi pour lui nuire et il ne peut être tiré de l’absence de réponse à sa mise en demeure du 14 décembre 2022 et des moyens développés devant ce tribunal un éventuel abus dans son droit à se défendre. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

III. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

En l’espèce, les multiples manquements retenus par cette juridiction ont nécessairement causé à M. [T], qui espérait légitimement obtenir d’une société professionnelle de l’immobilier la délivrance d’une prestation sérieuse, des tracasseries, justifiant la condamnation de la société A2A à lui payer la somme de 1.000 euros à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la société A2A, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Tenue aux dépens, la société A2A sera condamnée à payer à M. [T] la somme de 5.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [M] [T] de sa demande indemnitaire au titre des réparations des dégâts immobiliers ;

CONDAMNE la SARL A2A – STRATEGIM à payer à M. [M] [T] la somme de 28.320,30 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de bénéficier de la garantie loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation de ces intérêts ;

DEBOUTE M. [M] [T] de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SARL A2A – STRATEGIM à payer à M. [M] [T] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL A2A – STRATEGIM à payer à M. [M] [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL A2A – STRATEGIM aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Fait et jugé à Paris le 03 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE