TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03110 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PWA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [K]

né le 14 Janvier 1988, demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [D] [K]

née le 25 Avril 1997, demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée prenant effet le 5 juillet 2024, la société Unicil a donné à bail à M. et Mme [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 308,90 euros, outre 136,21euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux preneurs par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 739,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date des 25 et 27 mars 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée au bail conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Déclarer les preneurs occupants sans droit nit titre du logement, Ordonner par voie de conséquence, qu’ils devront vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que, faute pour eux de ce faire, ils en seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique, Les condamner solidairement à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour de 1.070, 02 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du code civil, Les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les preneurs auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela, jusqu’au départ effectif des lieux, Ordonner que le bailleur soit autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix au frais et risque des expulsés, Condamner les défendeurs solidairement aux intérêts au taux légal à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 décembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 5 juin 2025 l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour finalement être retenue à l’audience du 2 octobre 2025

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.960,08 euros, selon décompte en date du 31 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignés actes déposés à l’étude, les preneurs n’étaient ni présents ni représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 25 et 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail prenant effet le 5 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2024, pour la somme en principal de 739,28 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 janvier 2025.

Les preneurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationM. et Mme [K] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. et Mme [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 432,99 euros actuellement, et de condamner M. et Mme [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. et Mme [K] restent devoir la somme de 1.960, 08 euros, à la date du 31 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte les frais de procédure (96,07 + 111,29 euros) ainsi que cinq fois somme de 3,58 euros (17,80 euros) dont le montant n’est pas justifié.

M. et Mme [K] seront donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 1.734,92 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 739,28 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoiresM. et Mme [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 5 juillet 2025 entre la société Unicil et M. [G] [K] et Mme [D] [K] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [K] et Mme [D] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [K] et Mme [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du

code des procédures civiles d’exécution, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et Mme [D] [K] à payer à la société Unicil, à titre provisionnel, la somme de 1.734,92 euros décompte arrêté au 31 août 2025 incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 739,28 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et Mme [D] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 432,99 euros à ce jour, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [K] et Mme [D] [K] à payer à la société Unicil une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [K] et Mme [D] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente