TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M. [C] [O]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/05675 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7AVS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [C]

né le 11 Janvier 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDERESSE

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 30 novembre 2020 ayant pris effet le 1er décembre 2020, la M. [O] [C] a consenti à Mme [E] [T] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 650 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Se prévalant de loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [T] le 13 mai 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.330,46 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé 8 octobre 2025 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, M. [O] [C] a fait assigner Mme [E] [T] devant le juge des contentieux et de la protection, statuant en référé, afin d’obtenir en substance:

le constat de la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires,son expulsion des lieux sis [Adresse 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 6.732,67euros due au titre des loyers accessoires et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative du requérant en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers, accessoires, augmenté des charges, éventuellement révisée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux; sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissiers exposés ;L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025, date à laquelle M. [C] [O] a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au 15 décembre 2025, à la somme de 8299,81 euros ;

Mme [E] [T], citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 7 octobre 2025 a été dénoncée le 8 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 décembre 2025.

M. [O] [C] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 mai 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, M. [O] [C] justifie par l’attestation établie le 30 décembre 2010 par Maître [W] [J] notaire à [Localité 1], versée aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent, M. [O] [C] est recevable en ses demandes.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [E] [T] le 13 mai 2025, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.330,46 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 juillet 2025 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Mme [E] [T] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparait pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Mme [E] [T] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Mme [E] [T] est tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 769,30 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée.

M. [O] [C] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 8299,81 euros au 15 décembre 2025.

Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Mme [E] [T] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 136,84€, de 350€ et de 82,23€ correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 7.730,74 euros au 15 décembre 2025, hors frais de procédure, Mme [E] [T] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 7.730,74 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [E] [T] qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation,

L’équité commande en outre de condamner Mme [E] [T] à payer à M. [O] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS M. [O] [C] recevable en ses demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 juillet 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant les parties, au 13 juillet 2025,

ORDONNONS en conséquence à Mme [E] [T] de libérer les lieux situés [Adresse 5], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Mme [E] [T] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5],

DEBOUTONS M. [O] [C] de sa demande d’astreinte ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer,

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [E] [T] à compter de la résiliation du bail au montant du dernier loyer et des charges, soit 769,30 euros au total, et ce et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée,

CONDAMNONS Mme [E] [T] à payer à M. [O] [C], la somme de 7.730,74 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

CONDAMNONS Mme [E] [T] à payer à titre provisionnel à M. [O] [C], l’indemnité d’occupation mensuelle de 769,30 euros, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS Mme [E] [T] à payer à M. [O] [C], la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [E] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation,

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE