REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00332 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3K6

N° minute : 24/00430

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [S]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Clémence NEVEU avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [E] [L]

né le 19 Juin 1987 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Monsieur [F] [L]

né le 27 Juin 1985 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5] – SUISSE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Octobre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

copies délivrées le 05 DECEMBRE 2024 à :

Monsieur [R] [S]

Monsieur [E] [L]

Monsieur [F] [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 DECEMBRE 2024 à :

Monsieur [R] [S]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 22 juin 2020, Monsieur [Y] [S] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [L] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 3] à [Localité 4] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 411 €, provision sur charges comprise.

Cet acte précise que Monsieur [F] [L] “déclare se porter caution solidaire de M. [L] [E] pour l’exécution des obligations découlant du présent bail et de ses suites, dans les conditions de l’engagement établi par acte séparé”.

Par actes délivrés par commissaire de justice les 05 août et 06 septembre 2024, dénoncés le 08 août 2024 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, Monsieur [Y] [S] a fait assigner Monsieur [E] [L] et en qualité de caution de Monsieur [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [E] [L] au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement :

— de la somme de 3.693,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 juillet 2024 incluse, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.175,93 euros à compter du 29 novembre 2022 et anatocisme,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, Monsieur [Y] [S], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, ramenant à 1.342,34 euros le montant des loyers et charges réclamés.

En défense, Monsieur [E] [L], comparant en personne, n’a pas contesté le principe de la dette mais en a contesté le montant, affirmant avoir effectué un règlement la veille de l’audience. Il a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et a exposé sa situation professionnelle et financière actuelle.

Assigné selon les modalités prévues à l’article 684 du code de procédure civile et par la Convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, Monsieur [F] [L] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 décembre 2024.

A la demande du tribunal, Monsieur [E] [L] a communiqué en cours de délibéré la preuve du virement de 700 euros effectué le 16 octobre 2024. Le conseil de Monsieur [Y] [S] a confirmé la réception de ce virement et le fait que la dette s’élève donc à la somme de 642,34 euros. En revanche, interrogé par le juge, il n’a transmis aucune pièce complémentaire s’agissant de l’acte de cautionnement.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [F] [L] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 08 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [S] justifie avoir saisi le 17 janvier 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause (article VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

La modification de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne relève pas d’un ordre public de protection du locataire. Elle n’a donc pas à s’appliquer immédiatement aux contrats en cours.

L’article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Par acte délivré par commissaire de justice le 15 janvier 2024, Monsieur [Y] [S] a fait commandement à Monsieur [E] [L] d’avoir à payer la somme en principal de 1.478,21euros. Ce commandement délivré en étude reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs le juge n’a pas été saisi par les défendeurs aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 16 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L].

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 mars 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à Monsieur [Y] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 22 juin 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 17 octobre 2024 d’une dette de 1.342,34 euros dont il y a lieu de déduire les frais de “commandement de payer” (167,23 euros et 245,94 euros) qui ne font pas partie de la dette locative.

Il convient également de déduire le règlement de 700 euros effectué le 16 octobre 2024 par Monsieur [E] [L], qui a été confirmé par le bailleur le 23 octobre 2024.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [Y] [S] la somme de 229,17 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 23 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

D’importants paiements étant intervenus suite au commandement de payer puis à l’assignation, cette somme ne portera intérêts au taux légal qu’à compter du présent jugement.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts (anatocisme).

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a expliqué avoir rencontré des problèmes de santé mais avoir retrouvé un emploi en CDI depuis le 1er septembre 2024 pour un salaire d’environ 3.000 euros.

Il justifie avoir repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de septembre 2024 avec notamment un important règlement de 2.700 euros effectué le 10 octobre 2024 et un règlement complémentaire de 700 euros la veille de l’audience.

Monsieur [E] [L] a prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement et sa dette locative a fortement diminué depuis l’assignation. De plus, il apparaît en capacité de régler très rapidement sa dette locative d’un montant relativement faible.

Eu égard à la situation économique de Monsieur [E] [L] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

Sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur [F] [L]

Il résulte de l’article 2288 (anciennement article 2011) du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que Monsieur [F] [L] s’est engagé comme caution solidaire « pour l’exécution des obligations découlant du présent bail et de ses suites, dans les conditions de l’engagement étali par acte séparé ».

Or, Monsieur [Y] [S] ne produit pas l’acte de cautionnement et la seule mention de cet acte ainsi que la signature de la caution dans le contrat de bail ne suffisent pas à considérer comme valable un engagement de Monsieur [F] [L] en qualité de caution.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter les demandes de Monsieur [Y] [S] à l’encontre de Monsieur [F] [L].

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [E] [L] succombant au procès, il devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 15 janvier 2024. Les dépens ne comprendront pas en revanche les frais des commandements de payer antérieurs, en ce qu’ils n’étaient pas indispensables à l’exercice de cette action, ni les frais des actes délivrés à M. [F] [Z].

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [S] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [Y] [S] la somme de 229,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DIT qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

Autorise Monsieur [E] [L] à se libérer de leur dette par 1 mensualité de 229,17 euros payable en plus du loyer courant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 22 juin 2020 conclu entre Monsieur [Y] [S] d’une part et Monsieur [E] [L] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 3] à [Localité 4] (01) sont réunies au 16 mars 2024,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Monsieur [E] [L] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

— Monsieur [E] [L] sera tenu de payer à Monsieur [Y] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Rejette les demandes de Monsieur [Y] [S] à l’encontre de Monsieur [F] [L],

Condamne Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [Y] [S] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 15 janvier 2024, mais qui ne comprendront pas les frais des commandements de payer antérieurs ni les frais des actes délivrés à M. [F] [Z],

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,