TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 25 Mars 2025

N°R.G. : 24/00410

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZGHH

N° Minute :

Société SEQENS

c/

Société CYGOGNE, [P] [L], [V] [L], [Y] [L]

DEMANDERESSE

Société SEQENS

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

DEFENDEURS

Société CYGOGNE

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [P] [L]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [V] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0637

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 22 janvier 2025, avons mis au 10 mars 2025 l’affaire en délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2022, la société SEQENS a donné à bail commercial à la société CYGOGNE, pour une durée de neuf ans, à compter du 21 juillet 2022 pour venir à expiration le 20 juillet 2031, un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer annuel de 11 520 euros, hors taxe et hors charge, payable trimestriellement d’avance pour une activité de livraison, collecte, transport, stockage et distribution de marchandises à vélo.

Le 21 juillet 2022, Monsieur [P] [C], Madame [V] [C] et Monsieur [Y] [C] se sont portés cautions solidaires de la société CYGOGNE du paiement des sommes dues en vertu dudit bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société CYGOGNE, pour une somme de 17 789,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [P] [L], Madame [V] [L] et Monsieur [Y] [L].

Par actes de commissaire de justice du 9 février 2024, la société SEQENS a fait assigner Madame [V] [C], Monsieur [Y] [C], Monsieur [P] [C] et la société CYGOGNE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SAS CYGOGNE ainsi que celle tous les occupants de son chef et, si besoin est avec l’aide de la force publique ;Condamner solidairement de la SAS CYGOGNE, Monsieur [P] [L], Madame [V] [L] et Monsieur [Y] [L] à payer en principal à la SA [Adresse 9] la somme provisionnelle de 21 495,20 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés ;Fixer et condamner solidairement de la SAS CYGOGNE, Monsieur [P] [L], Madame [V] [L] et Monsieur [Y] [L] à payer à titre provisionnel à la SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d’intérêt légal majoré de 3 points, en sus des taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement de la SAS CYGOGNE, Monsieur [P] [L], Madame [V] [L] et Monsieur [Y] [L] aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation ;Condamner solidairement de la SAS CYGOGNE, Monsieur [P] [L], Madame [V] [L] et Monsieur [Y] [L] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 2000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la société SEQENS a fait réassigner Madame [V] [C] et Monsieur [Y] [C] à leur domicile aux mêmes fins augmentant toutefois la demande provisionnelle à 32 417,52 euros.

A l’audience du 22 janvier 2025, la société SEQENS a confirmé oralement les termes de son assignation et a remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle soutient que les dégâts des eaux ont été réparés, qu’elle n’a pas le justificatif que la société CYGOGNE a quitté les lieux et qu’il n’y a pas eu de remise des clés.

A l’audience du 22 janvier 2025, Madame [V] [C], Monsieur [Y] [C], Monsieur [P] [C] et la société CYGOGNE ont soutenu des conclusions aux fins de :

A titre principal,

Constater l’existence de contestations sérieuses ;En conséquence,

Dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la société SEQENS tant à l’égard de la société CYGOGNE que de Monsieur [Y] [L], Monsieur [P] [L] et Madame [V] [L] ;A titre subsidiaire,

Accorder 24 mois de délais de paiement à la société CYGOGNE afin d’apurer sa dette locative d’un montant de 28 157,52 euros ;A titre très subsidiaire,

Accorder 24 mois de délais de paiement à la société CYGOGNE afin d’apurer sa dette locative arrêtée judiciairement ;En tout état de cause,

Ordonner la nullité des actes de cautionnement du 13 juillet 2022 ;Débouter la société SEQENS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,Condamner la SEQENS au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société SEQENS aux entiers dépens.

Les défendeurs soutiennent que la société CYGOGNE a subi trois dégâts des eaux le 10 novembre 2022, le 28 avril 2023 et le 6 mars 2024 qui ont généré un trouble de jouissance, et soulèvent l’exception d’inexécution. La société CYGOGNE soutient avoir relancé la société SEQENS pour sortir des locaux mais que cette dernière ne s’est pas manifestée pour la sortie.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Il est tout d’abord rappelé qu’aucune note en délibéré n’a été autorisée et ne sera prise en compte dans la présente décision.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à l’article 14 prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à son siège social.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 9 octobre 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 17 789,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus).

La société CYGOGNE ne conteste pas les impayés mais fait valoir qu’elle a subi trois dégâts des eaux rendant impossible selon elle d’utiliser les lieux loués ou d’user les lieux conformément à la destination prévue au bail. Toutefois elle ne justifie pas que ces dégâts des eaux aient eu une incidence réelle sur son activité de stockage.

Selon le décompte du 17 janvier 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance même si une somme de 4 620 euros doit être remboursée par le bailleur. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 10 novembre 2023.

L’obligation de la société CYGOGNE de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’une astreinte soit nécessaire pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer assorti du taux d’intérêt majoré de trois points s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation à payer des intérêts majorés de trois points n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation due par la société CYGOGNE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

La société CYGOGNE sollicite à bon droit, que la somme de 4 620 euros qu’elle a acquittée par virement du 20 mars 2023, lui soit remboursée par le bailleur, et cette somme doit donc être retranchée du montant de la créance alléguée.

Sur la restitution des locaux au mois d’octobre 2024 invoquée par la société CYGOGNE, la société SEQENS indique, à bon droit, que la société CYGOGNE n’ayant pas restitué les clés l’indemnité d’occupation court toujours.

Au vu du décompte du 17 janvier 2025 produit par la société SEQENS, l’obligation de la société CYGOGNE au titre des loyers, charges et taxes, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de [36 123,51 – 4 620] soit 31 503,51 euros (premier trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de 13 169,21 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société CYGOGNE.

Sur la demande de condamnation solidaire des cautions

Il s’évince des dispositions de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2297 du code civil en vigueur à la date de signature de l’acte de caution dispose que :

« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et chiffres ».

En l’espèce,

les deux actes de cautionnement du 13 juillet 2022 de Madame [V] [L] et Monsieur [Y] [L] comportent la mention manuscrite suivante :

« Bon pour caution solidaire et indivisible du paiement du loyer d’un montant annuel de onze mille cinq cent vingt euros (11 520) et de sa révision chaque année en fonction de la variation de la moyenne l’indice INSEE Indices des loyers commerciaux (ICL) du trimestre de référence, ainsi que les provisions sur charges, réparations locatives, indemnités d’occupation et frais éventuels de procédure et, plus généralement, de toutes sommes dont le Preneur pourrait être tenu, à titre contractuel ou extra- contractuel, pour l’exécution ou à l’occasion du contrat de location. Cet engagement vaut pour la durée du présent bail et d’un renouvellement. Je confirme avoir parfaite connaissance de la nature de la durée et de l’étendue de mon engagement ».

Les défendeurs soutiennent que l’acte de cautionnement de Monsieur [P] [L], qui constitue la pièce adverse n°2 des défendeurs, est incomplet puisque la page n°2 portant sur la déclaration de la caution ainsi que sur les mentions manuscrites est manquante.

En tout état de cause, les actes de cautionnement consentis par Monsieur [P] [L], Madame [V] [L] et Monsieur [Y] [L] au bénéfice de la société SEQENS, ne comportent pas de montant limite en principal et accessoires tel qu’exigé par les dispositions de l’article 2297 du code civil, ce qui constitue une contestation sérieuse à la demande de provision à l’égard des cautions.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur [P] [L], Madame [V] [L] et Monsieur [Y] [L] quant à la provision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder discrétionnairement des délais de paiement dans la limite de deux années.

En l’espèce,

La société CYGOGNE demande que des délais de vingt-quatre mois lui soient accordés.

Elle ne règle pas le loyer courant de sorte que l’arriéré locatif augmente. Elle ne verse aux débats aucune pièce, notamment sur sa situation financière, susceptible de justifier l’octroi de délais de paiements.

Dès lors, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CYGOGNE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société CYGOGNE à payer à la société SEQENS la somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2023 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CYGOGNE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société CYGOGNE à verser à titre provisionnel à la société SEQENS, à compter de la résiliation du bail au 10 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision la société CYGOGNE à payer à la société SEQENS la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de 13 169,21 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la condamnation solidaire des cautions

Rejette la demande de délais de paiement formulée par la société CYGOGNE ;

Condamne la société CYGOGNE aux entiers dépens ;

Condamne la société CYGOGNE à payer à la société SEQENS la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 11], le 25 Mars 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente