TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 01 décembre 2025

à M^e BAINVEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06693 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ULU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [C]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 septembre 2017 à effet au 20 septembre 2017, la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM a donné à bail à Monsieur [N] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 313,97 euros outre 66,02 de provisions sur charge, 16 euros au titre de l’eau chaude et 14,11 euros au titre su chauffage.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM a fait signifier à Monsieur [N] [C] par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024 un commandement de payer la somme de 3 310,17 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM a fait assigner Monsieur [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire bien fondée la demande de la société ERILIA,

— condamner Monsieur [N] [C] à payer à la Société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM la somme provisionnelle de 2141,51 euros au titre de sa dette locative correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dus, arrêtée à la date du 31 août 2024,

— condamner Monsieur [N] [C] à payer à la Société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 349,80 euros par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 1er septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux loués,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [C] et de tout occupants de son chef ainsi que de leurs biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés,

— autoriser la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, propriétaire à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives, par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, le cas échéant assisté d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

— condamner Monsieur [N] [C] à payer à la Société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM la somme de 800 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamner Monsieur [N] [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 mai 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande du magistrat afin que la requérante produise le décompte annexé au commandement de payer signifié le 24 mai 2024 à Monsieur [N] [C] ainsi qu un décompte actualisé de sa dette.

L’affaire a été finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, justifie avoir notifié au requis le décompte annexé au commandement de payer et produit un décompte en date du 11 décembre 2024 faisant état d’une dette locative soldée par un virement effectué le 5 décembre 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [N] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

II – Sur le fond :

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé au 11 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec un solde nul.

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 11 décembre 2024 est soldée.

Il s’ensuit que la demande en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés est devenue sans objet.

Sur la clause résolutoire :

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 14 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article 7-6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 3.310,17 euros.

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, le locataire n’a pas réglé sa dette locative.

La clause résolutoire est donc acquise au 24 juillet 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 24 juillet 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort des éléments du dossier que si Monsieur [N] [C] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai légal, le compte du locataire au jour de l’audience est nul.

Cette situation justifie d’octroyer au locataire des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 2 octobre 2025 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que le locataire ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM seront déboutés de leurs demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [C] dont le manquement à ses obligations de locataire est à l’origine de la procédure, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité commande de condamner Monsieur [N] [C] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

ACCORDONS à Monsieur [N] [C] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 2 octobre 2025,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

CONSTATONS que le délai accordé a été respecté,

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

CONSTATONS que la dette locative arrêtée au 11 décembre 2024 est soldée.

DEBOUTONS la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM de sa demande en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT