TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 07 Octobre 2025

GROSSE :

Le 02 Décembre 2025

à M^e Hélène FRITZ

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02031 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4X4K

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER VAL PINS, domiciliée : chez EURL MEDITERRANEE DE GESTION FONCIERE (MGF) – Syndic en Exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène FRITZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [L] est propriétaire des lots n° 226 et 237 au sein de l’ensemble immobilier Résidence Val Pins sis [Adresse 2] dans le [Localité 5].

Le 8 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a fait signifier à Monsieur [I] [L] un commandement de payer la somme en principal de 2.358,64 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] Pins, représenté par son syndic, la société La Méditerranée de Gestion Foncière, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [I] [L], au visa des articles 485 et suivants du code de procédure civile, 10 à 14-2, 33 de la loi du 10 juillet 1965, 43 à 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 devant le tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-7.254,22 euros, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, 883,60 euros au titre des frais et 153,91 euros au titre des dépens,

-1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 juillet 2024.

A l’audience du 5 novembre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier Val Pins, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Selon jugement rendu le 4 février 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience aux fins d’inviter le SDC de l’ensemble immobilier Résidence [9] de justifier des qualités pour agir du syndic et de Monsieur [I] [L], notamment par la production du contrat de syndic et du relevé cadastral.

À l’audience du 7 octobre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier Val Pins, représenté par son conseil, produit le contrat de syndic et le relevé de propriété des lots n° 226 et 237 au sein de l’ensemble immobilier Résidence Val Pins sis [Adresse 2] dans le [Localité 5]. Il a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [I] [L] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [I] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 8] Pins justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [L] par le relevé de propriété des lots 226 et 237 sis [Adresse 7] dans le quinzième [Localité 4] émis par la Direction Générale des Finances Publiques le 3 juillet 2025.

Le contrat de syndic à effet du 20 octobre 2022, expirant le 20 octobre 2025, est également versé au débat.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 10] produit le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 20 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018, d’une part, et votant le budget 2020, d’autre part ; le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 7 octobre 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020, d’une part, et votant le budget de l’exercice 2022, d’autre part ; le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, d’une part, et votant le budget prévisionnel 2023, d’autre part ; le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, d’une part, et votant le budget prévisionnel 2024, d’autre part ; et le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 19 juin 2024 approuvant les comptes de la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, d’une part, et votant le budget prévisionnel 2025, d’autre part.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Le SDC de l’ensemble immobilier Val Pins produit un décompte sur la période du 20 septembre 2018 au 10 novembre 2023 indiquant un solde débiteur de 7.431,78 euros au titre des charges de copropriété impayées.

En l’absence de justification de l’approbation du budget prévisionnel 2019 ainsi que les comptes de l’exercice 2019, la créance du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 10] n’est pas certaine, liquide et exigible pour la période du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2019. Il convient donc de déduire du montant demandée, la somme de 2.212,93 euros au titre des charges de copropriété pour l’année 2019. Le montant des charges de copropriété exigible au 10 novembre 2023 est donc de 5.218,82 euros.

Les relevés individuels de charges correspondant à ces périodes sont produits.

Les frais nécessaires au recouvrement sont justifiés à hauteur de 46 euros s’agissant des frais de recommandé (30 euros) et des frais de rappel (16 euros). Pour le surplus, les frais de transmission de dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi.

Monsieur [I] [L] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 10] les sommes suivantes :

—  46 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 10 novembre 2023,

—  5.218,82 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 20 septembre 2018 au 10 novembre 2023, déduction faite des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, non justifiées,

— et ce avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 8 décembre 2020, date du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [I] [L] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Il sera condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 10] situé [Adresse 2] dans le [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL La Méditerranée de Gestion Foncière (MGF), les sommes suivantes :

— quarante-six euros (46 euros) au titre des frais de recouvrement impayés dus au 10 novembre 2023,

— cinq mille deux cent dix-huit euros et quatre-vingt-deux centimes (5.218,82 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 20 septembre 2018 au 10 novembre 2023, déduction faite des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, non justifiées,

— et ce, avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes, à compter du 8 décembre 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Val Pins situé [Adresse 2] dans le [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL La Méditerranée de Gestion Foncière (MGF), la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 10] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE