TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 27 Mai 2025

GROSSE :

Le 09 Septembre 2025

à M^e Florence RICHARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à M^e Ambroise MALINCONI

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/05161 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZQC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ambroise MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un acte sous seing privé du 5 août 2019, monsieur [Z] [N] a donné à bail à madame [L] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de 3 années.

Le 15 novembre 2021, monsieur [Z] [N] a fait délivrer à madame [L] [P] un congé pour reprise aux fins d’en faire sa résidence principale.

Ledit congé ayant été donné avec prise d’effet au 4 août 2022, madame [L] [H] s’est toutefois maintenue dans les lieux.

Par acte du 12 juin 2023, monsieur [Z] [N] a ainsi fait assigner madame [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir notamment la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement d’un arriéré locatif.

Après deux renvois sollicités par les parties, l’affaire a été utilement retenue à l’audienc du 27 mai 2025.

Monsieur [Z] [N], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 15 novembre 2021,Constater l’occupation sans droit ni titre des locaux litigieux par madame [L] [H] à compter du 4 août 2022 et ordonner ainsi son expulsion,Débouter la défenderesse de toute demande contraire,Condamner madame [L] [H] à justifier de l’enlèvement de la bonbonne de gaz et de la souscription d’un contrat au gaz de ville jusqu’à son départ du bien, et ce sous astreinte de 150 euros de jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner madame [L] [H] à lui payer les sommes suivantes : 564,77 euros d’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux,564,77 euros au titre des loyers et charges dus,500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du congé pour reprise,Madame [L] [H], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de débouter monsieur [Z] [N] de toutes ses demandes, voir transmettre le congé frauduleux au ministère public et condamner monsieur [Z] [N] à lui payer la somme de 7000 euros de dommages et intérêts, outre les entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé pour reprise et l’expulsion

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur donnant congé à son locataire pour reprendre le logement doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Il prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

De jurisprudence constance, le caractère légitime et sérieux d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien, notamment pour qu’un membre de sa famille s’y installe, sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

La preuve du caractère frauduleux du congé incombe au preneur.

Par ailleurs, pour obtenir la nullité du congé pour vice de forme, il convient de faire application de l’article 112 du code de procédure civile qui exige la preuve d’un grief pour toute nullité de forme, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l‘espèce, par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2021, monsieur [Z] [N] a fait délivrer un congé pour reprise des lieux par le bailleur lui-même afin d’y fixer sa résidence principale, avec prise d’effet au 4 août 2022.

Le congé comporte bien le motif du congé, le nom et l’adresse du bénéficiaire et les délais légaux ont été respectés, ce qui n’est d’ailleurs pas remis en cause par la défenderesse.

S’agissant du caractère réel et sérieux de la reprise, le juge n’est pas tenu d’effectuer un contrôle d’opportunité sur ce choix et madame [L] [H] ne rapporte pas la preuve de l’absence de volonté réelle de reprise des lieux par monsieur [Z] [N], ce dernier étant en droit de choisir cet appartement pour y fixer sa résidence principale, notamment pour se rapprocher de l’hôpital européen compte tenu de son âge et de son état de santé.

En outre, madame [L] [H] ne rapporte pas la preuve du caractère frauduleux du congé. Si cette dernière a sollicité de la part du bailleur la pose de doubles vitrages et que plusieurs courriers entre les parties ont été envoyés, en particulier courant 2020, ces éléments ne démontrent pas l’intention malveillante de monsieur [Z] [N] de faire expulser la locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 4 août 2022.

Madame [L] [H] qui n’a pas libéré les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis cette date et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, madame [L] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges à compter de la résiliation du bail le 4 août 2022, et fixée à la somme de 564,77 euros à compter de la signification de la présente décision, en vertu du dernier décompte produit et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par une remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

En revanche, la demande en paiement de la somme de 564,77 euros au titre des loyers et charges n’apparait pas justifiée compte tenu de l’octroi d’indemnité d’occupation et sera rejetée.

En revanche, aucun élément ne démontre la pose illégale d’une bombonne de gaz par madame [H] dans l’appartement litigieux, de sorte que la demande sur ce point sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La preuve de la résistance abusive nécessite pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l’espèce, si le congé pour reprise est ancien, monsieur [Z] [N] ne démontre pas en quoi l’attitude de madame [L] [H] aurait constitué une résistance abusive à l’exécution d’une obligation, celle-ci étant en droit de contester la validité de l’acte et de solliciter des dommages et intérêts. En tout état de cause, monsieur [Z] [N] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque préjudice.

En conséquence, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (…). »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires,(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour solliciter des dommages et intérêts, madame [L] [H] produit :

les échanges de courriers entre 2019 et 2022 avec l’agence La Comtesse Immobilier (mandatée par le bailleur), dans lesquels elle se plaint de nuisances sonores provenant du climatiseur du voisin ainsi que d’un écoulement des eaux usées sur son balcon et sollicite notamment la pose de nouvelles fenêtres, le changement de l’interphone et l’intervention d’un électricien en raison d’un disfonctionnement du disjoncteur.un procès-verbal de constat d’huissier du 28 juin 2022 qui fait état sur son balcon de : nuisance sonores et olfactives provenant du climatiseur et de la canalisation des eaux usées de l’appartement au-dessus,un courrier de la ville de [Localité 5] envoyée à l’agence la Comtesse le 27 février 2023, qui fait état d’infractions au règlement sanitaire départemental des Bouches-du-Rhône constatées par l’inspecteur le 14 février 2023 et qui met en demeure le bailleur d’aménager des ventilations adaptées et efficaces, vérifier l’installation électrique et assurer le bon fonctionnement des dispositifs d’évacuation des eaux usées.Un certificat médical du 11 juillet 2024 qui décrit chez madame [L] [H] un « état dépressif réactionnel sévère par épuisement à cause d’une insomnie persistante provoquée par des nuisances sonores »,Une attestation sur honneur d’une voisine, du 21 juin 2024, qui déclare qu’elle ne reproche pas à madame [L] [H] d’être bruyante mais qu’elle se plaint du bruit d’un bar à vin au rez-de-chaussée de l’immeuble.Or, monsieur [Z] [N] justifie de l’intégralité des travaux et interventions effectués à la demande de la locataire dans un délais raisonnables, à savoir :

La peinture de la cage d’escalier (facture du 9 décembre 2020 par la société Hygiène Bâtiment de 6.466,79 euros),Le remplacement des fenêtres par la société Menuiserie Pierre FRONTERO (facture du 12 décembre 2020 de 7.216 euros),Le remplacement de la sonnerie de l’interphone (facture ArtheCBatiment du 15 avril 2022 de 218,13 euros),Les deux interventions de l’entreprise FARINA SARP Méditerranée pour déboucher les réseaux d’eaux usées (factures du 1er décembre 2021 et du 3 avril 2023 de 186 euros et 231,60 euros),Le contrôle acoustique du climatiseur du voisin qui conclut à l’absence de bruit anormal (facture du 9 juin 2024 de monsieur [J] [S] même, les différents courriers de l’agence de la Comtesse, mandatée par monsieur [Z] [N], démontrent que le bailleur a été diligent pour répondre aux sollicitations de la locataire.

En outre, madame [L] [H] ne produit pas l’état des lieux d’entrée pour démontrer les désordres évoqués dès son entrée dans les lieux. Elle ne produit pas non plus le diagnostic rédigé par les services de la ville en février 2023 et qui aurait fait état d’infractions au règlement sanitaire départemental des Bouches-du-Rhône. Le simple courrier de mise en demeure n’est corroboré par aucun autre éléments permettant au tribunal de connaître l’étendue des désordres évoqués au niveau de la ventilation, de l’électricité et des réseaux d’évacuation des eaux usées.

De son côté, monsieur [Z] [N] justifie de la restauration intégrale de l’appartement avant la mise en location, effectuée par la société SCMA (facture du 6 juillet 2019 pour un montant de 13.002 euros pour la reprise totale de l’électricité, pose de luminaires, reprises de tous les murs, plafonds et portes).

Si madame [L] [H] estimait initialement que le prix du loyer était trop important compte tenu de l’état du logement, il lui revenait de négocier le prix du bail ou de ne pas le signer, l’augmentation du loyer alléguée en contrepartie de travaux de rénovation n’étant nullement stipulé dans le contrat de bail.

Enfin, les nuisances sonores provenant de la rue et le fait que madame [L] [H] souhaitent dormir les fenêtres ouvertes ne constituent pas une faute, imputables au bailleur.

Ainsi, compte tenu des diligences accomplies par monsieur [Z] [N], il ne peut lui être reproché d’avoir manqué à son obligation de louer un bien décent et d’en assurer la jouissance paisible.

En tout état de cause, madame [L] [H] ne rapporte pas la preuve du caractère indécent et inhabitable du logement en application des texte susvisés, pas plus qu’elle de démontre l’existence d’un véritable préjudice de jouissance. Il n’est pas rapporté la preuve que les nuisances sonores, évoquées dans le certificat médical du 11 juillet 2024, sont en lien avec un comportement fautif du bailleur.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, madame [L] [H] sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Enfin, il convient de rappeler que les demandes de « constater, dire, juger, voir », ne sont pas de véritables prétentions auxquelles le tribunal est tenu de répondre. Ainsi, la demande aux fins de « voir transmettre le congé » pour reprise au ministère public n’est pas une véritable prétention devant une juridiction civile ; il revient aux parties de saisir, s’il l’estime nécessaire, le ministère public de la question. A cela s’ajoute que le caractère frauduleux dudit congé n’a pas été démontré. Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [H], qui succombe à l’instance, supportera les dépens en ce inclus le coût de l’assignation, mais pas celui du congé pour reprise des lieux, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité, la qualité de bailleur privé du demandeur, l’ancienneté du congé pour reprises et les échanges de conclusions entre les parties commandent d’allouer à monsieur [Z] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et des délais légaux octroyés en cas d’expulsion, rien ne s’oppose à ce que la présente décision soit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

VALIDE le congé pour reprise délivré à madame [L] [H] le 15 novembre 2021 relatif au bail signé le 5 août 2019, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], avec effet au 4 août 2022,

CONSTATE que madame [L] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 4 août 2022 à minuit de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7],

ORDONNE en conséquence à madame [L] [H] de libérer de sa personne et de tout occupant de son chef le logement litigieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE madame [L] [H] à verser à monsieur [Z] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant mensuel égale au montant du loyers et des charges à compter du 4 août 2022, puis fixée à 564,77 euros (provisions sur charges inclus) à compter de la signification de la présente décision jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

PRECISE que toute indexation du loyer et/ou régularisation des charges devra être préalablement notifiée par courrier recommandé au locataire,

DEBOUTE monsieur [Z] [N] de sa demande en paiement non justifié de la somme de 564,77 euros au titre des loyers et charges dus,

DEBOUTE monsieur [Z] [N] de sa demande à faire enlever sous astreinte une bombonne de gaz du logement de madame [L] [H],

DEBOUTE monsieur [Z] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE madame [L] [H] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

DEBOUTE madame [L] [H] de sa demande de faire communiquer le congé contesté au ministère public,

CONDAMNE madame [L] [H] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, mais pas du congé pour reprise qui reste à la charge du bailleur uniquement, étant précisé que madame [L] [H] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,

CONDAMNE madame [L] [H] à payer à monsieur [Z] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La greffière La juge