Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 novembre 2025, n° 25/04834

TJ Marseille 6 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire doit être expulsé car il occupe les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Non-paiement des loyers dus
La cour a constaté que le locataire est redevable d'une somme correspondant aux loyers impayés et aux indemnités d'occupation.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire doit une indemnité d'occupation correspondant à la valeur des loyers dus.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a accordé des frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 nov. 2025, n° 25/04834
Numéro(s) :	25/04834
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie KEUSSEYAN-BONACINA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e KEUSSEYAN-BONACINA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04834 – N° Portalis DBW3-W-B7J-626C

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [O]

né le 06 Avril 1946 à [Localité 3] (ROYAUME UNI), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [E]

née le 15 Mai 1947 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [R]

né le 04 Mai 1967 à [Localité 4] (FRANCE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 2 avril 2019, M. et Mme [O] ont donné à bail à M. [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 620 euros, outre 89 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025 un commandement de payer la somme de 3.198,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, les bailleurs a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, Condamner le défendeur à payer par provision la somme de 8.042,81 euros arrêtée au 10 juillet 2025,Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer soit la somme de 812,01 euros, Le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle les bailleurs, représentés, par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 11.290,85 euros, suivant décompte arrêté au 6 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 2 avril 2019 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2025, pour la somme en principal de 3.198,44 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date 20 avril 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLe défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 812,01 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 11.290,85 euros, à la date du 6 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, le défendeur non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Le défendeur sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11.290,85 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoiresLe défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2019 entre M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] et M. [J] [R] concernant le logement, situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O], à titre provisionnel, la somme de 11.290,85 euros décompte arrêté au 6 novembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE M. [J] [R] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 812,01 euros à ce jour, à compter du 7 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à M. [H] [O] et Mme [U] [E] épouse [O] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente