TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Mai 2025

GROSSE :

Le 07/07/25

à M^e BRUMM

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07/07/25

à M^e VARTANIAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01391 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EJV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [N] [C] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thomas VARTANIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2009, Mme [E] [X] a consenti à M. [N] [C] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, Mme [E] [X] a fait délivrer à M. [N] [C] [L] un commandement de payer la somme de 3.064,43 euros en principal, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, Mme [E] [X] a fait citer M. [N] [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 2] ;Procéder à son explusion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;Le condamner au paiement de la somme de 6.241,43 euros outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;Le condamner au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Appelée pour la première fois à l’audience du 25 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Par jugement du 10 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a constaté le défaut de diligence des parties et a prononcé la radiation de l’affaire. L’affaire a été réinscrite au rôle et a été appelée et retenue à l’audience du 12 mai 2025.

Mme [E] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle soutient la régularité de l’assignation, la preuve d’un grief n’étant pas rapportée puisque le défendeur est en mesure de formuler une demande de délais de paiement.

Elle maintient à titre principal sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au motif que les causes du commandement de payer n’ont pas été purgées dans le délai légal de deux mois. Elle demande à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation du bail en raison du manquement grave et répété du locataire à son obligation de payer le loyer au terme convenu.

La demanderesse actualise le montant de créance à la somme de 14.892,94 euros, selon décompte arrêté au 2 mai 2025, précisant que les versements du défendeur ont été pris en compte et soutenant que les conditions de révision des charges et du loyer ont été respectées conformément aux stipulations contractuelles.

Enfin, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [N] [C] [L], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il soulève in limine litis la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile au motif qu’elle ne mentionne pas la profession, la nationalité, la date et le lieu de naissance de Mme [E] [X], cette omission lui faisant grief puisqu’en cas de demande de délais de paiement, il lui serait impossible de connaître la situation de la demanderesse.

Sur le fond, M. [N] [C] [L] invoque sa bonne foi et sa tentative d’apurer la dette locative qu’il explique par une suspension des versements de l’aide au logement par la Caisse d’allocations familiales. Il conteste le bien-fondé de la dette en ce qu’il n’est pas justifié des charges récupérables ni du décompte antérieur à 2020. Il ajoute que le décompte produit ne prend pas en compte des paiements à hauteur de 4.043,91 euros et conteste l’application qui a été faite de l’indexation annuelle des loyers. Il demande donc que soit déduite la somme de 1.079,96 euros et que la créance alléguée chaque mois par la demanderesse soit réduite au montant du loyer mensuel indexé et d’une provision sur charges de 40 euros par mois ainsi que stipulé initialement au contrat de bail. Il demande également le rejet de la demande de paiement pour la période antérieure au 1er novembre 2020.

A titre subsidiaire, M. [N] [C] [L] demande l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et que soit écartée l’exécution provisoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception in limine litis tirée de la nullité de l’assignation

L’article 54 du code de procédure civile dispose que la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

S’agissant du régime applicable aux nullités de forme, il sera rappelé qu’aux termes des articles 114 et 115 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public et qu’elle est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En l’espèce, si l’assignation délivrée le 17 octobre 2023 ne mentionne pas la profession, la nationalité, la date et le lieu de naissance de Mme [E] [X], celle-ci en justifie en produisant un document hypothécaire normalisé dont il ressort qu’elle sans profession et qu’elle née le 11 mai 1958 à [Localité 4] (Pyrennées Atlantique). Par ailleurs, M. [N] [C] [L] ne justifie pas du grief que lui causent ces omissions puisqu’au regard des conclusions soutenues à l’audience, il a été en mesure de soumettre à la présente juridiction une demande de délais de paiement. Il sera en outre relevé que la société Nexity n’étant pas demandeur à l’instance, le moyen tiré de l’omission de la forme sociale et de l’organe de représentation dans l’assignation n’est pas fondé.

En conséquence, il convient de rejeter l’exception de nullité de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 2 juin 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2024.

La demande formée par Mme [E] [X] est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 31 mai 2023 qui reproduit les termes de la clause résolutoire. Il est en outre établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 mai 2023.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 juillet 2023, conformément aux dispositions précitées. Si M. [N] [C] [L] produit un courrier de la Caisse d’allocations familiales qui lui a été adressé le 24 mars 2022 lui rappelant la nécessité de mettre en place un plan d’apurement avec le bailleur et lui annexant un exemplaire de plan d’apurement, il ne justifie pas avoir conclu un tel plan avec la bailleresse. En outre, si M. [N] [C] [L] avance avoir réglé le solde du loyer à la suite de la suspension des allocations logement, ces versements n’ont pas suffi à apurer les causes du commandement de payer.

L’expulsion de M. [N] [C] [L] sera ordonnée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [N] [C] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d’absence de production de justificatifs, à la somme de 670,19 euros), jusquà la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Mme [E] [X] verse aux débats un décompte de la créance arrêté à l’échéance de mai 2025 incluse et prenant en compte les versements de la Caisse d’allocations familiales ainsi que ceux réalisés par M. [N] [C] [L] représentant une somme globale de 3.773,92 euros.

Par ailleurs, Mme [E] [X] justifie du montant des provisions sur charges. Enfin, conformément aux stipulations contractuelles (page 3/5) le loyer a été automatiquement révisé annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Il en résulte que M. [N] [C] [L] est redevable de la somme de 14.892,84 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse. Il convient donc de le condamner à payer cette somme à Mme [E] [X].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par M. [N] [C] [L] que celui-ci n’est pas en mesure de régler la dette locative. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [C] [L] sera condamné aux dépens.

Il convient par ailleurs de le condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision de justice est de droit, à moins que le juge ne l’écarte en raison de son incompatibilité avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige et de sa durée, il n’est pas démontré que l’exécution provisoire entraînera des conséquences excessives. La demande de M. [N] [C] [L] de voir écarter l’exécution provisoire sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe:

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation formée par M. [N] [C] [L] ;

DECLARE l’action de Mme [E] [X] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2009 entre Mme [E] [X] et M. [N] [C] [L] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 juillet 2023;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [C] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [C] [L] à payer à Mme [E] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 670,19 euros ;

CONDAMNE M. [N] [C] [L] à payer à Mme [E] [X] la somme de 14.892,94 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [N] [C] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [N] [C] [L] aux dépens ;

CONDAMNE M. [N] [C] [L] à payer à Mme [E] [X] la somme 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE