TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e GALLO Stéphane

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03183 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47HR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 18 juillet 1996 ayant pris effet le 1er août 1996, la société LOGIREM a consenti à Madame [R] [P] et Monsieur [O] [N], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] devenue [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel principal initialement fixé à la somme de 1971,79 francs, outre 424,87 francs au titre des provisions sur charges, avec un garage n° 18 accessoire au logement, pour un loyer mensuel initialement fixé de 239,56 francs ;

Suite au départ de Monsieur [N], suivant avenant du 31 juillet 2002, Madame [R] [P] est devenue seule titulaire du bail à effet au 1er août 2002 ;

Alléguant des impayés de loyers et charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [R] [P] le 29 septembre 2023, pour un montant en principal de 1417,36 euros ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX le 03 octobre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la société LOGIREM a fait assigner en référé Madame [R] [P] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille et demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 novembre 2023 faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux ;

— condamner Madame [R] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1672,30 euros, dette locative arrêtée au 15 avril 2024, à parfaire au jour de l’audience ;

— dire que Madame [R] [P] ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’elle n’a pas repris le règlement intégral du loyer courant ;

— dire que Madame [R] [P] ne peut prétendre à aucun délai de paiement de sa dette locative dès lors qu’elle n’a pas repris le règlement du loyer courant et qu’elle ne justifie pas être en mesure de régler sa dette locative ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par Madame [R] [P], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— autoriser le propriétaire, la société LOGIREM à faire constater l’état des lieux par l’huissier commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— ordonner la suppression des délais de grâce prévus à l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Madame [R] [P] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner Madame [R] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ;

— dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Madame [R] [P] à payer à la société LOGIREM la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024, date à laquelle la société LOGIREM et la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM ont été représentées par leur avocat et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la société ERILIA indique intervenir volontairement à l’instance en ce qu’elle vient aux droits de la société LOGIREM demande au juge des référés de :

— accueillir son intervention volontaire

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 novembre 2023 faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux ;

— condamner Madame [R] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1672,30 euros, dette locative arrêtée au 15 avril 2024, à parfaire au jour de l’audience ;

— dire que Madame [R] [P] ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’elle n’a pas repris le règlement intégral du loyer courant ;

— dire que Madame [R] [P] ne peut prétendre à aucun délai de paiement de sa dette locative dès lors qu’elle n’a pas repris le règlement du loyer courant et qu’elle ne justifie pas être en mesure de régler sa dette locative ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par Madame [R] [P], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— autoriser le propriétaire, la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM à faire constater l’état des lieux par l’huissier commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— ordonner la suppression des délais de grâce prévus à l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Madame [R] [P] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner Madame [R] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ;

— dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Madame [R] [P] à payer à la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM a en outre actualisé sa créance à la somme de 1456,15 euros arrêtée au 26 août 2024 ; Madame [R] [P] citée par acte remis à étude et avisée du renvoi, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

Madame [R] [P] citée par acte remis à étude et avisée du renvoi, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 ;

Par ordonnance avant dire droit du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 30 janvier 2025 afin de permettre à la société requérante de régulariser la procédure en signifiant ses conclusions à la défenderesse, et aux parties de s’expliquer contradictoirement ;

A l’audience du 30 janvier 2025, la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM a justifié de la réception de ses conclusions par la partie défenderesse, par l’accusé de réception signé par son destinataire et a actualisé sa créance à la somme de 2 260,74 euros au 29 janvier 2025.

Elle a sollicité que des délais de paiement soient octroyés à la défenderesse et la suspension de la clause résolutoire ;

Madame [R] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 5 septembre 2024 ;

Par ailleurs, la société demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 3 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, la S.A ERILIA justifie que la société LOGIREM était propriétaire du bien objet de la présente procédure par l’avis d’impôt taxes foncières 2017.

De surcroît, la SA ERILIA justifie par les procès-verbaux des assemblées générales mixtes du 20 juin 2024 et du 21 juin 2024 de la fusion-absorption de la S.A LOGIREM par la S.A ERILIA et de la transmission de la totalité du patrimoine de la S.A LOGIREM à la S.A ERILIA;

La société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM est en conséquence recevable en ses demandes et son intervention volontaire sera accueillie.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 6.6) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [R] [P] le 29 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 417,36 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 novembre 2023;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [R] [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [R] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 482,23 euros au total, sans que cette indemnité d’occupation soit indexée, et de condamner Madame [R] [P] à son paiement.

La société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les actes des assemblées générales mixtes du 20 juin 2024 et du 21 juin 2024 et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 2 260,74 euros au 30 janvier 2025 ;

Madame [R] [P] ne conteste pas le montant de la dette ;

Au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 327,66 euros correspondant aux frais de dossier et pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation au supplément de loyer de solidarité portées en débit du compte de la locataire, la bailleresse ne justifiant pas lui avoir adressé le questionnaire d’enquête ;

De surcroît la somme de 147,70 euros correspondant à des frais de procédure sera déduite de la provision sollicitée ;

Le relevé de compte produit permet de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 30 janvier 2025 s’élève à la somme de 1785,38 euros ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1785,38 euros au 30 janvier 2025, Madame [R] [P] est condamnée à payer à la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, la somme de 1785,38 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025 échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire au profit de Madame [R] [P] ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient d’octroyer à Madame [R] [P] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique , sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette expulsion d’une astreinte, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfaisant déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution;

· Madame [R] [P], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 482,23 euros au total, sans que cette indemnité d’occupation soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [P] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A ERILIA, venant aux droits de la S.A LOGIREM, qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

ACCUEILLONS l’intervention volontaire de la S.A ERILIA venant aux droits de la S.A LOGIREM;

DECLARONS la S.A ERILIA venant aux droits de la S.A LOGIREM, recevables en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] à payer à la S.A ERILIA, venant aux droits de la S.A LOGIREM, la somme provisionnelle de 1785,38 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse;

AUTORISONS Madame [R] [P] à se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par 35 mensualités successives de 49 euros, le solde étant dû à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

— à défaut pour M Madame [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

· Madame [R] [P], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 482,23 euros au total, sans que cette indemnité d’occupation soi indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS la S.A ERILIA venant aux droits de la S.A LOGIREM de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE