TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à Me [Localité 5]

à M^e MURATSAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04869 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3X7B

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T], [F] [C]

née le 16 Janvier 1983 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007141 du 18/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Z]

né le 05 Juillet 1972 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nara MURATSAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 11 juillet 2013, Monsieur [E] [Z] a donné à bail à Madame [T] [F] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par assignation du 14 juin 2023, Madame [T] [F] [C] a attrait Monsieur [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, afin de solliciter à titre principal la réalisation de travaux sous astreinte et l’allocation d’une indemnité à valoir sur son préjudice de jouissance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023, renvoyée à trois reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 3 octobre 2024.

Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs dernières conclusions déposées.

Madame [T] [F] [C] a demandé au juge des référés de :

Se déclarer compétent ordonner à Monsieur [E] [Z] de faire procéder aux réparations nécessaires afin d’assurer la décence du logement loué et de remédier notamment aux désordres suivants :- murs et plafonds non isolés, avec infiltrations d’eau et moisissures importantes

— mauvais état des menuiseries, fenêtres, portes-fenêtres, baies coulissantes

— peintures au sol et plafond dégradées et prolifération de moisissures

— installation électrique non conforme, avec fils dénudés, prises et tableau qui ont pris feu, luminaire non sécurisé, prises non fonctionnelles

— absence de ventilation/aération, causant les moisissures et des risques d’intoxication au CO2

— cloisons qui bougent, joints qui partent, trous dans le sol, fissures dans les murs, plinthes qui se décollent, absence de poignées aux portes ;

de suspendre les obligations de paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le logement loué soit déclaré décent par les services de la CAFcondamner Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 5.000,00 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, celle de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.Elle a exposé que l’état des lieux d’entrée réalisé le 12 juillet 2013 décrivait bon nombre de pièces et d’équipements dans un état moyen. Par courrier recommandé avec avis de réception du 29 novembre 2021, elle a dénoncé au bailleur divers désordres, notamment des problèmes d’humidité et de moisissures, de risques électriques, de fragilisation du gros oeuvre. Ce courrier est resté sans réponses. Elle a donc saisi la CAF aux fins de constatation de l’indécence des lieux. Dans un rapport de visite diagnostic technique daté du 20 juin 2022, le bureau d’études TERRITOIRES & HABITAT mandaté par l’organisme a confirmé un manque d’isolation des murs, le mauvais état des huisseries, des branchements électriques non sécurisés, l’insuffisance de ventilation. Il a conclu à l’indécence du logement comme relevant de la copropriété et du propriétaire et souligné l’urgence d’y remédier. La CAF a informé Monsieur [Z] de la conservation des allocations de logement jusqu’à réalisation des travaux de reprise. Or la persistance des désordres a été constatée par huissier de justice le 5 mai 2023.

En réplique aux demandes et arguments de Monsieur [Z], Madame [C] a :

démenti être à l’origine des désordres, sa responsabilité n’ayant pas été retenue par le bureau d’étude TERRITOIRES & HABITAT. réfuté s’être opposée aux travaux de réfection qu’elle réclame. souligné l’insuffisance des interventions du bailleur. L’indécence du logement persiste en dépit de certaines interventions. Elle est confirmée par le rapport de visite du bureau d’études ENGINEERING TERRITORIES & HABITAT daté du 8 février 2024, d’un constat de commissaire de justice du 17 juin 2024 et du courrier de la CAF en date du 24 juillet 2024 qui a mis fin au versement des allocations au logement. opposé l’exception d’inexécution à la demande en paiement d’un arriéré locatif et sollicité la suspension des loyers et charges jusqu’à déclaration de décence des lieux par la CAF. En conséquence, Madame [C] s’est dite fondée à obtenir la réalisation des travaux préconisés et une provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance. Elle a écarté toute contestation tenant la multiplicité et la gravité des désordres, et a invoqué un trouble illicite et un dommage imminent tenant notamment à la dangerosité de l’installation électrique.

Monsieur [E] [Z] a demandé de :

Juger que l’intégralité des travaux préconisés par les services de la CAF ont été réalisés,Juger que le logement est décent,Juger que les demandes formulées par Madame [C] font l’objet de contestations sérieuses échappant à la compétence du Juge du contentieux de la protection statuant en matière de référés, et en conséquence débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes Reconventionnellement : prononcer la résiliation du bail pour manquement de la locataire et ses occupants à leurs obligations, condamner Madame [C] au paiement de la somme de 3.930,40 € au profit de Monsieur [Z] pour le solde de loyers et accessoires dus au 2 octobre 2024 (mois d’octobre inclus), outre la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens Ecarter l’exécution provisoire dans l’hypothèse d’une éventuelle condamnation de Monsieur [Z]. Monsieur [Z] a fait valoir que Madame [C] occupe le logement depuis 11 ans sans avoir émis de plaintes jusqu’en novembre 2021. Il s’est rendu à une médiation qui a donné lieu à un accord sur les travaux le 19 juin 2023. Madame [C] a toutefois maintenu son action judiciaire. Or le retard pris dans les travaux a été causé par la résistance de la locataire. L’ensemble des travaux a été réalisé, alors que certains relèvent de la copropriété ou de la locataire. Monsieur [Z] a souligné que cette dernière est entrée dans les lieux avec 3 enfants, et y réside désormais avec 8 enfants. Il a donc expliqué les problèmes d’humidité par une surpopulation et un manque d’aération. Il a imputé certaines dégradations d’une part, à l’usure après 11 années d’occupation, d’autre part aux occupants, l’état des lieux d’entrée ne décrivant aucun désordre. Il en a déduit que le préjudice de jouissance n’est pas caractérisé, ni justifié, ni relevant des pouvoirs du juge des référés.

A titre reconventionnel, Monsieur [Z] a sollicité la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, défaut d’assurance et manquements à l’obligation d’entretien courant du logement. Il a réclamé un arriéré locatif de 3.930,40 euros arrêté au 2 octobre 2024.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Il est constant que les parties sont liées par un contrat de bail en date du 11 juillet 2013, portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 750 outre 120 euros de provision sur charges.

Sur les demandes de Madame [C]

Sur la demande de travaux

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ; à l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, qu’il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre

Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d’avoir été diligent pour qu’il soit mis fin à ces troubles.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

A la lecture du rapport de diagnostic technique initial établi le 20 juin 2022 par le bureau d’études TERRITOIRES ET HABITAT mandaté par la CAF et de son diagnostic après travaux du 8 février 2024, des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 5 mai 2023, 22 juin 2024 et 17 juin 2024, du diagnostic après travaux du 1er octobre 2024, enfin des courriers de la CAF du 20 juin 2022 et 24 juillet 2024, Madame [C] rapporte à suffisance la preuve de désordres affectant son logement.

Le rapport de diagnostic technique initial du 20 juin 2022 relève des désordres affectant :

la sécurité et la santé des occupants : prolifération de moisissures denses au plafond d’une chambre = suspicion de défaut ou d’insuffisance d’isolation du toitl’étanchéité des menuiseries : ensemble des panneaux préfabriqués d’origine avec nouvelles menuiseries qui semblent non étanches = infiltrations dans les chambres dès qu’il pleutl’état des surfaces- Prolifération de moisissures denses au plafond de la chambre 2 = suspicion de défaut ou d’insuffisance d’isolation du toit

— Présence d’importantes traces de moisissures et de champignons sur l’allège de la fenêtre de la chambre1 = suspicion d’ absence d’isolation

— Traces de moisissures autour des baies fixes du séjour (surtout côté cuisine) et dans la chambre 3

la sécurité électrique : – Fils électriques dénudés (goulotte défectueuse) sur le plan de travail de la cuisine

— Certains plafonniers non sécurisés avec fils dénudés

le dispositif eau chaude sanitaire : Chaudière mixte non sécurisée avec absence de capot de protection sous l’appareil et fil électriquela ventilation :- inefficace pour le renouvellement d’air = absence d’entrée d’air neuf dans les chambres

— Défaut de ventilation pour l’utilisation du gaz (cuisson)

relevant des réparations imputables au bailleur : – Baie coulissante du séjour avec difficulté d’ouverture = vantail qui bouge par le haut et qui semble ne plus être dans son rail de guidage

— Volets dans la chambre 2 très abîmés et hors d’usage

— Robinet thermostatique absent de certains radiateurs (SDB et chambre 1)

— WC non fixé au sol

Il ressort de ces constats, que l’essentiel des désordres sont de nature structurelle, liés à la non-conformité des installations électriques, à l’absence du système de ventilation, et à la dégradation du gros œuvre, dont l’entretien et la réparation incombent sans conteste au bailleur.

S’agissant de la toiture de l’immeuble, il convient de rappeler que la responsabilité du bailleur est également engagée lorsqu’il commet une faute concourant à la réalisation ou à la perdurance du préjudice, par exemple, en n’effectuant pas les réparations nécessaires pour éviter un trouble de jouissance du locataire, même si le fait à l’origine de la nécessité de réparer est le fait d’un tiers, en l’occurrence la copropriété.

Enfin, les dommages causés par la vétusté sont à la charge du bailleur, peu important que les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives. Au terme de 9 années d’occupation, ce qui correspond notamment à la durée de vie théorique des peintures, éléments d’équipement ménagers et robinetterie, et alors que le logement n’était pas neuf à l’entrée de la locataire dans les lieux, il ne peut être sérieusement contesté que les éléments détériorés par l’écoulement du temps doivent être supportés par le propriétaire.

C’est donc à juste titre que le bureau d’études a conclu que l’indécence des lieux est imputable d’une part à la copropriété, d’autre part au propriétaire. Il ne retient aucun manquement de la locataire dans l’entretien du logement. Les affirmations de Monsieur [Z] en ce sens ne sont nullement étayées. La suroccupation ne peut expliquer à elle seule, l’humidité excessive et les moisissures constatées, ce alors que d’autres causes sont clairement identifiées, tenant à un défaut d’isolation à l’air et à l’eau du clos, du couvert, des huisseries.

Néanmoins, lors de la dernière visite de contrôle des travaux le 18 septembre 2024, réalisée après travaux du bailleur, seuls persistaient les désordres suivants :

présence de moisissures dans la chambre 3la goulotte dans la cuisine n’est pas fixée

Or Monsieur [Z] justifie de la signature d’un devis le 26 septembre 2024, concernant ces deux derniers postes de désordres.

Il résulte de ces éléments que les ultimes travaux de réfection sont en cours et qu’il n’y a pas lieu de les ordonner, ce d’autant que l’existence d’un dommage imminent n’est plus démontrée ni celle d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, la demande de travaux formée par Madame [C] sera rejetée.

Sur la suspension des loyers et charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers.

L’article 20-1 de cette loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire peut en solliciter la mise en conformité au bailleur. Il prévoit également que le juge peut être saisi aux fins de déterminer les travaux à réaliser, et réduire ou suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il est, en outre, constant, que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

En l’espèce, la demande de travaux est rejetée et Madame [C] n’allègue pas d’une impossibilité d’occuper les lieux, dans lesquels elle s’est effectivement maintenue sans discontinuité depuis juillet 2013.

Dès lors la demande de suspension des loyers et charges n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi pendant le bail, en raison de l’indécence des lieux.

Compte tenu de la nature, de l’étendue et de la multiplicité des désordres relevés, de leur durée à minima depuis novembre 2021, date du courrier de la locataire alertant le bailleur, et persistant encore ce jour, Madame [C] a nécessairement subi un préjudice de jouissance depuis 3 ans. Il lui sera en conséquence allouée une provision de 1.500 euros à valoir sur son indemnisation à ce titre.

Sur les demandes de Monsieur [Z]

Sur la résiliation du bail

L’article 1224 du Code civil dispose : « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, Monsieur [Z] demande au juge des référés de prononcer la résiliation du bail pour manquements de Madame [C] à ses obligations contractuelles.

Le fondement de cette demande exige d’analyser la gravité des manquements de la locataire, or il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher ces questions.

Il est de principe que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Dès lors, Monsieur [Z] sera débouté de cette prétention.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [Z] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.930,40 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Cette somme correspond principalement à la régularisation des taxes d’ordures ménagères pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 qui sont bien justifiées en procédure, ainsi qu’à une révision du loyer à un montant de 776,20 euros à compter d’août 2024, notifiée à la locataire par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 juillet 2024.

En revanche, à défaut de produire les justificatifs des charges réelles et de leur revalorisation à un montant de 180 euros à compter de juin 2023, la demande à ce titre sera rejetée.

Dès lors, il résulte du décompte, qu’une somme de 1.487,50 euros est due au titre des taxes d’ordures ménagères, outre celle de 795,60 euros au titre d’un arriéré des loyers, soit un montant total de 2.283,10 euros.

Madame [C] n’apporte aucun élément de nature à contredire le montant de cette dette ni la preuve de paiement libératoire. Elle se prévaut de l’exception d’inexécution au motif que le logement est indécent.

En matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions.

La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, Madame [C] ne prouve pas l’inhabitabilité totale du bien qui justifierait qu’elle puisse opposer cette exception, qui sera rejetée.

Dès lors, il convient de la condamner à titre provisionnel, à payer à Monsieur [Z], un montant de 2.283,10 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 octobre 2024, en deniers ou quittance pour tenir compte des versements intervenus depuis les débats.

Sur les demandes accessoires

Les parties succombant chacune partiellement en leurs demandes, il est équitable de dire qu’elles conserveront la charge de leurs propres dépens et frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et Monsieur [Z] n’explicite ni ne justifie aucunement en quoi elle aurait des conséquences manifestement excessives.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS irrecevable Monsieur [E] [Z] en sa demande tendant à la résiliation du bail conclu le 11 juillet 2013 avec Madame [T] [F] [C], et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

DEBOUTONS Madame [T] [F] [C] de ses demandes de travaux et de suspension des loyers ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [Z] à payer à Madame [T] [F] [C], à titre provisionnel, la somme de 1.500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS Madame [T] [F] [C] à payer à Monsieur [E] [Z] à titre provisionnel, la somme de 2.283,10 euros, en deniers ou quittance, à valoir sur les charges, loyers et taxes d’ordures ménagères impayés, comptes arrêtés au 3 octobre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire et disons n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président