TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e TATOUEIX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M. [D]

à Mme [D]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05832 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5O7E

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [B]

né le 15 Janvier 1987 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [U] [D]

né le 12 Août 1988 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

INTERVENTION VOLONTAIRE

Madame [V] épouse [D]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er février 2022, Monsieur [J] [B] a donné à bail à Monsieur [U] [D] et Madame [D] un appartement situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, le 18 janvier 2024, Monsieur [B] a fait signifier à Monsieur et Madame [D] un commandement de payer la somme de 3.769,49 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 3 septembre 2024, Monsieur [J] [B] a attrait Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire ; ordonner la libération des lieux et la remise des clés après état des lieux de sortie ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux ; condamner Monsieur [D] à lui payer :* la somme provisionnelle de 8.416,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, somme à parfaire ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, révisable, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* 2.500 euros de dommages et intérêts ;

* la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Lors des débats, Monsieur [J] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 8.416,05 euros au 1er juillet 2024. Il s’est opposé à tout délai de paiement ou pour quitter les lieux, et à la suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant l’absence de reprise de paiement des loyers courants et un plan d’apurement signé en mai 2024 mais non respecté.

Madame [G] épouse [D] a comparu en personne. Elle est intervenue volontairement à la procédure en qualité d’épouse de Monsieur [U] [D] et co-titulaire du bail en cause.

Monsieur [U] [D] a comparu en personne.

Les locataires ont demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, subsidiairement un délai pour quitter les lieux, en faisant valoir un enfant à charge et une grossesse en cours. Monsieur bénéficie du RSA et la demande de RSA pour Madame est en cours. Il n’y a pas eu de règlement des loyers avant l’audience.

Le rapport de diagnostic social et financier des locataires indique qu’ils sont tous deux gérants de société. Madame est en liquidation, l’entreprise n’étant pas rentable. Monsieur ne se verse pas de revenus réguliers. Ils sont essentiellement bénéficiaires des allocations CAF. Leurs droits RSA sont toujours à l’étude. Le loyer n’est pas adapté à leurs ressources mais un enfant est à charge et la naissance d’un second est prévue en avril 2025. Ils souhaitent donc se maintenir dans les lieux.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’intervention volontaire de Madame [D]

Selon les articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Madame [D] demande de prendre acte de son intervention volontaire en qualité d’épouse de Monsieur [D] et de co-titulaire du bail.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux quel que soit leur régime matrimonial, et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

En l’espèce, le bail d’habitation du 1er février 2022 a été conclu au profit des deux époux [D], Madame [D] y étant mentionnée et ayant signé le contrat.

Par conséquent Madame [D] justifie d’un intérêt à agir et de sa qualité à agir, ce que ne conteste pas le bailleur.

Il convient en conséquence de déclarer recevable son intervention volontaire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, aux deux époux, pour la somme en principal de 3.769,49 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 18 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, les époux [D] n’ont pas réglé les derniers loyers avant l’audience et leur situation financière ne leur permet pas d’apurer une dette locative importante en plus des loyers courants.

Dès lors, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les délais pour quitter

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame et Monsieur [D] justifient d’une situation précaire sur le plan familial, financier et professionnel.

Pour autant, eu égard à la qualité du bailleur, personne privée privée des revenus locatifs depuis près d’un an, et des larges délais dont ont déjà bénéficié les locataires qui n’établissent aucune démarche de relogement, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Partant, Monsieur et Madame [D] sont occupants sans droit ni titre depuis le 18 mars 2024. Il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [B] et à favoriser la bonne exécution de la décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur et Madame [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner Monsieur et Madame [D] à son paiement, soit un montant de 1.161,34 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 1er juillet 2024 que Monsieur et Madame [D] restaient devoir la somme de 8.416,05 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur et Madame [D] n’ont contesté ni le principe ni le montant de cette dette, ni justifié de paiements libératoires. Ils seront donc condamnés solidairement en qualité d’époux co-titulaires du bail, à payer à Monsieur [B] cette somme à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, Monsieur [B] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [G] [D] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2022, entre Monsieur [J] [B] d’une part, Monsieur [U] [D] et Madame [D] [G] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [D] et Madame [D] [G] de leur demande de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [D] et Madame [D] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [D] et Madame [D] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] et Madame [D] [G] solidairement à payer à Monsieur [J] [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.161,34 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] et Madame [D] [G] solidairement à payer à Monsieur [J] [B], à titre provisionnel la somme de 8.416,05 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er juillet 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] et Madame [D] [G] in solidum à payer à Monsieur [J] [B], une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] et Madame [D] [G] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président