TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : BOREL,

Débats en audience publique le : 28 Juillet 2025

GROSSE :

Le 22/09/2025…………………………………

à M^e REYMOND Aurélie………………………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/00023 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53H5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT NICOLAS, domiciliée : chez CEPROGIM COLIN SAS (Administrateur de biens), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [S]

née le 27 Mars 1987 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2024, la société SCI Saint Nicolas a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] (13004), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la société SCI Saint Nicolas a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 975 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1205 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [S] le 30 août 2024.

Par assignation du 19 décembre 2024, la société SCI Saint Nicolas a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros, hors charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1220 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 juillet 2025, la société SCI Saint Nicolas sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la baisse à 1.021,94 euros au 21 juillet 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Y] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI Saint Nicolas justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le premier commandement du 28 mai 2024 ne peut être valablement pris en compte dans la mesure où il enjoint la locataire de payer la somme de 975 euros dans un délai de six semaines alors que la clause résolutoire du contrat de bail prévoit un délai de 2 mois.

Le second commandement de payer du 28 août 2024 reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail enjoint la locataire de payer la somme de 1205 euros dans le délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1205 euros a été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. En effet, les sommes de 500 euros et de 1.600 euros ont été versées les 2 septembre 2024 et 3 octobre 2024, soit avant la date butoir du 28 octobre 2024.

La bailleresse ne peut ainsi se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

1.3. Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte que Mme [Y] [S] a payé dans le délai de deux mois la dette locative indiquée dans le commandement de payer du 28 août 2024.

De la même manière, elle paie de manière régulière ses loyers depuis janvier 2025, augmentant même ses versements afin de tenter de résorber sa dette.

De son côté, la SCI ST NICOLAS ne justifie pas de démarche amiable entreprise auprès de la locataire pour résorber la dette, pas plus qu’elle ne justifie de l’indexation du loyer qui doit avoir fait l’objet d’une notification par courrier recommandé préalable au locataire.

Enfin, hormis ce retard dans le paiement des loyers, la SCI ST NICOLAS ne produit aucun autre élément justifiant l’existence d’un manquement grave et répétée imputable à locataire.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI ST NICOLAS de sa demande subsidiaire en résiliation du bail.

Ses demandes subséquentes au titre de l’expulsion et du paiement d’indemnité d’occupation seront également rejetées.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI Saint Nicolas verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2025, Mme [Y] [S] lui devait la somme de 1021,94 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et le déséquilibre économique entre les parties commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SCI Saint Nicolas concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du faible montant de la dette et du rejet de la demande en résiliation de bail et d’expulsion, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 août 2024 a été réglée dans le délai de deux mois,

DEBOUTE par conséquent la société SCI Saint Nicolas de sa demande visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 17 janvier 2024 avec Mme [Y] [S], concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 5] (13004),

DEBOUTE la société SCI Saint Nicolas de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail litigieux, pour insuffisance de preuve sur le manquement répété et grave de la locataire,

DEBOUTE la société SCI Saint Nicolas de ses demandes subséquentes en expulsion et en indemnité d’occupation,

CONDAMNE en revanche Mme [Y] [S] à payer à la société SCI Saint Nicolas la somme de 1021,94 euros (mille vingt et un euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Y] [S] à payer à la société SCI Saint Nicolas la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 août 2024 et celui de l’assignation du 19 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge