TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 22 Mai 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 Mai 2025

à M^e Karine SABBAH

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07558 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZBV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Fondation HOPITAL SAINT JOSEPH, domiciliée : chez AGENCE NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME (Administrateur de biens), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [W]

né le 16 Janvier 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [D] [Z]

née le 17 Avril 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Karine SABBAH, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 août 2015, la Fondation Hôpital Saint-Joseph a donné à bail à Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1 241 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la Fondation Hôpital Saint-Joseph a fait signifier à Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 4 582,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, la Fondation Hôpital Saint-Joseph a fait assigner Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] à lui payer les loyers et charges impayés au 3 décembre 2024, soit la somme de 25 713,38 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur les sommes y figurant et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer, charges en sus, révisé conformément au bail,

— condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Fondation Hôpital Saint-Joseph expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs, pour être finalement retenue à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, la Fondation Hôpital Saint-Joseph, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 31 002,98 euros, selon décompte en date du 1er mars 2025, terme de mars inclus.

Bien que régulièrement assigné en étude, Monsieur [W] [I] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Madame [Z] [D], représentée par son conseil, demande à titre principal, de l’autoriser à se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois, de rejeter la demande de résiliation et à titre subsidiaire de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux et de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir qu’elle ne conteste pas la dette mais qu’elle s’est retrouvée dans une situation économique difficile à la suite d’une séparation de couple, dans un contexte de violences conjugales, que malgré une ordonnance de mesures provisoires, qui lui a attribué les droits locatifs du logement du couple, Monsieur [W] [I], ne lui a jamais rien payé de la provision de 200 euros ad litem et de la pension alimentaire mensuelles de 2 000 €, qu’elle perçoit 1 277,73 de revenus de la Caf et de France Travail et qu’elle a été contrainte de déposer un dossier de surendettement, dont il lui a été notifié le 10 mars 2025 que le plan conventionnel instituant une suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois, a été approuvé par les créanciers.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 décembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la Fondation Hôpital Saint-Joseph justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 août 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 4 582,26 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [Z] [D] justifie percevoir un revenu mensuel de 1 277 euros en indemnités de chômage et prestations sociales. Il résulte du décompte que Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail en son article VII.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1 530,51 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] restent devoir la somme de 30 668,03 euros, à la date du 1er mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars inclus, déduction faite de la somme de 339,95 euros de frais de procédure

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [I] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette

Madame [Z] [D] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 30 668,03 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 25 713,38 euros à compter de la délivrance de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la Fondation Hôpital Saint-Joseph les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2015 entre la Fondation Hôpital Saint-Joseph et Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [Z] [D] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation Hôpital Saint-Joseph pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux Madame [Z] [D] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] à verser à la Fondation Hôpital Saint-Joseph, à titre provisionnel, la somme de 30 668,03 euros décompte arrêté au 1er mars 2025 incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 25 713,38 euros à compter de la délivrance de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 530,51 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la Fondation Hôpital Saint-Joseph au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président