TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 11 avril 2025

à M^e REDON-REY Valérie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2025

à Me [G] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07300 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XOI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [W]

né le 01 Janvier 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [B] épouse [W]

née le 07 Janvier 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 09 juin 2022, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W] venant aux droits de Madame [V] [W], ont donné à bail à Monsieur [G] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 521 euros, outre 40 euros de provision sur charges (mandat de gestion donné à Citya Immobilier).

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W] ont fait signifier à Monsieur [G] [P] par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1527,21 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W] ont fait assigner Monsieur [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, vu la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, vu le commandement suivant exploit d’huissiers en date du 04.07.2024 demeuré infructueux :

— Constater la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement de loyers,

— Juger et Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modiñée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014),

En conséquence,

— Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [P] [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Voir condamner par provision Monsieur [P] [G] au paiement de la somme de 4001.53€ correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de novembre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— Le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 618.58€,

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,

— Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 04.07.2024,

— Le voir condamner au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 04 juillet 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 5247,09 euros, selon décompte en date du 20 janvier 2025, terme de janvier inclus. Ils s’opposent à toute demande de délais du débiteur.

Monsieur [G] [P], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 2000 euros par mois (loyer et échéance dette). Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile. Il affirme avoir eu une promesse d’embauche pour un emploi avec un revenu mensuel de 2500 euros. Le président autorise, avant la clôture des débats, l’envoi en délibéré dudit document.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 novembre 2024, soit plus de six semaine avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 04 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 09 juin 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 juillet 2024, pour la somme en principal de 1527,21 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 04 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] déclare avoir une promesse d’embauche pour un emploi avec un revenu mensuel de 2500 euros et propose de régler mensuellement la somme de 2000 par mois jusqu’à remboursement complet de sa dette locative.

Cependant, il résulte du décompte fourni que Monsieur [G] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et ne paie plus son loyer depuis juin 2024. En outre, il n’a pas fait parvenir sa promesse d’embauche en délibéré comme le lui avait autorisé le président.

Par conséquent, compte tenu du montant de la dette (5247,09 euros) et de la qualité des bailleurs (personnes privées), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle des bailleurs.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [G] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis le 04 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 618,58 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [G] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [P] reste devoir la somme de 5247,09 euros, à la date du 20 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [P] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [G] [P] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5247,09 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1527,21 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 juin 2022 entre Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W], d’une part, et Monsieur [G] [P], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 04 septembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [G] [P] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W], à titre provisionnel, la somme de 5247,09 euros décompte arrêté au 20 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1527,21 euros à compter du 04 juillet 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 618,58 euros à ce jour, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à Monsieur [L] [W] et Madame [R] [B] épouse [W] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,