TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 25 NOVEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 22/12420 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2X2C

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 17] DE [Adresse 14] (la SELARL C.L.G.)

C/ S.A. SMA SA (la SELARL LX [Localité 13])

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 20]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA PARADIS

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 352 590 616

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A. SMA SA

anciennement SAGENA

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 775 684 764

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 1]

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MARSEILLE BELLE DE MAI a entrepris en qualité de maître d’ouvrage la construction d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments, comprenant un total de 109 logements à usage d’habitation avec parking sur une parcelle sise [Adresse 11].

Un contrat d’assurance globale maîtrise d’ouvrage a été souscrit auprès de la SA SAGENA, devenue la SA SMA, ainsi qu’une garantie dommages-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] déclare que les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 25 mai 2007.

Le syndicat des copropriétaires a procédé à plusieurs déclarations de sinistre auprès de la SA SMA en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Le 28 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] a saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 15 décembre 2017 a désigné Monsieur [B] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé le 13 septembre 2021.

*

Suivant exploit du 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] a fait assigner la société SMABTP devant le présent tribunal aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 26.145 euros, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance d’incident du 3 septembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [19] à l’encontre de la SA SMA venant aux droits de la société SMABTP.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1383, 1383-3, 1792 et 1792-4-1du code civil et L242-1 du code des assurances, de :

— rejeter toutes les demandes de la SA SMA,

— à titre principal,

— condamner la SA SMA à lui verser la somme de 29.388,15 euros TTC,

— dire que ces sommes seront indexées sur l’indice BT01 à compter de la date du devis de la société JC CONSULTING,

— à titre subsidiaire,

— condamner la SA SMA à lui payer la somme de 23.180 euros TTC,

— dire que ces sommes seront indexées sur l’indice BT01 à compter de la date du rapport d’expertise de Monsieur [B],

— en tout état de cause, condamner la SA SMA à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2025, la SA SMA demande au tribunal, sur le fondement des articles 1792 et 1792-2-4 du code civil et L242-1 du code des assurances, de :

— dire toute demande contre la SA SMA irrecevable,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de ses demandes,

— à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de ses demandes en l’absence de dommage de nature décennale,

— à titre infiniment subsidiaire,

— limiter le montant des travaux de reprise à la somme de 23.180 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute autre demande,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Françoise BOULAN.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réception

L’article 1792-6 du Code civil énonce que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] a visé dans son assignation une pièce n°4 intitulée procès-verbal de réception.

Toutefois, ce dernier déclare que cette pièce a été insérée au bordereau par erreur car il n’est pas en possession de ce procès-verbal de réception compte tenu des multiples changements de syndic depuis la réception survenue le 27 mai 2007.

La SA SMA estime que le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] est défaillant à démontrer qu’une réception sans réserve est survenue, alors même les désordres objet de la présente procédure étaient visibles dès la fin des travaux. Elle déclare également que le syndicat des copropriétaires a fait des fausses déclarations dans les déclarations de sinistre sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] fait valoir que la SA SMA a reconnu judiciairement à plusieurs reprises l’existence de cette réception sans réserve du 27 mai 2007.

En effet, les conclusions de la SA SMA rédigées pour l’audience de référé du 12 juin 2020 indiquent dans l’exposé des faits que “les travaux ont été réceptionnés le 25 mai 2007 sans aucune réserve.”

Les conclusions de la SA SMA rédigées pour l’audience de référé du 10 novembre 2017 dans le cadre de la procédure de référé énoncent dans leur exposé du litige que “les travaux ont été réceptionnés le 25 mai 2007 sans aucune réserve.”

Les conclusions de la SA SMA rédigées pour l’audience de référé du 12 février 2021 reprennent un exposé du litige identique.

Les conclusions de la SA SMA notifiées en vue de l’audience d’incident du 27 février 2024 dans le cadre de la présente procédure reprennent cette indication de réception sans réserve le 25 mai 2007, de telle sorte que le juge de la mise en état a indiqué ce fait dans son exposé du litige au titre des faits constants.

La SA SMA ne peut arguer que cette déclaration est une simple reprise des propos du syndicat des copropriétaires dans ses propres écritures alors qu’il s’agit de son propre exposé du litige sans aucune réponse aux affirmations adverses.

Ces déclarations dans des écritures concernant le présent litige sont des aveux judiciaires de l’existence d’un procès-verbal de réception du 25 mai 2007. Il convient de dire que les protestations de la SA SMA à la suite d’une erreur matérielle du syndicat des copropriétaires de la résidence [19] dans son bordereau de communication de pièce sont de pure opportunité.

Il convient de retenir l’aveu judiciaire de la SA SMA au sujet de l’absence de réserves lors de la réception du 25 mai 2007.

Sur les déclarations de sinistre

La SA SMA soutient que le désordre relatif au défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement 20505 ne lui a pas été déclaré et que cette absence de déclaration constitue une faute du syndicat des copropriétaires qui ne lui a pas permis de faire valoir ses recours à l’encontre des entreprises dans le délai décennal.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] justifie des déclarations de sinistre suivantes :

— du 19 septembre 2015 : contre-pente du balcon inversée chez Monsieur [T] (appartement [Cadastre 8]) ayant occasionné des écoulements très importants sur la terrasse de l’étage inférieur (appartement [Adresse 7] [P]),

— du 20 juillet 2016 : infiltration depuis le toit-terrasse de l’appartement [Cadastre 10] ([G]) (problème peinture plafonds et murs).

Il convient de constater que l’appartement [Cadastre 5] est en réalité l’appartement [Cadastre 12], ces deux dénominations apparaissant dans les pièces du syndicat des copropriétaires.

Le cabinet d’expertise IXI a rendu un rapport le 13 février 2017 au sujet de la déclaration de sinistre du 20 juillet 2016 relative à l’appartement [Cadastre 10]. Ce rapport mentionne le fait que ces infiltrations proviennent de la toiture terrasse du dessus, de l’appartement [Cadastre 12] occupé par Madame [J], appartement à Madame [Z].

Le désordre de l’appartement [Cadastre 12] est la cause du sinistre objet de la déclaration du 20 juillet 2016.

L’argumentation de la SA SMA tendant à dire que ce désordre n’a pas été déclaré doit être écartée, d’autant que la lecture de ses dires dans le rapport d’expertise montre qu’elle a refusé explicitement sa garantie pour ce dernier.

Sur la tardiveté des déclarations de sinistre

Ces argumentations sont sans objet dans la mesure où les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [19] ont été déclarées recevables par le juge de la mise en état.

Sur la nature des désordres

L’article 1792 du Code civil énonce que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

— Sur les désordres de l’appartement [Cadastre 4] ou [Cadastre 10] (Monsieur [G])

L’expert judiciaire a constaté des traces d’infiltrations d’eau de pluie au plafond :

— du salon,

— de la cuisine,

— de la chambre enfants.

L’expert déclare que ces infiltrations trouvent leur origine au niveau des relevés d’étanchéité en divers points de la terrasse de l’appartement [Cadastre 5] ou [Cadastre 12] de Madame [Z].

Les infiltrations d’eau en partie habitable sont incompatibles avec la destination de l’immeuble en ce que l’humidité induite présente des risques pour la santé des occupants, outre l’atteinte à l’usage du bien lors des infiltrations actives lors des épisodes de pluie.

Ce désordre est de nature décennale.

— Sur les désordres constatés sur la terrasse de l’appartement [Adresse 6]

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] développe une argumentation relative à l’impropriété à destination de la terrasse compte tenu des décollements des relevés d’étanchéité.

Toutefois, il vient d’être dit que ce désordre est la cause des infiltrations dans l’appartement du dessous de Madame [Z]. Les défaillances des relevés d’étanchéité n’ont aucune incidence sur la jouissance de son lot par le propriétaire de l’appartement 20505 ou 2505.

— Sur le défaut de pente du balcon 20402

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] fait valoir que par temps de pluie ce balcon reçoit une quantité d’eau anormale, ce qui provoque une accumulation d’eau sous les dalles et un déversement intempestif par le trop plein sur les étages inférieurs.

L’expert judiciaire a constaté lors d’une mise en eau que la pente du balcon conduit les eaux pluviales vers le trop plein et non vers l’exutoire. Par ailleurs, le trop plein est partiellement bouché par le solin, rendant l’orifice trop faible.

L’expert déclare qu’il s’agit d’une non conformité, qui induit une mise en charge du vide sous les dalles et qui provoque des inondations dans les étages inférieurs à la suite d’épisodes pluvieux.

L’expert n’a fait aucune investigation dans les appartements inférieurs. Il n’est pas démontré que les inondations se produisent à l’intérieur des appartements. Au contraire, la lecture des pièces relatives aux déclarations de sinistre, du rapport d’expertise de la société IXI du 28 septembre 2016 et des correspondances échangées entre le syndic et Madame [W] [P] montre que les inondations sont en réalité des déversements d’eau sur la terrasse du lot du dessous.

Madame [P] déclare dans ses courriers que les écoulements se prolongent au delà des épisodes pluvieux compte tenu de la réserve d’eau constituée sur la dalle de la terrasse de l’appartement [Cadastre 8]. Elle évoque des écoulements d’eau en continu après les épisodes pluvieux et déclare qu’elle ne peut pas utiliser normalement sa terrasse ni étendre son linge.

Toutefois, aucune investigation n’a été réalisée concernant ces écoulements. Aucune pièce ne permet de savoir le volume et la durée de ces écoulements après les épisodes de pluie. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] n’apporte aucune pièce de nature à démontrer que ces écoulements sur le balcon rendent l’immeuble impropre à sa destination. Aucune photographie, ni aucun procès-verbal de constat n’a été réalisé à ce sujet.

L’expert n’a pas explicité la nature des écoulements.

En l’état, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] est défaillant à établir une impropriété à destination de l’immeuble du fait de ces écoulements d’eau sur un balcon. Aucune atteinte à la solidité n’est invoquée.

Par ailleurs, il ne peut se borner à affirmer que la non conformité de pente constitue en elle-même un désordre de nature décennale comme il le fait, car cette non conformité n’a aucune incidence sur l’usage du balcon de l’appartement [Adresse 9].

En l’absence de nature décennale du désordre, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au sujet de ce désordre à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage.

Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18]

— Sur les travaux de reprise de l’étanchéité du balcon 20505 ou 2505

L’expert judiciaire a préconisé la réfection complète du relevé d’étanchéité périphérique en terrasse, pour un montant de 12.320 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] fait valoir que l’expert n’a pas inclus dans ces travaux les frais de réfection du complexe d’isolation qui a été imbibé de manière récurrente et nécessairement détérioré.

Il produit un rapport amiable unilatéral de la société JC CONSULTING du 25 juillet 2022 qui regrette l’absence de propos de l’expert sur ce point. Toutefois, ce rapport ne fait aucune préconisation précise.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les dires qu’il a transmis à l’expert et ne démontre pas qu’il a développé une telle argumentation à l’expert, qui n’a pas repris les dires dans le corps de son rapport et s’est borné à indiquer avoir répondu aux dires des parties dans son rapport.

Par ailleurs, le devis de la société JC CONSULTING évalue à 6.435 euros HT les frais de reprise des relevés d’étanchéité et n’évoque pas les frais de réfection du complexe d’isolation.

Il apparaît que l’addition de ce devis à l’évaluation de l’expert aboutit à une double indemnisation.

C’est la somme de 12.320 euros TTC qui sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] au titre de ce désordre.

— Sur les frais de remise en état de l’appartement 20407 ou 2407

L’expert judiciaire a évalué à 2.310 euros TTC les frais de reprise des peintures des pièces objet des désordres.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] réclame l’indemnisation sur la base du rapport de la société JC CONSULTING à hauteur de 3.061,50 euros.

Toutefois, il convient d’écarter cette évaluation pour les mêmes motifs que ceux qui ont été développés au sujet de la réfection de l’étanchéité.

Au total, la SA SMA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] la somme de 12.320 euros TTC + 2.310 euros TTC = 14.630 euros TTC.

Cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise (le 13 septembre 2021) et du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SA SMA succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il doit être rappelé que les frais de l’expertise judiciaire sont compris par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [19] de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SA SMA à payer la somme de 3.000€ au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SA SMA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 14.630 euros TTC, indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise (le 13 septembre 2021) et du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] pris en la personne de son syndic en exercice du surplus de ses demandes,

Condamne la SA SMA aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

Condamne la SA SMA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 25 NOVEMBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE