TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à Mme [S] [B]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à Mme [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01749 – N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 3]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 8] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [B] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [U] [C] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 mars 2021 avec prise d’effet au 1er avril 2021, l’établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) Habitat [Localité 8] Provence [Localité 4] Provence Métropole a donné à bail à Madame [U] [C] épouse [T] un appartement à usage d’habitation situé dans la [Adresse 9] dans le quatorzième [Localité 5], pour un loyer mensuel de 272,26 euros, outre 10,98 euros au titre de la porte blindée, 1,11 euros pour l’antenne/ câble, 77,88 euros de provision pour charges et 19,86 euros de provision pour la consommation d’eau froide.

Par courrier simple du 15 octobre 2024, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence a mis en demeure Madame [U] [C] épouse [T] de payer la somme de 307,3 euros correspondant au solde débiteur de son compte locataire dans un délai de 8 jours.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence a fait signifier à Madame [U] [C] épouse [T] par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 457,95 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier du 31 décembre 2024, la requérante a de nouveau mis en demeure Madame [U] [C] épouse [T] afin de regler la somme de 839,55 euros dans le délais imparti avant citation.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, l’EPIC Habitat Marseille Provence, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner Madame [U] [C] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti,

— en conséquence, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [C] épouse [T] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assitance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Madame [U] [C] épouse [T] au paiement de la somme provisionnelle de 1.505,18 euros, au titre de la dette arrêtée à la date du 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

— condamner Madame [U] [C] épouse [T] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner Madame [U] [C] épouse [T] au paiement de la somme de 200 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [U] [C] épouse [T] au paiement des entiers dépens de l’instance , y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 18 novembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 12 juin 2025, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.116,95 euros, selon décompte en date du 10 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Madame [U] [C] épouse [T], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique avoir rencontré un problème de renouvellement de son titre de séjour et avoir reçu le recommandé de la préfecture il y a peu de temps. Elle vit en France depuis 50 ans et doit renouveler son titre tous les 10 ans. La défenderesse indique vivre avec sa fille en situation de handicap et âgée de 40 ans qui l’aide à payer le loyer.

En outre, elle précise que son logement et plus généralement la résidence "la [7]" sont infectés par des punaises de lit, puces et cafards et qu’aucune intervention n’a été programmée par le bailleur pour les éradiquer. Un spécialiste lui a conseillé de quitter son logement eu egard au degré d’infestation. Enfin, Madame [U] [C] épouse [T] sollicite, à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux.

En réponse, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence indique qu’il y a eu des interventions contre les nuisibles dans l’ensemble des parties communes de l’immeuble mais n’avoir pas eu de signalements relatifs au logement de Madame [U] [C] épouse [T]. La requérante ne s’oppose pas à des délais de paiement mais refuse à ce que lui soit accorder des délais supplémentaires pour quitter le logement.

Concernant le diagnostic social et financier, le tribunal a reçu un bordereau de carence.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2024 pour la somme en principal de 457,95 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 décembre 2024.

Madame [U] [C] épouse [T] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [U] [C] épouse [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [C] épouse [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 424,76 euros actuellement, et de condamner Madame [U] [C] épouse [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [U] [C] épouse [T] reste devoir la somme de 2.116,85 euros, à la date du 10 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus et déduction faite des frais de procédure.

Madame [U] [C] épouse [T] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [U] [C] épouse [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.116,85 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.505,18 euros à compter du 13 mars 2025, date de délivrance de l’assignation, et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Madame [U] [C] épouse [T] ne justifie pas avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience, le dernier versement intervenant le 11 avril 2024 pour une somme de 200 euros.

Compte tenu de cet élément, il ne peut faire droit d’accorder des délais de paiement à Madame [U] [C] épouse [T] et de suspendre la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] [C] épouse [T] justifie d’une situation financière et personnelle délicate ainsi que de sa bonne foi de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés »

En l’espèce, la situation familiale de Madame [U] [C] épouse [T] telle qu’exposée ci-dessus justifie de lui octroyer un délai supplémentaire de 10 mois pour quitter les lieux, délai qui apparaît nécessaire dans l’attente de l’obtention d’un logement.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [C] épouse [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 4] Provence Métropole les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge d’ EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 4] Provence Métropole les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la defenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2021 entre l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence et Madame [U] [C] épouse [T] concernant le logement, situé dans la résidence [Adresse 6] dans le quatorzième [Localité 5] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

ACCORDE à Madame [U] [C] épouse [T] un délai supplémentaire de 10 mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [C] épouse [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 10 mois et 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [C] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [C] épouse [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit une somme de quatre cent vingt-quatre euros et soixante et seize centimes (424,76 euros) à ce jour, à compter du 31 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [C] épouse [T] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence, à titre provisionnel, la somme de deux mille cent seize euros et quatre-vingt-cinq centimes (2.116,85 euros) décompte arrêté au 10 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.505,18 euros à compter du 13 mars 2025 et du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délai de paiement de 36 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à Madame [U] [C] épouse [T] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de deux quatre-vingt-huit euros (88 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [U] [C] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [U] [C] épouse [T] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente